Prioritetslån til underhavne husejere
Husejere befinder sig ofte i den uundgåelige position ved at skylde mere på saldo på deres prioritetslån, end deres hjem er værd. Dette er resultatet af en kombination af begivenheder, hvoraf mange er uden for en husejers kontrol. Faldende ejendomspriser, et forringet kvarter, dårlige låneafgørelser (f.eks. At låne mere end låntageren har råd til eller påtage sig en option, der kan justeres rente) og refinansiering for at optage egenkapital, kan alle efterlade husejere med voksende gæld. Når saldoen på pantelånet overstiger værdien af ejendommen, kaldes husejers position som "hovedet" eller "under vandet." At undslippe denne ubehagelige position er vanskelig - og det kræver ofte at sælge hjemmet for mindre end værdien af lånet - men der er løsninger. Lad os se på nogle muligheder for husejere med negativ egenkapital.
Kort sælger et hjem, der er kort på egenkapitalen
Short selling er en levedygtig mulighed, hvis forskellen mellem husets salgspris og det pantsatte beløb er lille, eller hvis sælgeren har dybe lommer. Hvis der findes en køber, kan husejeren afslutte med en check for at betale restbeløbet på lånet. Hvis sælgeren ikke har råd til at betale restbeløbet, men skal sælge, skal sælgeren kontakte prioritetsindehaveren og forsøge at arrangere et kort salg. (Du kan læse Kort sælg dit hjem for mere om kortsalg af dit hjem for at undgå afskærmning .)
At overbevise långiveren om at acceptere et kort salg indebærer ofte en betydelig mængde tid og papirarbejde. Ud over at få långiveren til at blive enige, skal husejeren derefter finde en ejendomsmægler, der er villig til at håndtere salget. Hvis der findes en køber, fortsætter komplikationerne. Långiveren betjener ofte lånet på vegne af en investor. Hvis långiveren er komfortabel med salget, er långiveren nødt til at arbejde sammen med den investor, der holder lånet for at nå til en aftale. Dette kan tage tid. Hvis huset er dækket af privat prioritetsforsikring (PMI), kan forsikringsselskabet også være involveret i processen. Forsikringsselskabet har forsikret ejendommen mod misligholdelse for at beskytte bankens interesser, så forsikringsselskabet har en andel i processen. Generelt er tidsrammen for at nå en aftale lang, og banken har lidt incitament til at samarbejde.
Afskærmning
Når alt er sagt og gjort, kan husejeren ende med at skylde penge til banken, selv efter salget, for at udgøre forskellen mellem hvad en køber er villig til at betale og hvad banken er villig til at acceptere. Hvis du tror, at dette kan være tilfældet i din situation, kan alternativet være afskærmning. Vej dog denne mulighed meget nøje - selvom et kort salg ikke er godt for din kreditvurdering, er en afskærmning endnu værre. (Læs vigtigheden af din kreditvurdering for at lære, hvordan dine låneaktiviteter påvirker din kreditvurdering.)
Ud over udfordringerne ved at etablere salget, muligheden for at skylde penge efter salget og sandsynligheden for, at din kredit score får et hit, skal skat også tages i betragtning. Fra et skattemæssigt perspektiv kan forskellen mellem salgsprisen på hjemmet og saldoen på prioritetslånet betragtes som indkomst. Betaling af skatten eller bevis for, at du var insolvent og dermed fritaget for skatten, er ting, der skal behandles, fordi et kort salg set fra et skattesynspunkt betragtes som tilgivelse af gæld.
Mulighederne for at undgå besværet ved et kort salg er begrænsede. Det ideelle scenarie er at fortsætte med at bo i hjemmet og betale pantelånet, indtil ejendomsmarkedet forbedres, og huset kan sælges til en pris, der dækker saldoen på pantelånet. Andre muligheder at overveje er at tage en værelseskammerat til at hjælpe med at betale regningerne, eller flytte til en lejlighed og leje huset ud.
Bundlinjen
Den bedste måde at minimere oddsen for at finde dig selv på hovedet er at tage det mindste prioritetslån, som du kan finde og afbetale det så hurtigt som muligt. Denne indsats begynder med at købe et hjem, som du faktisk har råd til, hvilket kan være en dramatisk anden ejendom end den, hvor du føler du hører hjemme. (Brug for hjælp til at klemme numrene? Læs prioritetslån: Hvor meget kan du have råd? )
Kloge, forsigtige boligkøbere foretager en betydelig udbetaling, hvilket gør dem i stand til at undgå at skulle købe privat realkreditforsikring (PMI) og give nok boligkapital til, at de får en pude, hvis boligværdierne falder. Ved at tage et lille prioritetslån skal du desuden være i stand til at foretage ekstra betalinger og komme ud af gældsbyrden på kortere tid. Endelig foretager yderligere betalinger sandsynligheden for at finde dig selv "omvendt" på dit prioritetslån langt mindre sandsynligt.
Se Forståelse af pantebetalingens struktur for at forstå beregnings- og betalingsprocessen samt afskrivningsplanen for boliglån.