Hvordan refinansiering af et prioritetslån påvirker din nettoværdi
Refinansiering virker ofte som en god måde at reducere dine månedlige pantebetalinger og give dig flere penge til andre ting. Og det kan det. Men når du vejer fordele og ulemper, så glem ikke at overveje, hvordan dette skridt kan påvirke din nettoværdi. Årsagen: Et prioritetslån er mere end en månedlig betaling. Det er et gældsinstrument, der bruges til at finansiere et aktiv. Og den bogføringsprofessor-jargon betyder, at det at have et prioritetslån sænker din nettoværdi.
Sådan fungerer denne ræsonnement: På et husholdnings balance er et realkreditlån en forpligtelse. Som sådan trækkes det fra en husholdnings aktiver for at bestemme, at husstandens nettoværdi. For mange forbrugere falder i fælden med at refinansiere et prioritetslån for at sænke deres månedlige betalinger uden at overveje, hvordan denne refinansiering påvirker deres samlede nettoværdi. Lønner refinansiering af dit hjem nogensinde? Eller er det bare en kortvarig løsning på et større problem?
Tilbagebetalingsperioden
Den mest populære metode til bestemmelse af økonomien ved refinansiering af prioritetslån involverer beregning af en enkel tilbagebetalingstid. Denne ligning foretages ved at beregne summen af den månedlige betalingsbesparelse, der kan realiseres ved at refinansiere til et nyt prioritetslån til en lavere rente og bestemme den måned, hvor den samlede sum af månedlige betalingsbesparelser er større end omkostningerne ved refinansiering.
Antag, at du f.eks. Har et 30-årigt realkreditlån til $ 200.000. Da du tog den ud, fik du en fast rente på 6, 5%, og din begyndelse af måneden er $ 1.257. Hvis den faste rente nu er på 5, 5%, kan dette reducere din månedlige betaling til $ 1.130, hvilket medfører en månedlig besparelse på $ 127, hvilket er $ 1.524 årligt. (Den typiske tommelfingerregel er, at hvis du kan reducere din nuværende rente med 0, 75% til 1% eller højere, kan det være fornuftigt at overveje at refinansiere.)
Dernæst skal du bede din nye långiver om at beregne dine samlede lukkeomkostninger for den mulige refinansiering. Hvis de udgør cirka $ 2.300, ved du, at din tilbagebetalingstid ville være 1, 5 år i hjemmet ($ 2.300 divideret med $ 1.524 svarer til 1, 5 år). Så hvis du planlægger at blive i hjemmet i to år eller længere, giver refinansiering mening i det mindste i henhold til den enkle tilbagebetalingsperiode-metode.
Key takeaways
- En enkel metode til tilbagebetaling anvendes ofte til at beregne den måned, hvor en husejers samlede besparelser er større end omkostningerne ved en refinansiering.
- En mere økonomisk forsvarlig måde at beregne omkostningerne ved refinansiering er at overveje virkningen på din husholdnings nettoværdi.
- For at finde ud af, hvornår en beslutning om refinansiering virkelig bliver økonomisk, skal en boligejer sammenligne deres eksisterende prioritetslåns resterende afskrivningsplan med amortiseringsplanen for det nye prioritetslån.
Refinansiering påvirker dit husstands nettoværdi
Denne metode ignorerer imidlertid husholdningens balance og ligningens samlede nettoværdi. Der er ikke taget højde for to primære ting:
- Hovedbalancen for det eksisterende pant i forhold til det nye pant ignoreres. Refinansiering er ikke gratis. Omkostningerne ved refinansiering skal betales ud af lommen eller i de fleste tilfælde rulles ind i det nye pantes hovedstol. Når en prioritetsbalance øges gennem en refinansieringstransaktion, øges ansvarets side af husholdningens balance, og alt andet, hvad der er konstant, formindskes husholdningens nettoværdi straks med et beløb svarende til omkostningerne ved refinansiering.
- Genfinansiering af et 30-årigt prioritetslån med 25 år tilbage, indtil det er afbetalt til et nyt 30-årigt prioritetslån, betyder, at du muligvis ender med at betale mere samlet rente i løbet af det nye prioritetslån, selvom renten på det nye prioritetslån er lavere end den sats, du betaler i de resterende 25 år af det eksisterende pant.
Se på de faktiske omkostninger ved refinansiering
En mere økonomisk forsvarlig måde at bestemme økonomien ved refinansiering, der inkorporerer de faktiske omkostninger ved refinansiering i husholdningenes nettovægt ligning, er at sammenligne den resterende amortiseringsplan for det eksisterende prioritetslån med amortiseringsplanen for det nye prioritetslån.
Amortiseringsplanen for det nye prioritetslån inkluderer omkostningerne ved refinansiering i hovedbalancen. (Hvis omkostningerne ved refinansiering betales ud af lommen, skal det samme dollarbeløb trækkes fra det nuværende prioritetslåns hovedstørrelse, baseret på antagelsen om, at hvis refinansieringstransaktionen ikke finder sted, vil de penge, du ville udskifte for omkostninger, kunne i stedet bruges til at betale hovedbeløbet på det eksisterende lån.)
Træk den månedlige betalingsbesparelse mellem de to prioritetslån fra det nye prioritetslåns hovedstol. (Dette gøres, fordi du i teorien kan bruge den månedlige opsparing, der er genereret ved refinansiering, til at reducere hovedbeløbet for det nye prioritetslån.) Den måned, hvor den ændrede hovedstol på det nye prioritetslån er mindre end den primære saldo på det eksisterende prioritetslån er den måned, hvor en virkelig økonomisk refinansieringsgodtgørelsesperiode, en baseret på husholdningens nettoværdi, er nået.
For øvrigt kan amortiseringskalkulatorer findes på de fleste prioritetsrelaterede websteder. Du kan kopiere og indsætte resultaterne i et regnearksprogram og derefter udføre den yderligere beregning af at trække de månedlige betalingsforskelle fra det nye prioritetslån.
Ved hjælp af de ovenfor beskrevne beregninger refinansieres en analyse af et eksisterende prioritetslån med en fast rente på 7%, 25 år tilbage, indtil tilbagebetaling, og en hovedstøtte på $ 200.000 til et nyt 30-årigt prioritetslån med en fast rente på 6, 25% og refinansieringsomkostninger på $ 3.000 (som vil blive rullet ind i det nye prioritetslån), giver følgende resultater:
Hvis der anvendes en simpel tilbagebetalingsperiode-analyse til at bestemme økonomien ved refinansiering i ovenstående eksempel, er de kumulerede månedlige betalingsbesparelser større end $ 3.000 omkostningerne til refinansiering, der begynder i måned 19. Med andre ord fortæller den enkle tilbagebetalingsperiode-metode, at hvis husejeren forventer at have det nye pant i 19 eller flere måneder, refinansiering giver mening.
Hvis man anvender nettoværdien, vil refinansieringsafgørelsen dog først blive økonomisk, indtil måned 29, hvor hovedbeløbet for det nye prioritetslån minus den akkumulerede månedlige betalingsbesparelse er mindre end hovedbeløbet for det eksisterende prioritetslån. Nettoværdien nærmer os, at det tager 10 måneder længere end den enkle tilbagebetalingsperiode, før refinansieringen er økonomisk.
Hvis du refinansierer, efter at dit hjem har mistet værdien, og du er nødt til at forsikre en privat prioritetsforsikring, kan den negative indvirkning på din nettoværdi være endnu større.
Andre faktorer
Husk, at i perioder, hvor boligværdierne falder, vurderes mange hjem for meget mindre, end de tidligere var værd. Dette kan medføre, at du ikke har tilstrækkelig egenkapital i dit hjem til at tilfredsstille 20% -udbetalingen på det nye prioritetslån og kræver, at du kommer med et større kontant indskud end forventet. Det kan også kræve, at du forsikrer privat prioritetsforsikring, hvilket i sidste ende vil øge din månedlige betaling. I disse tilfælde, selv med rentefaldet, kan din reelle opsparing muligvis ikke udgøre meget.
Bundlinjen
Ved at beregne den faktiske økonomi ved refinansiering af dit prioritetslån, kan du nøjagtigt bestemme, hvilken reel tilbagebetalingstid du har at kæmpe med. At knuse tallene kræver lidt arbejde, men alle kan gøre det.
Især hvis du planlægger at flytte i de næste par år, kan det tage et par minutter at beregne den faktiske økonomi med at refinansiere dit prioritetslån meget godt hjælpe dig med at undgå at skade din nettoværdi med tusinder af dollars. Og hvis det ser ud til, at refinansiering vil betale sig for dig, vil du have en meget klarere forståelse af, nøjagtigt, hvornår du begynder at drage fordel af dette skridt.