Hvor mange penge har jeg brug for for at lægge et pantelån?
- Hvor meget hus kan du have råd?
- Udbetaling og din forhold mellem værdi og værdi
- Hvordan din udbetaling påvirker dine tilbud
- Programmer til lave udbetalinger
- 4 måder at spare mere for en udbetaling
Når du køber et hjem, er en af de største udgifter til forudbetaling. For ikke at forveksle med lukkeomkostninger, udbetalingen er den del af købsprisen, som du betaler foran ved lukningen. Generelt, hvis du lægger mindre penge på et hjem ved lukning, betaler du mere i gebyrer og renter i løbet af lånets levetid (og vice versa).
Det beløb, du udpeger som en udbetaling, hjælper en långiver med at bestemme, hvor mange penge du skal låne dig, og hvilken type prioritetslån der er bedst til dine behov. Men hvor meget er det rigtige beløb til en udbetaling? At betale for lidt vil koste dig i renter og gebyrer over tid. For meget kan udtømme dine besparelser eller negativt påvirke din langsigtede økonomiske sundhed. Derudover er du stadig nødt til at medregne lukningsomkostninger, flytteudgifter og andre månedlige regninger. I sidste ende afhænger størrelsen af din udbetaling af dig: din opsparing, indkomst og budget for et nyt hjem.
Først skal du finde ud af dit budget, og hvordan det kan påvirke din udbetaling. Investopedias gratis, online realkreditlommeregner hjælper dig med at beregne dine månedlige pantebetalinger og træffe de rigtige økonomiske beslutninger, når du køber et hus. Et af felterne beder om et anslået udbetalingsbeløb.
Hvor meget hus kan du have råd?
Når du er forhåndsgodkendt til et prioritetslån, fortæller en långiver dig det maksimale lånebeløb, som du er berettiget til, baseret på svarene i din ansøgning. Din prioritetsansøgning spørger om dit anslåede udbetalingsbeløb, indkomst, beskæftigelse, gæld og aktiver. En långiver trækker også din kreditrapport og kredit score. Alle disse faktorer påvirker en långivers beslutning om, hvorvidt du skal låne dig penge til et huskøb, hvor mange penge og under hvilke vilkår og betingelser.
Som en generel retningslinje har mange potentielle husejere råd til at prioritere en ejendom, der koster mellem 2 og 2, 5 gange deres bruttoindkomst. For eksempel, hvis du tjener $ 100.000 om året, har du råd til et hus mellem $ 200.000 og $ 250.000.
I stedet for blot at låne det maksimale lånebeløb, som en långiver godkender, er du bedre tjent med at vurdere din anslåede månedlige pantebetaling. Sig, du bliver godkendt til et lån på $ 300.000. Hvis din månedlige pantebetaling og anden månedlig gæld overstiger 43% af din brutto månedlige indkomst, kan du have problemer med at tilbagebetale dit lån, hvis tidene bliver trætte. Med andre ord, vær forsigtig med at købe mere hus, end du med rimelighed har råd til.
Hvis du har lejet i nogen tid - eller du allerede ejer et hjem og ønsker at købe igen - har du sandsynligvis et stærkt greb på den månedlige pantebetaling, du har råd til. Lejere skal huske på, at det at eje et hjem eller en lejlighed inkluderer ekstra udgifter såsom ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring, mulige husejere og gebyr for uventede reparationer.
Ud over at købe et hus, kan du også ønske at bidrage til andre økonomiske mål, såsom at spare til pension, starte en familie, opdele en nødbesparelsesfond og nedbetale gæld. At tage en for høj månedlig pantebetaling vil spise op kontanter, der ellers kunne gå mod nogle af disse vigtige mål.
Udbetaling og din forhold mellem værdi og værdi
Din udbetaling spiller en nøglerolle i bestemmelsen af dit lån-til-værdi-forhold eller LTV. For at beregne LTV-forholdet divideres lånebeløbet med hjemmets dagsværdi som bestemt af en ejendomsvurdering. Jo større din udbetaling, desto lavere er din LTV (og vice versa). Da långivere bruger LTV til at vurdere låntagers risiko og prioritetslån, betyder en lavere LTV, at du betaler lavere renter på dit prioritetslån - og muligvis undgår ekstra omkostninger.
Et lavere LTV-forhold giver mindre risiko for långivere. Hvorfor? Du starter med mere egenkapital i dit hjem, hvilket betyder, at du har en større andel i din ejendom i forhold til den udestående lånesaldo. Kort sagt antager långivere, at du er mindre tilbøjelig til at misligholde dit prioritetslån. Hvis du falder bag på dit prioritetslån, og en långiver er nødt til at afskærme på dit hjem, er det mere sandsynligt, at de videresælger det og inddriver det meste af lånets værdi, hvis LTV-forholdet er lavere.
Ud over at vurdere din risiko bruger långivere LTV-forholdet til at prissætte dit prioritetslån. Hvis dit LTV-forhold er lavere, modtager du sandsynligvis en lavere rente. Men hvis LTV-forholdet overstiger 80%, hvilket betyder, at du har lagt mindre end 20% af husets værdi som en udbetaling, kan du forvente højere renter. Disse satser dækker långiverens øgede risiko for at låne dig penge.
Hvis dit LTV-forhold også overstiger 80%, betaler du sandsynligvis for privat prioritetsforsikring eller PMI. Hvor stort PMI du betaler afhænger af din lånetype. F.eks. Kræver nogle lån, der er forsikret af den føderale boligadministration, både en forhåndslånsforsikringspræmie, der betales ved lukning, samt en årlig prioritetsforsikringspræmie (MIP) for lånets levetid. Mens FHA-lån har et lavt, 3, 5% udbetalingsbehov, er de samlede omkostninger til at låne penge, beregnet i den årlige procentsats, tendens til at være meget højere for disse lån.
Hvordan din udbetaling påvirker dine tilbud
Når du er på jagt efter det rigtige hjem, er tiden essensen. Huse i prisniveauer på startniveau sælges typisk hurtigt, og du vil sætte din bedste fod fremad, når du afgiver et tilbud, fordi du sandsynligvis har konkurrence. Når markederne er konkurrencedygtige, og sælgere modtager flere tilbud, ønsker de at se købers bedste tilbud, inklusive en betydelig udbetaling. Set fra en sælgers synspunkt er købere, der har flere penge at lægge ned, mere attraktive, fordi de har mere hud i spillet.
En højere udbetaling kan indikere for en sælger, at du har nok kontanter til rådighed og solide finanser til at få en endelig lånegodkendelse (og komme til lukketabellen) uden problemer. En højere udbetaling kan også slå andre tilbud, der beder sælgere om at betale lukningsomkostninger eller tilbyde lavere prisforespørgsel. Det er usandsynligt, at nogen med en betydelig udbetaling vil anmode om sådan hjælp, og sælgere arbejder mere med en køber, der har penge og motivation til at se købet igennem med minimal handel.
Programmer til lave udbetalinger
Den gamle standard var tidligere, at huskøbere havde brug for 20% ned for at købe et hjem. Tiderne har ændret sig. Mange huskøbere, især førstegangskøbere, har simpelthen ikke en 20% -betaling gemt. Dette bliver i stigende grad tilfældet, da boligpriserne stiger på mange amerikanske boligmarkeder. For eksempel var den gennemsnitlige eksisterende hjemmepris i januar 2018 $ 240.500, en stigning på 5, 8% fra $ 227.300 i januar 2017, ifølge National Association of Realtors.
Faktisk satte huskøbere, der finansierede deres hjem, gennemsnitligt 10% af købsprisen, ifølge NARs 2017-profil for boligkøbere og sælgere. Førstegangskøbere, der bruger finansiering, lægger typisk kun 5% af købsprisen, fandt undersøgelsen.
For dem, der ikke har råd til 20% -udbetaling, tilbyder flere typer realkreditlån en lavudbetalingsmulighed.
Konventionelle lån
Fannie Mae og Freddie Mac-programmer (3% ned)
Fannie Mae og Freddie Mac, statsstøttede virksomheder, der køber og sælger de fleste amerikanske realkreditlån, kræver kun 3% lavere for låntagere med stærk kredit. Begge programmer vil overveje nogle låntagere uden kreditværdighed ved at oprette en ikke-traditionel kreditrapport - så længe disse låntagere overholder visse gæld til indtægter og lån til værdi-forhold retningslinjer ud over andre krav. Fannie Mae's HomeReady-prioritetsprogram tillader et 97% LTV-forhold for låntagere med et minimums kreditværdier på 620. Freddie Mac's Home Possible Advantage-prioritetslån tilbyder også et 97% LTV-forhold for låntagere, men kræver et minimum kredit score på 660 for at kvalificere sig.
Individuelle långiverprogrammer (1% til 3% ned)
Mange långivere tilbyder Fannie Mae og Freddie Mac's programmer og tilføjer deres egen ydelsesbistand til et konventionelt lån. For eksempel kræver Guild Mortgage 1% nede og giver en 2% gave til låntagere med kvalificerede lave indkomster og et minimum kredit score på 680. Wells Fargo's yourFirst Mortgage giver mulighed for 3% nede uden medianindkomstkrav i området. Dette er kun to af mange muligheder. Hvis du har brug for et lån med et lavt betalingskrav, skal du spørge långivere om deres tilbud for at hjælpe dig med at indsnævre dine valg.
Jumbo-lån (10% til 20% ned)
Jumbo-lån er den mest almindelige type ikke-overensstemmende konventionelt lån, som huskøbere har til rådighed. Långivere har forskellige kvalificerende retningslinjer for jumbo-lån, der overskrider et områds overensstemmende lånegrænse, der er fastsat af den føderale regering. Fordi jumbo-låntagere udgør mere risiko for en långiver, kan du forvente at lægge 10% til 20% af købsprisen. Låntagere med en kredit score på 700 eller derover har en tendens til at få den bedste prisfastsættelse, men nogle långivere vil arbejde med jumbo-låntagere med et minimumsresultat på 660. Långivere kræver muligvis, at du har 10% af husets købspris kontant eller andre aktiver i tilfælde af du har problemer med at tilbagebetale dit prioritetslån.
Regeringsforsikrede lån
FHA-lån (3, 5% ned)
Du kan lægge så lidt som 3, 5% nede på FHA-lån, hvis du har en minimum kredit score på 580. FHA-godkendte långivere vil også overveje låntagere med ikke-traditionel kredithistorie, så længe du har haft lejebetalinger til tiden i de sidste 12 måneder, ikke mere end en 30-dages forsinket betaling til andre kreditorer, og du har ikke haft nogen indsamlingshandlinger (medicinske regninger er undtagelsen) indgivet i de sidste 12 måneder. Den ejendom, du køber, skal også overholde de ejendomsstandarder, der er fastsat af det amerikanske departement for boliger og byudvikling for enfamilie- og condohjem og være inden for FHA-lånegrænser. En anden fordel ved FHA-lån er, at du kan bruge en finansiel gave fra en pårørende eller ven til hele eller en del af din udbetaling, hvis du leverer dokumentation om, at det er en gave og ikke et tredjepartslån.
VA-lån (0% lavere)
Amerikansk militærtjenestepersonale, veteraner og deres familier kan kvalificere sig til nul-down-lån, der er støttet af det amerikanske departement for veterananliggender. Andre fordele inkluderer et loft på lukningsomkostninger (som kan betales af sælgeren), ingen mæglergebyrer og ingen MIP. VA-lån kræver et "finansieringsgebyr", en procentdel af lånebeløbet, der hjælper med at udligne omkostningerne for skatteyderne. Finansieringsgebyret varierer afhængigt af din militære tjenestekategori og lånebeløb.
USDA-lån (0% lavere)
Det amerikanske landbrugsministerium garanterer lån for at hjælpe med at gøre husejerskab muligt for købere med lav indkomst i landdistrikter landsdækkende. Disse lån kræver ingen penge ned for kvalificerede låntagere - så længe ejendomme opfylder USDAs regler for støtteberettigelse.
Hjælpeprogrammer til udbetaling
Specielle programmer i din stat eller din lokale boligmyndighed tilbyder hjælp til førstegangskøbere. Mange af disse programmer er tilgængelige baseret på købers indkomst eller økonomiske behov. Disse programmer, som normalt tilbyder hjælp i form af udbetalingsstipendier, kan også hjælpe med at lukke omkostninger. Det amerikanske ministerium for boliger og byudvikling viser første gang homebuyer-programmer efter stat. Vælg din stat og derefter "Hjælp til husejere" for at finde det program, der er tættest på dig.
4 måder at spare mere for en udbetaling
Det kan være en udfordring at spare penge til en udbetaling på et hjem. Her er nogle hurtige tip til at komme dig der:
- Start tidligt med en automatiseret plan. Ud over en regelmæssig opsparing- eller nødfondskonto, skal du åbne en dedikeret opsparingskonto til din udbetaling. Efter hver betalingsperiode eller fald (som en finansiel gave, tilbagebetaling af skat, bonus eller arv), skal du deponere penge i din udbetalingsfond og se, at saldoen vokser over tid. At bidrage til denne fond så tidligt og ofte som muligt vil hjælpe dig med at holde dig på sporet.
- Dæk dine forbrug. Hvis husejerskab er vigtigt for dig, skal du skære ned eller reducere unødvendige udgifter såsom kabel- og tv-service, spise ude, ferier eller andre ikke-væsentlige ting. Ved at bruge mindre, sparer du mere mod din udbetaling og har ekstra penge til at nedbetale anden gæld. At ofre nu kan gå langt i retning af at nå dine mål for husejere.
- Betale gæld med høj rente. Kreditkort eller lån med høje renter kan skade din kredit og er dyre i det lange løb. Fokuser først på at betale disse konti, så ser du en sneboldeffekt på at reducere din gæld. Når disse konti er betalt, kan du derefter anvende de månedlige betalingsbeløb mod din udbetalingsbesparelse. Luk dog ikke disse konti; der kan sænke din kredit score, fordi du mister en åben kreditlinje og en kontohistorik. I stedet skal du bruge dem minimalt (købe gas eller en lejlighedsvis middag på en restaurant) og udbetale saldiene straks. Denne opførsel hjælper med at styrke din kreditbetalingshistorik og viser ansvarlig brug til kreditbureauer og långivere.
- Få et andet job. Mange førstegangskøbere finder ud af, at de kan spare meget hurtigere, hvis de øger deres indkomst. At finde side optrædener at gøre hjemmefra eller arbejde et sæsonbetonet detailjob kan hjælpe med at øge dine udbetalingsbesparelser. Selv hvis du arbejder midlertidigt i seks måneder eller et år før du køber et hjem, kan den ekstra indkomst være det løft, du har brug for for en anstændig udbetaling.
Bundlinjen
Det er ikke umuligt at købe et hjem, hvis du ikke har sparet meget kontant til en udbetaling. Shopping rundt for den rigtige långiver og lånetype er et kritisk skridt. Med en lavere udbetaling kan du forvente at betale højere lånegebyrer og renter samt PMI. Glem heller ikke at benytte dig af udbetalingshjælpsprogrammer, der tilbydes af din stat eller by. Hvis nogen tilbyder en økonomisk gave til din udbetaling, skal du sørge for, at de forstår, at det ikke kan være et lån. Endelig er der ingen genvej til at spare til en udbetaling: Det tager tid, disciplin og kræfter. Men resultatet - at købe et eget hjem - kan være givende, både økonomisk og personligt.
Fortsæt med at læse:
Ultimate prioritetsguide
Hvordan får jeg en forhåndsgodkendt pantelån?
Sådan vælges det bedste pantelån
11 Fejlfærdige hjemmekøbere bør undgås
Hvad er prioritetsforsikring, og hvad er mine muligheder?
Hvad er lukkeomkostninger?
Sådan får du den bedste prioritetsrente
Hvad er de vigtigste långivere?