Hvordan man tjener penge med fast ejendom optioner

For mange amerikanere er fast ejendom i form af et familiehus eller lejebolig deres største investering. Disse investorer opfatter ofte fast ejendom som en af ​​de sikreste og mest pålidelige investeringer over en periode. Imidlertid involverer ejendomsinvesteringer høje indgangsomkostninger (normalt finansieret af et lån med renter), en lang investeringsperiode og stor usikkerhed. I stedet for at købe faktisk ejendom, kan investorer købe fast ejendom til at investere i fast ejendom til en lavere pris og med færre udgifter.

Et realistisk kig på beregning af fortjeneste i fast ejendom

En nybegynder ejendomsinvestor kan se på en to-værelses lejlighed, se, at den i løbet af fem år steg i værdi fra $ 100.000 til $ 300.000 og afslutter en tredobling af investeringsværdien. Denne enkle analyse går dog glip af rutinemæssige relaterede udgifter, herunder finansieringsomkostninger til køb af ejendom, månedlige renteudgifter, ejendomsskatter, provisioner til agenter under køb eller salg, månedlige tilknytningsgebyrer, vedligeholdelse og reparationer, forsikring og andre gældende skatter (f.eks. Kapitalgevinster skat på det eventuelle salg af ejendommen eller en værdiansættelse over et vist niveau, der kvalificerer ejeren til en formuesskat).

I betragtning af alle disse faktorer reduceres den realistiske værdiansættelse af afkast for ejendom markant. Udviklingen i investeringsperioden kan også føre til vanskeligheder med at sælge ejendommen senere. For eksempel kan en støjende ny motorvej eller en stigning i kriminalitet devaluerer ejendommen. (For relateret læsning, se: De vigtigste faktorer for investering i fast ejendom. )

En mere overkommelig måde at investere i og drage fordel af fast ejendom er gennem ejendomsmuligheder.

Hvad er en fast ejendom?

En ejendomsmulighed er en specielt designet kontrakt mellem en køber og en sælger. Sælgeren giver køberen mulighed for at købe en ejendom i en bestemt periode til en fast pris. Køberen køber muligheden for at købe eller ikke købe ejendommen i løbet af dette tidsrum. For retten til denne mulighed betaler køberen sælgeren en optionpræmie. Hvis køberen beslutter at købe ejendommen (med andre ord udøve ejendomsmuligheden), skal sælgeren sælge ejendommen til køberen i henhold til betingelserne i den allerede eksisterende kontrakt.

Du har måske stødt på begrebet optioner, når du køber aktier. Valgmuligheder giver mange valg til køberen. De kan udøves tidligt, holdes indtil optionens udløb eller sælges til en anden køber inden udløbet. Ejendomsmuligheder bruges ofte af ejendomsudviklere og investorer i kommercielle eller avancerede boligejendomme. Fast ejendom optioner giver mere fleksibilitet og en billig handel og investering mulighed for købere, med begrænsede fordele for sælgere. (For relateret læsning, se: Sådan fungerer ejendomsmuligheder.)

Eksempel på handel med optioner i fast ejendom

Her er en omfattende analyse af risiko og belønning af et scenarie med fast ejendom. Antag, at en bygherre har $ 500.000 og vil købe jord opført for $ 2 millioner. Builder er usikker på et par ting:

1. Kan bygherren hæve 1, 5 millioner dollars gennem banklån eller andre kilder?
2. Kan bygherren få nødvendige tilladelser til boligudvikling eller kommerciel udvikling eller yderligere underopdeling af ejendommen?
3. Kan bygherren skaffe penge og få tilladelser, før en anden bygherre køber jorden?

I denne situation er en fast ejendom mulighed. For en defineret ikke refunderbar omkostning (kaldet præmie for fast ejendom) på f.eks. $ 25.000 kan bygherren indgå en kontrakt med fast ejendom med sælgeren. Funktionen med fast ejendom giver bygherren mulighed for at låse ejendomssalgsprisen til $ 2 millioner over en periode på seks måneder.

Fast ejendomskontrakten vil omfatte følgende betingelser:

• Ejendomsdetaljer (placering, størrelse og andre detaljer)
• Kontraktens varighed (seks måneder fra handelsdato)
• Option præmie eller vederlagsbeløb ($ 25.000 refunderes ikke af køberen til sælgeren på handelsdagen)
• Aftalt købspris, hvis optionen udnyttes i løbet af kontrakten ($ 2 millioner)

I kontraktens varighed på seks måneder er der fire mulige scenarier.

Scenario 1: Builder er godkendt til et banklån på 1, 5 millioner dollars. Han bekræfter også, at han kan få de nødvendige tilladelser til udvikling. Han udøver sin ejendomsmulighed til at købe ejendommen til den forudbestemte pris på $ 2 millioner. Sælgeren modtager $ 2 millioner plus beholder den ekstra $ 25.000 optionpræmie.

Scenario 2: Efter to måneder opdager bygherren, at han ikke vil være i stand til at få en udviklingstilladelse. I de næste fire måneder formår bygherren at finde en anden part, der er villig til at købe ejendommen for $ 2 millioner. Byggherren sælger fast ejendom til den nye part for en ny pris på $ 30.000. Den nye part erstatter bygherren i den originale optionskontrakt. Den nye part udøver optionen og køber ejendommen for $ 2 millioner. Sælgeren modtager $ 2 millioner fra den nye part plus beholder $ 25.000 optionen præmie fra bygherren. Builderen solgte optionen for $ 30.000, så han tjener $ 5.000 og er ikke sadlet med en ejendom, han ikke kan bruge.

Scenario 3: Byggherren er simpelthen en optionskøber, der ønsker at drage fordel af prisvurderingen af ​​ejendommen. Hvis den krævede pris på $ 2 millioner stiger til $ 2, 2 millioner på fem måneder, vil bygherren drage fordel af at udnytte muligheden for at købe ejendommen og sælge ejendommen for et overskud. Ved afslutningen af ​​transaktionen får ejeren af ​​ejendomme $ 2 millioner plus tillægspræmien på $ 25.000, bygherren tjener et overskud på $ 175.000, og den nye optionskøber køber den ønskede ejendom til de nuværende markedspriser.

Scenario 4 : Builderen kan ikke sikre et lån eller tilladelser. Han kan heller ikke finde en ny køber til sin mulighed. Builder lader optionen udløbe og mister optionpræmien. Køberen var imidlertid i stand til at undgå en potentielt dårlig investering på $ 2 millioner ved at betale præmien på $ 25.000 (1, 25% af den faktiske aftaleværdi). Sælgeren drager fordel af $ 25.000 og fortsætter med at søge efter en køber.

I alle tilfælde, når en kontrakt om fast ejendom er indgået, har sælgeren ikke længere et valg om, hvorvidt han vil sælge ejendommen eller til hvilken pris. Sælgeren skal vente i seks måneder på køberens beslutning. Dette er grunden til, at sælgeren modtager og beholder optionen præmie, uanset hvad køberen i sidste ende beslutter.

Bundlinjen

Fast ejendom optioner tilbyder en lavere pris metode til handel, investering og fortjeneste fra ejendomsinvesteringer. Imidlertid er det faktisk OTC-kontrakter mellem to individuelle parter uden udenfor lovgivningsmæssig tilsyn. De involverede parter skal sikre, at optionskontrakten er retfærdig. Standard af sælgeren af ​​optionen er en af ​​de største udfordringer i aftaler om fast ejendom. I sådanne tilfælde er køberens eneste anvendelse en retssag. Mangel på offentligt tilgængelig information og tidligere poster om deltagere i fast ejendom er en anden udfordring. Investerere i fast ejendom bør også overveje yderligere udgifter som gebyrer for juridiske tjenester såsom udarbejdelse og registrering af kontrakten.

(Se videre: Invester i fast ejendom med $ 1.000 eller mindre ).