Sådan investerer du i private equity ejendomme

Ejendomsfonde med private equity tillader individer og institutioner med høj nettoværdi som tilskud og pensionsfonde at investere i egenkapital og gældsbeholdning i ejendomsaktiver. Ved hjælp af en aktiv forvaltningsstrategi tager private equity fast ejendom en diversificeret tilgang til ejendomsret til ejendom. Generelle partnere investerer i en række ejendomstyper forskellige steder. Ejerskabsstrategier kan variere fra nyudvikling og rå jordbeholdning til fuldstændig genudvikling af eksisterende ejendomme eller pengestrømsindsprøjtninger til kæmpende ejendomme. ( Læs mere: Hvad er privat kapital? )

Her er et kig på, hvordan investorer kan deltage i private equity-ejendomme, og en oversigt over branchens muligheder, risici og begrænsninger.

Find den ideelle Private Equity Real Estate Fund

For det første er den gennemsnitlige person ikke i stand til at deltage i private-equity ejendomsinvesteringer. Den traditionelle kapitalfond kræver, at investorer indsprøjter mindst $ 250.000 i en fond, selvom de fleste forvaltere søger enkeltpersoner eller institutioner, der er villige til at give $ 20 millioner til $ 25 millioner til en langsigtet kollektiv investeringsordning med andre investorer.

Da der er ringe regulering af private equity ejendomsfonde, er mulighederne traditionelt begrænset til ”akkrediterede investorer.” Dette betyder, at investoren skal have personlige eller fælles aktiver på mindst 1 million dollars (ikke inklusive værdien af ​​deres primære beboere) eller den enkeltes årlige indkomst skal være mindst $ 200.000. Par, der har en samlet indkomst på mindst $ 300.000 over de foregående to år - og har en "rimelig forventning" om, at deres indkomstniveauer forbliver på dette niveau i det indeværende år - er også berettigede.

Enkeltpersoner eller par, der ønsker at investere i private equity-ejendomme, bør finde et firma, der er specialiseret i disciplinen. Ved at undersøge et private equity-selskabs muligheder for fonde, bør de forstå arten af ​​hver private equity-fonds struktur, som typisk er et begrænset partnerskab.

Når de tilslutter sig en fond, vil eksterne investorer blive begrænsede partnere, hvilket betyder, at de påtager sig ansvaret for de penge, de investerer i fonden, og har ingen vetokontrol over de egenskaber, der er valgt af de generelle partnere (fastlæggere). En begrænset partners penge samles med andre deltagende investorer, og fondsforvaltere bygger en portefølje af ejendomme, der sigter mod at maksimere rentabiliteten og minimere den økonomiske risiko.

Forståelse af fondens omkostninger og investeringsstruktur

Private equity ejendomsfonde har et antal administrations- og præstationsgebyrer, som skal betales af investorer. Det er almindeligt, at private equity-fonde kræver et årligt gebyr på 2% af den investering, der er investeret for at betale for faste lønninger, tilbudsaftaler og juridiske tjenester, data og forskningsomkostninger, markedsføring og yderligere faste og variable omkostninger. Der er dog ingen grænser for disse investorgebyrer.

Enkeltpersoner bør have et godt greb om disse omkostninger, før de investerer, fordi det vil begrænse det samlede afkast på investeringen. For eksempel, hvis en ejendomsfond til private equity rejste $ 500 millioner, ville den samle $ 10 millioner hvert år for at betale tilknyttede udgifter. I løbet af dens 10-årige cyklus ville en fond indsamle $ 100 millioner i gebyrer, hvilket betyder, at kun $ 400 millioner faktisk ville blive investeret i løbet af dette årti.

Forvaltere af private equity modtager også en "bære", som er et performancegebyr, der traditionelt er 20% af overskydende bruttooverskud for fonden. Investorer er traditionelt villige til at betale disse gebyrer på grund af fondens evne til at hjælpe med at afbøde virksomhedsledelse og ledelsesspørgsmål det kan have negativ indvirkning på en offentlig virksomhed.

De fleste private equity ejendomsfonde betragtes som "behovsbaserede" investeringer, hvilket betyder, at partnere forpligter kapital til generelle partnere i rater efter behov. Når fastlæggere finder potentielle investeringsejendomme, vil fonden sende en formel anmodning om kapital, som begrænsede partnere pantsatte til ejendomsfonden i starten af ​​cyklussen. Kendt som et "kapitalopkald" er det en juridisk forpligtelse, som de begrænsede partnere skal opfylde. (Læs mere: Lær lingo i investering i private equity).

Hvis en begrænset partner ikke overholder et kapitalopkald, kan en fond tvinge den pågældende person eller institution til misligholdelse og fortabe hele deres ejerandel. Andre begrænsede partnere får typisk mulighed for at købe eventuelle fortabte aktier i tilfælde af en sådan misligholdelse.

Typer af private equity-strategier

Når du investerer i private equity-ejendomme, er der traditionelt fire typer investeringsstrategier:

• Kerne er den mest konservative strategi og inkluderer muligvis kun ejendomme, der giver lavere risiko og lavere potentielt afkast, fordi de findes i godt befolkede eller godt rejste steder. Denne strategi kan også fokusere stærkt på investeringer i egenskaber af høj kvalitet og værdi, der kræver meget lidt ombygning eller vedligeholdelse. Disse ejendomme tilbyder forudsigelige pengestrømme og består ofte af fuldt lejede strukturer med flere lejere.
• Core-plus kræver en smule mere risiko, men kan tilbyde et højere afkast end kernestrategien. Disse egenskaber kræver beskedne niveauer af merværdiaktivitet eller forbedring af lokationen.
• Værditilvækst er en mellem-til-høj-afkast, strategi med moderat risiko, der fokuserer mere på ejendomsudvikling og markedstiming. I denne strategi køber porteføljeforvaltere ejendomme, engagerer sig i et vist niveau af genudvikling og sælger, når markedet klarer sig. Værditilvækste egenskaber kræver typisk ændringer i styring, fysisk forbedring eller adressering af kapitalbegrænsninger. Disse trin inkluderer bygningsrenoveringer og søger måder at øge lejepriserne til at forbedre markederne. Værditilvækststrategier inkluderer også vendingen af ​​svigtende driftsselskaber eller påtage sig gæld for kontrol med de underliggende ejendomme.
• Opportunistisk giver det højeste niveau for afkast, men påtager sig den mest risiko. Med denne strategi køber ledere ejendomme, der inkluderer ubebygd jord eller på markeder, der er underpresterende eller let handel med.

Accept af risici og langsigtet udsigt

Investorer i fast ejendom bør forstå, at de ved at investere i en fond skal være villige til at acceptere, at deres kapital kan bindes sammen i en forudbestemt periode, der kan vare i mange år.

Derudover findes der flere risici på ejendomsmarkedet, og en stor mængde investering kan være påkrævet under kapitalopkald på et tidspunkt, hvor en person har lav pengestrøm. Mange praktiserende læger strukturerer deres midler som tiårelange investeringer eller længere, og de giver små eller ingen muligheder for investorer til at trække eller indløse deres penge. Den illikvide karakter af private equity-fonde kræver, at investorer forstår risikoen ved at holde deres penge bundet i en længere periode.

Arten af ​​private equity fondsstrukturer gør det meget vanskeligt at evaluere en funds økonomiske præstation eller de ejendomme, den ejer. Da der findes begrænset regulering af private equity-ejendomsfonde, er det ikke nødvendigt, at generelle partnere tilbyder nogen opdateringer til investorer om potentielle investeringer, værdiansættelser af porteføljen eller andre yderligere oplysninger, der er relateret til investeringerne. Investering i private equity ejendomme kræver, at begrænsede partnere forpligter sig betydelig kapital og stoler fuldt ud på, at fondsforvalteren opfylder sine investeringsmål uden at have et påkrævet gennemsigtighedsniveau. Fondsforvaltere sender imidlertid typisk opdateringer til deres investorer og kan vælge at være gennemsigtige med hensyn til præstationer for at skabe tillid til enhver nuværende eller fremtidig fond.

Bundlinjen

Før de investerer i private equity-ejendomme, skal enkeltpersoner afgøre, om de er kvalificerede til at deltage i processen. De, der er kvalificerede, ønsker at udforske deres personlige investeringsmål, likviditetskrav og tolerance for risiko på ejendomsmarkederne. Efter at have talt med en finansiel rådgiver, bør investorer undersøge en række forskellige fonde for at få en bedre forståelse af de generelle parters forvaltningsstrategier og tidligere ejendomsfonders resultater.