Hvordan beregner jeg, hvor meget hjemmekapital jeg har?

Selvom det normalt antages, at de fleste kender deres egenkapital, er mange stadig forvirrede over emnet. Og det er et vigtigt emne at forstå, især hvis du ønsker at refinansiere et prioritetslån eller ønsker at låne penge mod din bolig.

Værdien af ​​din boligkapital er forskellen mellem den aktuelle markedsværdi af dit hjem og den samlede sum af gæld (hovedsagelig, men ikke udelukkende, dit primære pantelån), der er registreret mod det.

Enkelt sagt, er egenkapitalen værdien af ​​din ejerandel i dit hjem.

Hvor stort et hjemmekapitallån kan du få?

Krediten, som en låntager har til rådighed via et boligkapitallån, afhænger af, hvor meget egenkapital du har - hvilket er den aktuelle værdi af dit hjem minus saldoen på dit prioritetslån. Så hvis dit hjem er værd $ 250.000, og du skylder $ 150.000 på dit prioritetslån, har du $ 100.000 i egenkapital.

Imidlertid vil meget få långivere give dig mulighed for at låne mod det fulde beløb af din egenkapital. Långivere vil normalt give dig mulighed for at låne op til 75% til 90% af din tilgængelige egenkapital, afhængigt af långiveren, din kredit og din indkomst. I det ovennævnte eksempel kunne du således få en kredit i hjemmet på op til $ 80.000 til $ 90.000.

Her er et andet eksempel, der overvejer et par flere faktorer. Antag, at du er fem år i et 30-årigt pant i dit hjem. En nylig vurdering eller vurdering placerer den aktuelle markedsværdi af dit hus på $ 250.000, og du har stadig $ 195.000 tilbage på det originale 200.000 $ lån. (Næsten alle dine tidlige betalinger til boliglån bruges til at betale renter ned, husk).

Hvis der ikke er andre forpligtelser bundet til huset, har du $ 55.000 i egenkapital, eller den aktuelle markedsværdi af $ 250.000 minus minus $ 195.000 i gæld. Du kan også opdele din egenkapital med markedsværdien for at bestemme din egenkapitalprocent. I dette tilfælde er hjemmeprocenten 22% eller $ 55.000 ÷ $ 250.000 = .22.

Lad os nu antage, at du ud over dit prioritetslån også havde taget et $ 40.000-boliglån. Den samlede gældsætning på ejendommen er $ 235.000 i stedet for $ 195.000. Dette ændrer din samlede egenkapital til kun $ 15.000, og din egenkapitalprocent falder til 6%.

LTV er et meget vigtigt tal for långivere, når du beder om et andet lån eller refinansiere.

Udlån i forhold til Value

En anden måde at udtrykke egenkapital på i dit hjem er gennem formålet med lån til værdi (LTV). Dette beregnes ved at dividere den resterende lånesaldo med den aktuelle markedsværdi. Ved hjælp af det samme oprindelige eksempel som før er din LTV 78%. (Ja, det er flip side af din egenkapitalprocent på 22%.) Når dit boligkapitallån kastes, klatrer det til 84%.

Långivere kan ikke lide en høj LTV, fordi det antyder, at du måske er for lavt. Både LTV og egenkapitalværdier er udsat for udsving, når markedsværdien af ​​dit hjem ændres. F.eks. Blev millioner af dollars i formodet boligkapital udslettet under subprime-pantesmeltningen 2007–2008.