Sådan analyseres ejendomsinvesteringer

En investering i fast ejendom (REIT) er et ejendomsselskab, der tilbyder fælles aktier til offentligheden. På denne måde ligner en REIT-aktie alle andre aktier, der repræsenterer ejerskab i en driftsvirksomhed. En REIT har to unikke egenskaber: dets primære forretning er at styre grupper af indkomstproducerende ejendomme, og den skal distribuere det meste af sit overskud som udbytte. Her ser vi på REITs, deres egenskaber og hvordan de analyseres.

Qualifying

For at kvalificere sig som en REIT med IRS skal et ejendomsselskab acceptere at udbetale mindst 90% af sin skattepligtige fortjeneste i udbytte (og opfylde yderligere, men mindre vigtige krav). Ved at have REIT-status undgår en virksomhed selskabsskat. Et almindeligt selskab fortjener og betaler skat af hele overskuddet og beslutter derefter, hvordan det skal fordeles sit overskud efter skat mellem udbytte og reinvestering; en REIT distribuerer simpelthen hele eller næsten alle dens overskud og får at springe skatten over.

Forskellig type

Der er en række forskellige typer REIT'er. Nogle falder i en speciel klasse, der kaldes pant REIT. Disse REIT'er yder lån med sikkerhed i fast ejendom, men de ejer eller driver ikke almindelig ejendom. Prioritetslån kræver særlig analyse. De er finansieringsselskaber, der bruger flere afdækningsinstrumenter til at styre deres renterisiko. Vi vil ikke overveje dem her.

Mens en håndfuld hybrid REIT driver både ejendomsdrift og handler med realkreditlån, fokuserer de fleste REIT på "hårdt aktiv" inden for ejendomsdrift. Disse kaldes egenkapital REIT. Når du læser om REIT, læser du normalt om egenkapital REIT. Egenkapital REIT har en tendens til at specialisere sig i at eje visse bygningstyper, såsom lejligheder, regionale indkøbscentre, kontorbygninger eller logi. Nogle er forskellige, og andre er specialiserede, hvilket betyder, at de trodser klassificering - som f.eks. En REIT, der ejer golfbaner.

Investeringsanalyse

REIT er udbyttebetalende bestande, der fokuserer på fast ejendom. Hvis du søger indkomst, vil du overveje dem sammen med højrenteobligationsfonde og udbetalende aktier. Som udbyttebetalende bestande analyseres REITs meget som andre bestande. Men der er nogle store forskelle på grund af den regnskabsmæssige behandling af ejendom.

Lad os illustrere med et forenklet eksempel. Antag, at en REIT køber en bygning for $ 1 million. Regnskabsføring kræver, at vores REIT afskrives på aktivet. Lad os antage, at vi spreder afskrivningen over 20 år i en lige linje. Hvert år trækker vi $ 50.000 i afskrivningsomkostninger ($ 50.000 pr. År x 20 år = $ 1 million).

Lad os se på den forenklede balance og resultatopgørelse ovenfor. I år 10 bærer vores balance værdien af ​​bygningen til $ 500.000 (også kendt som den bogførte værdi): de oprindelige historiske omkostninger på $ 1 million minus $ 500.000 akkumulerede afskrivninger (10 år x $ 50.000 pr. År). Vores resultatopgørelse trækker $ 190.000 i udgifter fra $ 200.000 i indtægter, men $ 50.000 af udgiften er en afskrivningskostnad.

Imidlertid bruger vores REIT faktisk ikke disse penge i år 10; afskrivninger er et ikke-kontant gebyr. Derfor tilføjer vi afskrivningsafgiften til nettoindkomsten for at producere midler fra driften (FFO). Tanken er, at afskrivning uretfærdigt reducerer vores nettoindkomst, fordi vores bygning sandsynligvis ikke mistede halvdelen af ​​sin værdi i de sidste 10 år. FFO løser denne formodede forvrængning ved at ekskludere afskrivningsafgiften. (FFO inkluderer også et par andre justeringer.)

Vi skal bemærke, at FFO kommer tættere på pengestrøm end nettoindkomst, men at det ikke indhenter pengestrøm. Bemærk hovedsageligt i eksemplet ovenfor, at vi aldrig tællede de 1 million dollars, der blev brugt til at erhverve bygningen (kapitaludgifterne). En mere nøjagtig analyse ville omfatte kapitaludgifter. At tælle kapitaludgifter giver et tal, der er kendt som justeret FFO, men der er ingen universel enighed om dens beregning.

Vores hypotetiske balance kan hjælpe os med at forstå den anden almindelige REIT-metrisk, nettoaktiver (NAV). I år 10 var den bogførte værdi af vores bygning kun $ 500.000, fordi halvdelen af ​​de oprindelige omkostninger blev afskrevet. Så bogført værdi og relaterede forhold som pris-til-bog - ofte tvivlsomme med hensyn til analyse af generelle aktier - er stort set ubrugelige for REITs. NAV forsøger at erstatte den bogførte værdi af en ejendom med et bedre skøn over markedsværdien.

Beregning af NAV kræver en lidt subjektiv vurdering af REIT's beholdninger. I ovenstående eksempel ser vi, at bygningen genererer $ 100.000 i driftsindtægter ($ 200.000 i indtægter minus $ 100.000 i driftsudgifter). En metode ville være at kapitalisere på driftsindtægterne baseret på en markedsrente. Hvis vi mener, at markedets nuværende cap rate for denne type bygning er 8%, bliver vores estimat af bygningens værdi $ 1, 25 millioner ($ 100.000 i driftsindtægter / 8% cap rate = $ 1.250.000). Dette skøn over markedsværdien erstatter bygningens bogførte værdi. Derefter trækker vi realkreditgælden (ikke vist) for at få nettoværdien. Aktiver minus gæld er lig med egenkapitalen, hvor 'netto' i NAV betyder netto efter gæld. Det sidste trin er at opdele NAV i fælles aktier for at få NAV pr. Aktie, hvilket er et skøn over den indre værdi. I teorien bør den noterede aktiekurs ikke afvige for langt fra NAV pr. Aktie.

Top-Down Vs. Bunden i vejret

Når du vælger aktier, hører du undertiden om top-down versus bottom-up analyse. Top-down starter med et økonomisk perspektiv og indsatser på temaer eller sektorer (for eksempel kan en aldrende demografisk favorisere lægemiddelfirmaer). Bottom-up fokuserer på det grundlæggende i specifikke virksomheder. REIT-lagre kræver helt klart både top-down og bottom-up analyse.

Fra et top-down perspektiv kan REITs blive påvirket af alt, hvad der påvirker udbuddet og efterspørgslen efter ejendom. Befolkning og jobvækst har en tendens til at være gunstig for alle REIT-typer. Rentesatserne er kort sagt en blandet taske. En stigning i rentesatserne betyder normalt en forbedret økonomi, hvilket er godt for REIT, når folk bruger, og virksomheder lejer mere plads. Stigende renter har tendens til at være godt for lejligheder REIT, da folk foretrækker at forblive, lejere, snarere end at købe nye hjem. På den anden side kan REITs ofte drage fordel af lavere renter ved at reducere deres renteudgifter og derved øge deres rentabilitet.

Forhold på kapitalmarkederne er også vigtige, nemlig den institutionelle efterspørgsel efter REIT-aktier. På kort sigt kan denne efterspørgsel overvinde grundlæggende forhold. F.eks. Gjorde REIT-aktier ret godt i 2001 og første halvdel af 2002 på trods af mangelfulde fundamentaler, fordi penge strømte ind i hele aktivklassen.

På det individuelle REIT-niveau ønsker du at se stærke udsigter for vækst i indtægterne, såsom lejeindtægter, relateret serviceindkomst og FFO. Du vil se, om REIT har en unik strategi til forbedring af belægning og løft af lejen. REITs søger typisk vækst gennem opkøb og sigter endvidere mod at realisere stordriftsfordele ved at assimilere ineffektivt køre ejendomme. Stordriftsfordele realiseres ved en reduktion i driftsudgifter i procent af omsætningen. Men erhvervelser er et dobbeltkantet sværd. Hvis en REIT ikke kan forbedre belægningsgraden og / eller hæve huslejen, kan den blive tvunget til dårligt overvejede erhvervelser for at brændstofvækst.

Da prioritetsgæld spiller en stor rolle i egenkapitalen, er det værd at se på balancen. Nogle anbefaler at se på gearing, såsom gæld til egenkapitalforholdet. Men i praksis er det vanskeligt at se, hvornår gearingen er blevet overdreven. Det er vigtigere at veje andelen af ​​fast og mod variabel rente. I det nuværende miljø med lav rente vil en REIT, der kun bruger gæld med variabel rente, blive skadet, hvis renten stiger.

Bundlinjen

REIT er ejendomsselskaber, der skal udbetale højt udbytte for at kunne nyde de skattemæssige fordele ved REIT-status. Stabil indkomst, der kan overstige statsafkastet, kombineres med prisvolatilitet for at tilbyde et samlet afkastpotentiale, der konkurrerer med små kapitaliserede aktier. Analyse af en REIT kræver forståelse af de regnskabsmæssige fordrejninger, der er forårsaget af afskrivninger, og omhyggelig opmærksomhed med makroøkonomiske påvirkninger.