Få et pantelån til ikke-amerikanske borgere

For mange udenlandske fødte personer, der bor i USA, er det at eje et hjem en af ​​hjørnestenene i den amerikanske drøm. Men der er en opfattelse blandt nogle ikke-amerikanske borgere, at der ikke er nogen måde, de kan få et prioritetslån på, og dermed skabe en enorm barriere for dette mål. Faktisk skønner National Association of Realtors, at 60% af boliger, der blev købt af internationale købere, var kontanttransaktioner i modsætning til kun en tredjedel af det indenlandske salg.

Det er bestemt, at det at købe et hus kan byde på visse udfordringer, hvis du ikke er statsborger. Men virkeligheden er, at mange långivere er villige til at yde kredit til ikke-borgere - nogle gange uden en kredithistorie i USA. Ikke-borgere kan endda kvalificere sig til statsforsikrede realkreditlån, som har fordelen ved at kræve lave udbetalinger.

Key takeaways

• At eje et hjem i USA er bestemt muligt for ikke-amerikanske borgere, men det kommer med lidt ekstra arbejde.
• At få et prioritetslån kan være den vanskeligste del for en udlænding og vil i nogen grad afhænge af deres opholdsstatus.
• Har din dokumentation tilgængelig, og prøv at etablere forbindelser med banker, der har en amerikansk tilstedeværelse for at opbygge en amerikansk kreditrapporthistorie.

Hjemmejerskab og opholdsstatus

Et punkt, man skal huske på, er, at kravene til at få et boliglån i høj grad afhænger af ens bopælsstatus. De fleste låntagere er tilbøjelige til at falde inden for en af ​​følgende grupper:

• Faste beboere med et grønt kort (form I-551)
• Ikke-fastboende med gyldigt arbejdsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 og G1-G4)
• "Udenlandske statsborgere", hvis primære ophold ikke er i USA

Generelt er det meget lettere at få et lån, hvis du falder ind i en af ​​de to første kategorier. Det skyldes, at pantegiganterne Fannie Mae og Freddie Mac - som køber størstedelen af ​​boliglån på sekundærmarkedet - stort set har de samme retningslinjer for indehavere af green card og arbejdsvisum som nogen anden. Det vigtigste advarsel er, at långiveren skal verificere ansøgerens lovlige opholdssted.

Udenlandske statsborgere overholder imidlertid ikke Fannie- eller Freddie-standarderne, så långivere er nødt til at beholde disse lån på deres egne bøger. Da banken påtager sig mere risiko på denne måde, er det mere sandsynligt, at det kræver en betydelig udbetaling.

Husk, at den føderale boligadministration, der har relativt lave kreditkravskrav og insisterer på kun 3, 5% ned, er en anden mulighed for ikke-amerikanske borgere. Det tilbyder de samme lånevilkår som for andre købere, forudsat at låntageren viser bevis for permanent ophold i USA

Hvis du er en ikke-permanent beboer, der søger et FHA-pant, skal du bruge hjemmet som en primær bopæl og give et gyldigt personnummer og ansættelsesgodkendelsesdokument. Dette betyder, at agenturet ikke udvider prioritetslån til ikke-beboere, der bare planlægger at bruge huset lejlighedsvis.

Dokumentationshindringer

Den største hindring for at få et prioritetslån er at bevise for långiveren, at du passer til dens risikoprofil. Det betyder, at du leverer din ansættelseshistorie, kredithistorik og bevis på indkomst. For amerikanske borgere er dette en relativt ligefrem proces, fordi de fleste har en kreditspor i USA og en efterslæb af W-2-formularer og selvangivelser, der viser deres indtjening gennem årene.

Men ting bliver lidt vanskeligere for en der ikke har været i landet så længe eller ikke bor i USA det meste af tiden. Hvordan beviser du for eksempel din kreditværdighed, hvis du ikke har en kreditrapport fra de tre store bureauer: Equifax, TransUnion og Experian?

Du har en klar fordel, hvis du har et eksisterende forhold til en international bank med filialer i USA. Det vil allerede have en oversigt over dine finanser, så det kan være mere villigt til at satse på dig, selv uden en amerikansk kreditrapport. Heldigvis dominerer prioritetsbranchen af ​​store, globale banker, så der er en god chance for, at du har haft konti hos en af ​​dem i fortiden.

Nogle långivere kan også være villige til at bestille internationale kreditrapporter som en erstatning for de tre store amerikanske bureauer. Imidlertid kan dette være en kostbar proces, og en, der generelt kun er tilgængelig for indbyggere i Canada, Storbritannien og Irland.

Hvis du ikke har en kredithistorie i USA, har du en anden grund til at give FHA-lån nogle overvejelser. FHA kræver ikke en kreditrapport og accepterer ikke-amerikanske selvangivelser som bevis på ansættelse.

Långivere til at overveje

Nogle långivere vil få låntagere til at gå gennem flere bøjler end andre for at få et lån, så du kan eliminere en masse hovedpine ved at identificere dem, der ofte arbejder med ikke-amerikanske borgere. Hvis du har handlet med en international bank, der opererer her, er det sandsynligvis stedet at starte.

Kreditforeninger er et andet alternativ. Disse nonprofit-finansielle tjenesteudbydere har en tendens til at tilbyde ekstremt konkurrencedygtige priser og kan, afhængigt af deres placering, have specielle udlånsprogrammer til green card- og visumindehavere.

Bundlinjen

Mange banker og prioritetsselskaber tilbyder konventionelle og FHA-boliglån til ikke-amerikanske statsborgere, forudsat at de kan bekræfte deres opholdsstatus, arbejdshistorie og økonomiske resultater. Långivere, der arbejder med denne befolkning, har en tendens til at være mere fleksible med den dokumentation, du har brug for. For yderligere oplysninger om, hvordan amerikanske pantelån fungerer, se Investopedias tutorial Mortgage Basics .