Find de bedste prioritetsrenter

At købe et hjem kan være den største og vigtigste økonomiske beslutning i dit liv og vil sandsynligvis kræve et pantelån til at finansiere købet. Efterhånden som boligkøbsteknologien er sket, kan processen med at finde de bedste prioritetsrenter alle ske online - med praktiske instrumenter, der hjælper dig med at finde den bedste mulighed for dig, såsom Investopedias værktøj til beregning af realkreditlån. Denne slags lommeregner er en god måde at gøre dig bekendt med realkreditmarkedet i dit område - de tilgængelige typer, vilkår og renter.

Ah, men at kende tallene er bare trin et. Du skal også forstå, hvad der påvirker dem, og om de repræsenterer en god aftale for dig eller ej. Så når du har beregnet, skal du læse videre for at forstå de forskellige kategorier af prioritetslån plus nogle indkøbstips til, hvordan du fastgør et kvalitetslån.

Find de bedste pantelån med vores lommeregner

Lommeregneren spørger om flere faktorer, der kan hjælpe dig med at indsnævre de muligheder, der bedst passer til dine specifikke behov. Du kan sammenligne betalinger mellem korte og lange kontrakter, evaluere en lavere initialrente på et prioritetsrente ("ARM") kontra en mere traditionel fast renteoption eller bestemme, om et rentebinding ("IO") prioriterer det mest sans for dig.

Nedenfor er en liste over termer, som du sandsynligvis vil støde på, når du bruger panteberegneren:

Kredit score: Kredit score er det numeriske udtryk for en persons kreditværdighed.

Placering: Du skal vælge den stat, hvor pantet skal optages, og derefter indsnævre placeringen enten med den nærmeste by eller postnummer.

Lånebeløb: Dette vil svare til den estimerede værdi af hjemmet (minus din udbetaling) eller den resterende saldo på dit nuværende pantelån, som du gerne vil refinansiere.

Prioritetslån: Et realkreditpoint er lig med en procent af det samlede beløb på et prioritetslån. Der er to typer punkter: rabatpoint, der repræsenterer forudbetalt rente på et prioritetslån; og oprindelsespunkter, som er et gebyr, som pantelåneren kan opkræve en låntager.

Procent ned: Også kendt som en udbetaling eller en indledende betaling foretaget, når noget er købt på kredit.

Produkter: Den type prioritetslån, du er interesseret i, såsom et traditionelt fastforrentet realkreditlån, et ARM eller et IO-prioritetslån. Valgmuligheden ARM viser et forhold som "7/1", der repræsenterer antallet af år, som pantelånet har en fast rente. Efter det forudbestemte antal år (i dette tilfælde, 7), justeres renten en gang år (1) for den resterende låneperiode, afhængigt af tre faktorer: niveauet for det indeks, som pantelånet er bundet til, såsom LIBOR, ARM-margenen, der er fastlagt ved lånets begyndelse, og pantelånet .

Køb eller refinansiering: Købslån bruges til at finansiere køb af et hjem. Refinansier bruges til at erstatte et ældre lån med et nyt lån, der tilbyder bedre vilkår, mod et gebyr.

Typer af pantelån: Kan du få den bedste pris?

Afhængig af faktorer som din kredit score, beskæftigelseshistorie og gæld-til-indkomst-forhold kan lommeregneren være kommet op med - og en långiver kan tilbyde dig - et prioritetsrente, et subprime-pant eller noget derimellem, kaldet et " Alt-A ”pant. Lad os se hurtigt på de forskellige prioritetslånskategorier og se, hvad der påvirker hvilken du kvalificerer sig til.

Prime realkreditlån

Prime-prioritetslån opfylder de kvalitetsstandarder, der er fastsat af Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), de to statsponsorerede virksomheder, der leverer et sekundært marked for boliglån ved at købe lån fra oprindelige långivere . Ifølge Federal Reserve er et primært boliglån "et realkreditlån til en låntager, hvis kreditværdier er 740 eller højere, hvis gæld til indkomstforhold er lavere end gennemsnittet, og hvis pantelån er standard for amortiseringsplan, der er fælles for en fast rente eller et realkreditlån. ”

Kandidater til prioritetslån skal også foretage en betydelig udbetaling - typisk 10% til 20% - på boligen, idet ideen er, at hvis du har hud i spillet, er du mindre tilbøjelig til at misligholde. Fordi låntagere med bedre kredit score og gæld til indkomstforhold har tendens til at være lavere risiko, tilbydes de de laveste renter - i øjeblikket et gennemsnit på 4, 6% for et 30-årigt fast rente - som kan spare titusinder af dollars i løbet af lånets levetid.

Subprime-pantelån

Subprime-prioritetslån tilbydes låntagere, der har lavere kreditvurderinger og FICO-kreditværdier under ca. 640, selvom den nøjagtige afskæring afhænger af långiveren. På grund af den øgede risiko for långivere har disse lån højere renter - såsom 8% til 10%.

Der er flere slags subprime-pantestrukturer. Det mest almindelige er den justerbare rente-prioritetslån (ARM), der opkræver en fast rente "teaser rate" først og derefter skifter til en variabel rente plus margin for resten af ​​lånet. Et eksempel på en ARM er et 2/28 lån, som er et 30-årigt prioritetslån, der har en fast rente i de første to år, før den justeres. Mens disse lån ofte starter med en fornuftig rente, stiger realkreditudbetalingerne markant, når de skifter til den højere variable rente.

Alt-A-pantelån

Alt-A-prioritetslån falder et sted mellem kategorien primære og subprime. Et af de definerende træk ved et Alt-A-pantelån er, at det typisk er et lån med lavt dokument eller intet dokument, hvilket betyder, at långiveren ikke kræver meget (hvis nogen) dokumentation for at bevise en låntagers indkomst, aktiver eller udgifter. Dette åbner døren til falske realkreditpraksis, da både långiver og låntager kan overdrive antallet for at sikre et større prioritetslån (hvilket betyder flere penge for långiveren og mere hus til låntageren). Faktisk blev subkredslånet i 2007-08 kendt som ”løgne lån”, fordi låntagere og långivere var i stand til at overdrive indkomst og / eller aktiver for at kvalificere låntager til et større realkreditlån.

Mens Alt-A-låntagere typisk har kredit score på mindst 700 - langt over cutoff for subprime-lån, har disse lån en tendens til at tillade relativt lave nedbetalinger, højere udlånsværdier og mere fleksibilitet når det gælder låntagers gæld- forhold til indkomst. Disse indrømmelser gør det muligt for visse låntagere at købe mere hus end de med rimelighed har råd til, hvilket øger sandsynligheden for misligholdelse. Når det er sagt, kan lån til lave dokumenter og ingen dokumenter være nyttige, hvis du faktisk har en god indkomst, men ikke kan underbygge det, fordi du tjener det sporadisk (for eksempel hvis du er selvstændig erhvervsdrivende).

Fordi Alt-As betragtes som noget risikabelt (falder et eller andet sted mellem prime og subprime), har renten en tendens til at være højere end for prioritetslån men lavere end subprime - et sted omkring 5, 5% til 8%, afhængigt af långiveren og låntagers situation .

Få det bedst mulige pantelån

Det er klart, jo højere renten, jo mere betaler du hver måned, og jo mere betaler du i sidste ende for dit hjem. For at sammenligne, lad os se på et 30-årigt fast rente til 200.000 $.

Ved den primære sats - 4, 6% i dette eksempel - ville din månedlige betaling være $ 1.025. I løbet af lånets levetid betalte du $ 169.103 i renter - så du faktisk rent faktisk vil betale tilbage i alt $ 369.103.

Antag nu, at du får det samme 30-årige faste rente til $ 200.000, men denne gang tilbydes du en subprime-rente på 6%. Din månedlige betaling ville være $ 1.199, og du betaler i alt $ 231.676 i renter, hvilket bringer det samlede beløb, du betaler tilbage til $ 431.676. Den tilsyneladende lille ændring i renter koster dig 62.573 $.

Det, der er vigtigt at indse, er dette: Bare fordi en långiver tilbyder dig et prioritetslån med en Alt-A eller en subprime-rente, betyder det ikke, at du ikke ville kvalificere dig til et prioritetsrente med en anden långiver. Långivere og prioritetsmæglere kan være konkurrencedygtige, men de er generelt ikke forpligtet til at tilbyde dig den bedste tilgængelige handel. Det er værd at arbejde med at shoppe rundt: At tage sig tid til at finde en bedre rente kan spare dig titusinder af dollars i løbet af et lån.

Sådan får du et billigere prioritetslån

Tips til at finde de bedste prioritetsrenter

Dette er ikke tid til at lade nogen anden handle for dig. Som vi lige så lige nu, kan de betingelser, du får, gøre en betydelig forskel i, hvad du betaler for at låne det samme beløb.

Hvordan undgår du at betale mere, end du har brug for for dit prioritetslån? Sammenlign de tilbud, du får, ved at køre dem gennem din online prioritetsregnemaskine for at se, hvad dine betalinger og renter vil være. Og som du gør - eller endda før du gør det - følg nedenstående trin.

1. Start med at forberede sig tidligt

Hvis du leder efter et hjem lige nu, kan det være hårdt at få din økonomi i god form. Så prøv at tænke fremover; måske endda udsætte husjagt, indtil du kan rense dit økonomiske hus.

Generelt har du brug for enestående kredit. Inden du overhovedet overvejes til et prioritetslån, vil konventionelle långivere se efter en kredit score på mindst 700 og, som vi sagde ovenfor, en af ​​740 for et prioritetsrente. FHA-lån leveres med mere afslappede standarder, men strengere betingelser. Så gør hvad du kan for at få denne score op ved at afbetale disse kreditkortsaldo og anden personlig gæld, i det omfang du kan.

Selv en 20-punkts forskel i din score kan flytte din sats op eller ned mere end 0, 25%. På et hjem på $ 250.000 kan et fjerdedel af et punkt betyde en ekstra $ 12.000 eller mere betalt i renter i løbet af lånets levetid.

For det andet, spar op! Jo mere du kan lægge ned, jo lavere er din pantebetaling og desto mindre renter betaler du over tid. En højere udbetaling kan endda betyde en lavere rente. At komme op med en 30% forskud (mod de konventionelle 20%), for eksempel, kan falde din sats mere end 0, 5%.

2. Se ikke på rentesatsen alene

Rentesatsen er vigtig, men der er mere at sammenligne. Er der en forudbetalingsstraf, hvis du beslutter at refinansiere på et tidspunkt? Hvad er de samlede lukkeomkostninger? Lukningsomkostninger udgør normalt 2% til 5% af husets pris. Hvis dit hjem koster $ 150.000, kan du forvente at betale $ 3.000 til $ 7.500 i omkostninger. Det er en stor rækkevidde, så det er nødvendigt at se, hvad en långiver typisk opkræver.

3. Forstå PMI

Selvom de tæller med i forhold til de samlede omkostninger ved dit prioritetslån, er lukkeomkostninger et engangs hit. Men der er endnu et bid, der fortsætter med at bide. Hvis din udbetaling er mindre end 20%, anses du for en højere risiko, og du er forpligtet til at udføre PMI eller privat prioritetsforsikring. Dette gør dig til et mere sikkert bet for långiveren. Problemet er, at du er den, der betaler for det - til en størrelse på 0, 5% til 1% af hele lånet hvert år. Det kan tilføje tusinder af dollars til, hvad det koster at bære lånet. Hvis du ender med at skulle betale for PMI, skal du sørge for, at den stopper, så snart du har fået tilstrækkelig kapital i dit hus gennem dine pantebetalinger for at være berettiget.

4. Lås og indlæs

Lad os sige, at du får den mest fantastiske panteløsning. Tillykke, men gå hurtigt. Rentesatsen - og muligvis andre betingelser - er låst inde i et bestemt tidsrum. Du skal lukke inden for låseperioden eller risikere at miste aftalen. Må ikke udsætte sig.

Bundlinjen

Det meste af arbejdet med at få den laveste prioritetsrente sker længe, ​​før du er klar til at ansøge. En fremragende kredit score og en betydelig nedbetaling er de bedste måder at sænke din sats.

Men stol ikke blindt på din bank, ejendomsmægler eller realkreditmægler for at give dig de bedste vilkår. De kan have et økonomisk incitament til at styre dig i en bestemt retning. Lav din egen shopping, beregning og sammenligning af prioritetslån. Husk også, at bare fordi du kvalificerer dig til et beløb på X, er der intet, der siger, at du er nødt til at låne så meget.