Federal Housing Administration (FHA) Loan
Et FHA-lån er et prioritetslån udstedt af en FHA-godkendt långiver og forsikret af Federal Housing Administration (FHA). FHA-lån, der er designet til lavt til moderat indkomst låntagere, kræver et lavere minimumsbetaling og kredit score end mange konventionelle lån.
Fra og med 2019 kan du låne op til 96, 5% af værdien af et hjem med et FHA-lån (hvilket betyder, at du bliver nødt til at foretage en udbetaling på kun 3, 5%). Du har brug for en kreditvurdering på mindst 580 for at kvalificere dig. Hvis din kredit score falder mellem 500 og 579, kan du stadig få et FHA-lån, forudsat at du kan foretage en 10% -udbetaling. Med FHA-lån kan din udbetaling komme fra opsparing, en økonomisk gave fra et familiemedlem eller et tilskud til ydelsesbistand.
Alle disse faktorer gør FHA-lån populære hos førstegangs huskøbere.
Mens føderale føderale boligadministrationslån (FHA-lån) kræver lavere nedbetalinger og kreditresultater end konventionelle lån, har de andre strenge krav.
Det er vigtigt at bemærke, at Federal Housing Administration faktisk ikke låner dig penge til et prioritetslån. I stedet får du et lån fra en FHA-godkendt långiver, som en bank, og FHA garanterer lånet. Nogle mennesker omtaler det som et FHA-forsikret lån af den grund.
Du betaler for denne garanti gennem præmiebetalinger til realkreditlån til FHA. Din långiver bærer mindre risiko, fordi FHA betaler et krav til långiveren, hvis du misligholder lånet.
Sådan fungerer et FHA-lån
Et FHA-lån kræver, at du betaler to typer realkreditforsikringspræmier - en Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) og en årlig MIP (debiteres månedligt). Upfront MIP er lig med 1, 75% af basalånebeløbet (pr. 2018). Du betaler dette på lukningstidspunktet, eller det kan rulles ind i lånet. Hvis du for eksempel har fået et boliglån til $ 350.000, betaler du et UFMIP på 1, 75% x $ 350.000 = $ 6, 125. Betalingerne deponeres på en escrow-konto, der er oprettet af det amerikanske finansministerium, og midlerne bruges til at foretage pantebetalinger, i tilfælde af at du misligholder lånet.
På trods af navnet foretager du årlige MIP-betalinger hver måned. Betalingerne spænder fra 0, 45% til 1, 05% af basalånebeløbet, afhængigt af lånebeløbet, lånets længde og den oprindelige belåningsgrad (LTV). De typiske MIP-omkostninger er normalt 0, 85% af lånebeløbet. Hvis du for eksempel har et lån på $ 350.000, foretager du årlige MIP-betalinger på 0, 85% x $ 350.000 = $ 2.975 eller $ 247.92 månedligt. Dette betales ud over omkostningerne ved UFMIP.
Key takeaways
- FHA-lån er federalt understøttede prioritetslån designet til lav-til-moderat indkomst låntagere, der kan have lavere end gennemsnittet kredit score.
- FHA-lån kræver et lavere minimumsbetalings- og kreditresultat end mange konventionelle lån.
- FHA-lån udstedes af godkendte banker og udlånsinstitutioner, som vurderer dine kvalifikationer for lånet.
- Disse lån har visse begrænsninger og lånegrænser, der ikke findes i konventionelle prioritetslån.
Du foretager årlige MIP-betalinger i enten 11 år eller lånets levetid, afhængigt af lånets længde og LTV.
| Hvor længe du betaler den årlige præmie for prioritetslån (MIP) | ||
|---|---|---|
| SEMESTER | LTV% | HVORDAN LANG DU BETALER DET ÅRLIGE MIP |
| ≤ 15 år | ≤ 78% | 11 år |
| ≤ 15 år | 78, 01% til 90% | 11 år |
| ≤ 15 år | > 90% | Låneperiode |
| > 15 år | ≤ 78% | 11 år |
| > 15 år | 78, 01% til 90% | 11 år |
| > 15 år | > 90% | Låneperiode |
Du kan muligvis trække det beløb, du betaler i præmier; Du skal dog specificere dine fradrag - snarere end at tage standardfradraget (så meget som $ 24.000 i 2019, hvis du er gift med arkivering i fællesskab) - for at gøre det.
01:46Er et FHA-prioritetslån stadig et godt køb?
Historie om FHA-låneprogrammet
Kongressen oprettede den føderale boligadministration i 1934 midt i den store depression. På det tidspunkt var boligsektoren i vanskeligheder: Standard- og afskærmningsraterne havde skyrocket, lån var begrænset til 50% af en ejendoms markedsværdi og pantebetingelser - inklusive korte afdragsplaner kombineret med ballonbetalinger - var vanskelige for mange huskøbere at opfylde. Som et resultat var USA primært en nation med lejere, og kun 40% af husholdningerne ejede deres hjem.
For at stimulere boligmarkedet oprettede regeringen et føderalt forsikret låneprogram, der reducerede långiverrisikoen og gjorde det lettere for låntagere at kvalificere sig til boliglån. Husejersatsen i USA steg jævnt og nåede op til 69, 2% i 2004 ifølge forskning fra Federal Reserve Bank of St. Louis. (Fra tredje kvartal 2018 ligger den på 64, 4%.)
Typer af FHA-lån
Ud over de traditionelle første prioritetslån tilbyder FHA flere andre låneprogrammer, herunder:
- Home Equity Conversion Mortgage (HECM) -program - et omvendt prioritetsprogram, der hjælper seniorer i alderen 62 år og derover med at konvertere egenkapitalen i deres hjem til kontanter, mens de bevarer ejendomsretten til hjemmet. Du vælger, hvordan du trækker midlerne tilbage, enten som et fast månedligt beløb eller som en kreditgrænse (eller en kombination af begge).
- FHA 203k forbedringslån, der indgår i omkostningerne ved visse reparationer og renoveringer i lånet. Dette ene lån giver dig mulighed for at låne penge til både boligkøb og boligforbedringer, hvilket kan gøre en stor forskel, hvis du ikke har en masse kontanter til rådighed efter at have foretaget en udbetaling.
- FHAs energieffektive prioritetsprogram er et lignende koncept, men det er rettet mod opgraderinger, der kan sænke dine redskaber, f.eks. Ny isolering eller installation af nye sol- eller vindkraftsystemer. Ideen er, at energieffektive boliger har lavere driftsomkostninger, som sænker regninger og giver flere indtægter til rådighed for pantebetalinger.
- Afsnit 245 (a) lån - et program for låntagere, der forventer, at deres indkomst vil stige. I henhold til afsnit 245 (a) -programmet starter den graduerede betalingslån med lavere indledende månedlige betalinger, der gradvist stiger over tid, og det voksende kapital har prioriteret stigninger i de månedlige hovedbetalinger, der resulterer i kortere lånevilkår.
| De 5 typer FHA-lån | |
|---|---|
| FHA LÅNTYPE | HVAD ER DET |
| Traditionelt pantelån | Et prioritetslån, der bruges til at finansiere en primær bolig |
| Hjem kapital Konvertering Pant | Et omvendt pantelån, der gør det muligt for husejere i alderen 62+ at bytte egenkapital med kontanter |
| 203 (k) Prioritetslån Program | Et pantelån, der inkluderer ekstra midler til at betale for energieffektive boligforbedringer beregnet til at sænke dine værkeregninger |
| Energieffektiv Låneprogram | Et pantelån, der inkluderer ekstra midler til at betale for energieffektive boligforbedringer beregnet til at sænke dine værkeregninger |
| Afsnit 245 (a) Lån | En gradueret betalingslån (GPM) med lavere indledende månedlige betalinger, der gradvist stiger (bruges, når indkomst forventes at stige), og et vækstkapitallån (GEM), hvor planlagte stigninger i månedlige hovedbetalinger resulterer i kortere lånevilkår |
FHA vs. konventionelle lån
Sådan sammenfattes tallene: FHA-lån er tilgængelige for personer med kreditresultater helt ned til 500. Hvis din kredit score er mellem 500 og 579, kan du få et FHA-lån med en udbetaling på 10%. Hvis din kredit score er 580 eller højere, kan du få et FHA-lån med så lidt som 3, 5% nede. Til sammenligning har du typisk brug for en kredit score på mindst 620 og en udbetaling mellem 3% og 20% for at kvalificere dig til et konventionelt prioritetslån.
For et FHA-lån eller ethvert prioritetslån skal være mindst to år uden konkurs, medmindre du kan påvise, at konkursen skyldtes en ukontrollerbar omstændighed. Du skal være mindst tre år fjernet fra enhver afskærmning og demonstrere, at du arbejder for at genoprette god kredit. Hvis du er misstand for dine føderale studielån eller indkomstskatter, kvalificerer du dig ikke.
| FHA-lån kontra konventionelle lån | ||
|---|---|---|
| FHA LÅN | KONVENTIONELT LÅN | |
| Minimum kredit score | 500 | 620 |
| Udbetaling | 3, 5% med en kredit score på 580+ og 10% for kredit score på 500 til 579 | 3% til 20% |
| Lånevilkår | 15 eller 30 år | 10, 15, 20 eller 30 år |
| Realkreditforsikring | Forudgående MIP + årlig MIP i enten 11 år eller lånets levetid, afhængig af LTV og lånets længde | Ingen med forskud på mindst 20% eller efter at lånet er betalt ned til 78% LTV |
| Prioritetslån | Forud: 1, 75% af lånet + Årligt: 0, 45% til 1, 05% | PMI: 0, 5% til 1% af lånebeløbet om året |
| Udbetalingsgaver | 100% af udbetalingen kan være en gave | Den eneste del kan være en gave, hvis udbetalingen er mindre end 20% |
| Hjælpeprogrammer til udbetaling | Ja | Ingen |
Særlige overvejelser
Din långiver vil evaluere dine kvalifikationer for et FHA-lån, som det ville enhver prioritetsansøger. I stedet for at bruge din kreditrapport, kan en långiver imidlertid se på din arbejdshistorie i de sidste to år såvel som andre betalingshistoriske poster, såsom forsynings- og husleje-betalinger. Du kan kvalificere dig til et FHA-lån, hvis du har gennemgået konkurs eller afskærmning, forudsat at du har genoprettet god kredit. Generelt, jo lavere din kredit score og udbetaling, jo højere rente betaler du for pantelånet.
Husk, at når du køber et hjem, kan du være ansvarlig for visse udgifter til lomme, såsom gebyr til oprindelsesgebyrer, advokatgebyrer og vurderingsomkostninger. En af fordelene ved et FHA-prioritetslån er, at sælgeren, boligbyggeren eller långiveren kan betale nogle af disse lukkeomkostninger på dine vegne. Hvis sælgeren har svært ved at finde en køber, kan de bare tilbyde at hjælpe dig ved afslutningen som en sødestof.
Sammen med kreditvurderings- og forskudskriterierne er der specifikke udlånskrav til FHA-prioritetslån, der er beskrevet af FHA for disse lån. Din långiver skal være en FHA-godkendt långiver, og du skal have en stabil beskæftigelseshistorie eller have arbejdet hos den samme arbejdsgiver i de sidste to år.
Hvis du er selvstændig, har du brug for to års succesrig selvstændig erhvervsvirksomhed, der er dokumenteret ved selvangivelse og en aktuel årlig balance og resultatopgørelse. Hvis du har været selvstændig erhvervsdrivende i mindre end to år, men mere end et år, kan du stadig være berettiget, hvis du har en solid arbejds- og indkomsthistorie i de to år, der går forud for selvstændig erhvervsvirksomhed, og selvstændig erhvervsvirksomhed er den samme eller en beslægtet erhverv. Du skal have et gyldigt personnummer, opholde sig lovligt i USA og være i lovlig alder i din stat for at underskrive et prioritetslån.
Særlige prioritetshensyn
Normalt skal den ejendom, der finansieres, være din primære bolig og skal være ejerbesat. Dette låneprogram kan ikke bruges til investering eller leje af ejendomme. Eneboliger og parcelhuse, rækkehuse, rækkehuse og condos inden for FHA-godkendte condo-projekter er alle berettiget til finansiering af FHA.
Dit front-end-forhold (din pantebetaling, HOA-gebyrer, ejendomsskatter, prioritetsforsikring og husejers forsikring) skal være mindre end 31% af din bruttoindkomst. I nogle tilfælde kan du blive godkendt med et forhold på 40%.
Dit back-end-forhold (din realkreditbetaling og al anden månedlig forbrugsgæld) skal være mindre end 43% af din bruttoindkomst. Det er dog muligt at blive godkendt med et forhold på op til 50%. Du har også brug for en ejendomsvurdering fra en FHA-godkendt takstmann, og hjemmet skal opfylde visse minimumsstandarder. Hvis hjemmet ikke opfylder disse standarder, og sælgeren ikke accepterer de nødvendige reparationer, skal du betale for reparationerne ved lukning (midlerne holdes i escrow, indtil reparationerne er udført).
FHA-lånegrænser
En begrænsning af FHA-lån er, at de har ydre grænser for, hvor meget du kan låne. Disse er indstillet efter den region, hvor du bor, med lavprisområder med en lavere grænse ("gulvet") end det sædvanlige FHA-lån og områder med høj pris med et højere tal ("loftet"). Så er der områder med "særlig undtagelse" - inklusive Alaska, Hawaii, Guam og De amerikanske Jomfruøer - hvor meget høje byggeomkostninger gør grænserne endnu højere. Overalt ellers er grænsen sat til 115% af den gennemsnitlige hjemmepris for amtet, som bestemt af den amerikanske afdeling for boliger og byudvikling. FHAs websted indeholder en side, hvor du kan slå op i dit amts lånegrænse.
Diagrammet nedenfor viser 2019-lånegrænser:
| FHA-lånegrænser i 2019 | |||
|---|---|---|---|
| EJENDOMSTYPE | LAVEKOSTNINGSOMRÅDE 'ETAGE' | OMRÅDE MED HØJE KOSTNAD 'LOFT' | SÆRLIG UNDTAGELSE OMRÅDER |
| One-enhed | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| To-Unit | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Tre-Unit | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Fire-Unit | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Kilde: US Dept. Housing and Urban Development
FHA Lånelindring
FHA-lån er ikke uden deres plusser: Når du først har et, kan du være berettiget til lånelettelse, hvis du har oplevet en legitim økonomisk vanskelighed - som f.eks. Et indkomsttab eller stigning i leveomkostninger - eller har svært ved at gøre dit månedlige pantebetalinger. FHA-HAMP-programmet kan for eksempel hjælpe dig med at undgå afskærmning ved permanent at sænke din månedlige pantebetaling til et overkommeligt niveau. For at blive en fuld deltager i programmet skal du fuldføre en prøvebetalingsplan, hvor du foretager tre planlagte betalinger - til tiden - til det lavere, ændrede beløb.
Bestem hvad der er bedst for dig
Mens et FHA-lån muligvis lyder godt, er det ikke for alle. Det hjælper ikke dem med kredit score mindre end 500. I den modsatte ende kan håbefulde husejere, der har råd til en stor udbetaling, have det bedre med at gå med et konventionelt prioritetslån, da de kunne spare mere penge i det lange løb gennem lavere renter og realkreditforsikringspræmie, som konventionelle långivere leverer.
Som den føderale boligadministration udtrykker det, kan et FHA-lån "ikke rumme dem, der handler i den højere ende af prisspektret - og det er heller ikke beregnet til. FHA-låneprogrammet blev oprettet til at støtte" lav- og moderat indkomst boligkøbere, 'især dem med begrænsede kontanter, der er gemt for en udbetaling.'
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.