Egenkapital vs. gældsinvesteringer til fast ejendom Crowdfunding

Crowdfunding af fast ejendom er startet siden indgåelsen af ​​Jumpstart Our Business Startups Act i 2012, og markedet forventes at udvide sig yderligere. I oktober 2015 afsendte SEC sin endelige afgørelse om afsnit III-bestemmelserne i JOBS-loven, der tillader ikke-akkrediterede investorer at deltage i crowdfunded-ejendomsaftaler sammen med akkrediterede investorer.

Investering i fast ejendom gennem en crowdfunding-platform har visse fordele i forhold til REIT eller direkte ejerskab af ejendom. En af disse fordele er muligheden for at vælge mellem gælds- og aktieinvesteringer. Inden man tager springet ned i fast ejendom crowdfunding, er det nyttigt at have en forståelse af, hvordan de to adskiller sig, og hvilke risici der er. (For mere om det grundlæggende i crowdfunding af fast ejendom, se: Fast ejendom og Crowdfunding: En ny sti for investorer.)

Key takeaways

• Crowdfunding af fast ejendom er et stadig mere populært alternativ til REITs og ETF'er til fast ejendom til at tilføje ejendom til ens portefølje.
• Egenkapitalinvestering investerer et afkast gennem lejeindtægter betalt af lejere eller kapitalgevinster ved salg af ejendommen.
• Investering i gældsfast ejendom indebærer udstedelse af lån eller investering i prioritetslån (eller pantesupporterede værdipapirer).

Grundlæggende om kapitalandele

De fleste fast ejendom crowdfunding handler involverer aktieinvesteringer. I dette scenarie er investoren en aktionær i en bestemt ejendom, og deres andel står i forhold til det beløb, de har investeret. Afkast realiseres i form af en andel af den lejeindkomst, ejendommen genererer, fratrukket eventuelle servicegebyrer betalt til crowdfunding-platformen. Investorer kan også udbetales en andel af enhver værdiansættelsesværdi, hvis ejendommen er solgt.

Fordele:

• Ingen cap på afkast: Aktieinvesteringer tilbyder en bredere horisont med hensyn til indtjeningspotentiale. Det er muligt at se et årligt afkast fra 18% til 25%. Da der ikke er noget loft, er himlen dog virkelig grænsen fra en investors perspektiv.
• Skattefordele: Én fordel for at eje en investeringsejendom er i stand til at trække visse udgifter forbundet med dens ejerskab, såsom afskrivning og reparationsomkostninger. Med equity crowdfunding struktureres aftaler normalt gennem en LLC, der behandles som en gennemstrømningsenhed til skatteformål. Det betyder, at investorer kan høste fordelene ved afskrivningsfradraget uden at skulle direkte eje ejendomme.
• Lavere gebyrer: Aktieinvesteringer har potentialet til at være billigere, når gebyrene vedrører. I stedet for at betale forhåndsgebyrer og månedlige servicegebyrer, kan investorer betale et enkelt årligt gebyr for at opretholde deres position i ejendommen. Gebyret beregnes som en procentdel af det samlede investerede beløb og løber ofte mellem 1% og 2%.

Ulemper:

• Mere risiko: Større crowdfunding kan muligvis lægge flere penge i investorernes lommer, men det betyder, at man tager et større spil. Investorer er i række på række, når det kommer til at modtage en tilbagebetaling af deres investering, og hvis ejendommen ikke lever op til sine forventninger til ydeevne, kan det let blive en tab.
• Længere holdperiode: Aktieinvestorer ser på en meget længere tidsramme sammenlignet med gældsinvestorer. Holdtider kan strække sig over fem eller endda ti år, hvilket er en vigtig overvejelse, hvis du er interesseret i at opretholde en høj grad af likviditet i din portefølje.

Sådan fungerer gældsinvesteringer

Når han investerer i ejendomsgældsinstrumenter, handler investoren som långiver til ejeren af ​​ejendommen eller handlen sponsor. Lånet er sikret af selve ejendommen, og investorerne får en fast afkast, der bestemmes af rentens rente og hvor meget de har investeret. I en gældsaftale er investoren i bunden af ​​kapitalstakken, hvilket betyder, at de har prioritet, når det kommer til at kræve en udbetaling fra ejendommen. (Se mere i vejledningen: Sådan tjener du penge på fast ejendom.)

Fordele:

• Kortere holdtid: Gældsinvesteringer er oftest forbundet med udviklingsprojekter. Som et resultat har de typisk en kortere beholdningsperiode sammenlignet med aktieinvesteringer. Afhængigt af aftalens art kan holdetiden vare mellem seks og 24 måneder. Det er et plus for investorer, der ikke har det godt med at binde aktiver på lang sigt.
• Lavere risiko: På grund af den måde, aftaler er struktureret på; investorer påtager sig mindre risiko med gældsinvesteringer. Lånet er sikret af ejendommen, der fungerer som en forsikringspolice mod tilbagebetaling af lånet. I tilfælde af, at ejeren af ​​ejeren eller sponsoren misligholder, har investorer muligheden for at inddrive tabet af deres investering gennem en afskærmning.
• Stabil indkomst: Gældsinvesteringer er mere forudsigelige med hensyn til beløb og hyppighed af afkastudbetalinger. Mens hver aftale er forskellig, er det ikke usædvanligt, at investorer tjener renter fra 8% til 12% årligt. Disse afkast betales typisk hver måned eller kvartal.
• Afkortet afkast: Gældsinvesteringer medfører mindre risiko, men en stor ulempe er det faktum, at afkast er begrænset af renten på lånet. Investorer skal være klar over, om de er villige til at ofre potentialet for at tjene højere afkast til gengæld for et mere sikkert bet.
• Højere gebyrer: Mens de fleste fast ejendom crowdfunding platforme ikke opkræver investorer noget for at oprette en konto og undersøge gældsinvesteringer, er der normalt en form for gebyr involveret for at deltage i en aftale. Crowdfunding-platformen løber normalt en procentdel fra toppen, før der udbetales nogen rente, som kan spise i dine afkast. Der kan også være et separat gebyr til oprindelse af lån, der overføres til investorer. (For mere information om fast ejendom crowdfunding-platforme, skal du læse: Top 5 fast ejendom Crowdfunding-virksomheder .)

Ulemper:

• Lavere potentielle afkast: med lavere risiko kommer lavere forventet afkast.
• Eksponering for forudbetalingsrisiko: panthaver betaler undertiden deres lån tidligt, enten ved at sælge et hjem eller gennem en refinansiering. Hvis du gør det, kan det afbryde pengestrømmene, der er forbundet med din gældsinvestering og reducere varigheden af ​​din låneportefølje.

Bundlinjen

Crowdfunding er en attraktiv mulighed for investorer, der ønsker at investere i private ejendomsaftaler på en omkostningseffektiv måde. Minimumsinvesteringerne med mange platforme spænder fra $ 5.000 til $ 10.000, hvilket er en relativt lille pris at betale for at få adgang til denne aktivklasse. Både aktie- og gældsinvesteringer har deres gode og dårlige sider, som kyndige investorer skal tage sig tid til at veje nøje. At forstå, hvad du står for at få i forhold til hvad du risikerer, kan hjælpe dig med at beslutte, om en eller begge typer investeringer passer godt til din portefølje.