Defeasance reducerer gebyrer for kommerciel ejendom

Kommercielle ejendomsinvestorer, der favoriserer fastforrentet gældsfinansiering, finder lejlighedsvis sig selv nødt til at betale forudbetalingsbøder, når de afregner deres gæld forud for deres låns udløbsdato. Af de forskellige forudbetalingsmuligheder er defeasance den, der tilbyder den største fleksibilitet og potentielle økonomiske gevinster, når renten er stigende.

Hvad er defeasance?

Defeasance er, som navnet antyder, en metode til at reducere de gebyrer, der kræves, når en låntager beslutter at forudbetale et fast rente til fast ejendom. I stedet for at betale kontant til långiveren, giver defeasance-optionen låntageren mulighed for at bytte et andet pengestrøms aktiv med lånets oprindelige sikkerhed.

Det nye sikkerhedsstillelse (normalt statspapirer) er normalt meget mindre risikabelt end de oprindelige erhvervsejendomme. I dette scenarie er långiveren langt bedre stillet, fordi den modtager den samme pengestrøm og til gengæld får en meget bedre, risikojusteret investering. Selvom fordelen ved defeasance for långiveren er indlysende, kan låntagere også drage fordel betydeligt. Hvis rentesatserne på lån stiger til en rente, der er større end renten på pantelånet, kan låntagere skabe værdi og putte kontanter i lommerne ved forudbetaling. Da defeasance er en mulighed, der tilbydes under forhandlingerne om et kommercielt ejendomslån, bør låntagere overveje det for at bevare muligheden for at skabe værdi med deres finansiering.

Begrundelse for defeasance

Kommercielle ejendomslån med variabel rente er en passende metode til finansiering af kortvarige behov, såsom byggeri eller brofinansiering, der er kapital lånt til ejendomsejere i leasingperioden; den tilbagebetales, når ejendommen til sidst giver kontantstrøm.

Selvom renterisikoen er høj, og der ikke er nogen grænse for den økonomiske nedside, vil nogle låntagere påtage sig en langsigtet finansiering med variabel rente. Dette sker ofte, når der er stor sandsynlighed for, at en ejendom med pengestrøm vil blive solgt, før lånet udløber.

Låntagere bruger finansiering med variabel rente af mange grunde. En væsentlig årsag er at omgå de forudbetalte sanktioner, som långivere kræver ved forudbetalinger af fast rente. Ved finansiering med variabel rente påhviler långivere ikke reinvesteringsrisiko, fordi lånerenterne flyder med markedet. Ved tilbagebetaling kan midlerne derefter lånes ud til de samme markedspriser.

Risici for långivere

Fastforrentningsfinansiering har potentialet til at skabe økonomiske tab eller reducere udlåners udbytte, når kapital tilbagebetales og derefter udlånes til lavere markedsrenter. På grund af potentialet for geninvesteringsrisiko kræver långivere normalt en slags forudbetalingsstraf fra dem, der låner til en fast rente. Oprindeligt krævede långivere 'afkast vedligeholdelse', som dikterede, at låntagere betaler rentedifferensen (mellem lånerenten og den gældende markedsrente) på den forudbetalte kapital i den periode, der var tilbage til lånets løbetid. Da der er muligheder og økonomiske omkostninger forbundet med oprindelsesstatus for nye prioritetsaktiver, blev defeasance designet til at eliminere reinvesteringsrisiko og behovet for at låne forudbetalt kapital.

Defeasance giver låntagere mulighed for at erstatte sikkerheden på deres lån med aktiver, der giver de samme pengestrømme som det oprindelige lån. Denne aktivudveksling gør det muligt for långivere at fortsætte med at modtage deres forventede udbytte i hele låneperioden uden at skulle finde nye udlånsmuligheder til at erstatte den forudbetalte kapital. Som tidligere nævnt reducerer udvekslingen af ​​et mindre risikabelt aktiv (amerikanske statsobligationer i stedet for en erhvervsejendom) den samlede risiko for långiverens investering. Dette er en endnu større fordel for institutioner, der securitiserer disse prioritetslån. Ved at øge sandsynligheden for, at investorerne vil modtage alle de kontraherede betalinger af renter og hovedstol, øger defeasance i høj grad værdien af ​​pantesupporterede værdipapirer samt långivernes fortjeneste.

Fordele og problemer for låntagere

I modsætning til afkast vedligeholdelse, tilbyder defeasance opadvendt potentiale for låntagere, når markedsrenter stiger over den kontraherede lånerente. Afkast vedligeholdelse omtales som en straf, fordi låntagere er underlagt en form for betaling uanset hvilken retning markedsrater bevæger sig. Det er normalt struktureret som det største af beregningen af ​​udbyttebeholdningen eller som en procentdel af det forudbetalte beløb. Fordi defeasance kræver køb af statsobligationer, påvirker bevægelsen af ​​renter direkte omkostningerne ved disse aktiver og bestemmer, om defeasance vil være en omkostning eller et vindfald ved forudbetaling.

I de fleste tilfælde involverer defeasering køb af statsobligationer med løbetider svarende til den resterende låneperiode, med kuponrenter, der giver den nødvendige indkomst til at modregne de kontraherede periodiske renter og hovedbetalinger. Disse obligationer tildeles derefter en defeasance-trust, der overfører de periodiske pengestrømme til långiveren, indtil obligationerne modnes. Afhængig af forskellen mellem satserne på obligationerne, der er nødvendige for at afskaffe lånene og markedsrenterne, handler statsobligationerne med en rabat eller en præmie.

Når renten stiger, mister statsobligationer (eller enhver fastforrentet investering) værdien og bliver billigere. Når dette sker, er låntagere i stand til at købe de krævede obligationer for mindre end det, der kræves for at forudbetale lånet, hvilket resulterer i yderligere kontanter i deres lommer. I den modsatte situation, når renten falder, bliver fastindkomstinvesteringer dyrere. Dette kræver, at låntageren betaler et beløb, der er større end lånesaldoen ved forudbetaling. På nedsiden vil beregningen af ​​udbyttebeholdningen resultere i den nøjagtige samme mængde yderligere kapital, der er nødvendig for at afskaffe lånet. Dette tager ikke højde for transaktionsomkostninger, der vil blive afholdt til at købe de obligationer, der er nødvendige for at besejre lånet. Disse omkostninger varierer afhængigt af bud-anmodningsspændet eller kræfterne i udbud og efterspørgsel efter obligationerne. På hovedet er defeasance fordelagtigt, mens afkast vedligeholdelse stadig vil kræve en vis straf.

Defeasance-optionen giver lånere med fast rente fordele i forhold til dem, der vælger afkast vedligeholdelse eller langvarig finansiering med variabel rente. Det er en god taktisk beslutning for låntagere, der føler, at de har evnen til at forudsige rentebevægelser. Det er også et godt valg for ejendomsinvestorer, der ved, at de vil blive forpligtet til at sælge deres ejendomme på kort sigt, men er bekymrede over de potentielle stigninger i gældstjeneste, hvis de vælger at bruge gæld med variabel rente.

Låntagere, der bruger gæld på porteføljeniveau (et lån, der er sikkerhedsstillet ved flere kommercielle ejendomme) finder, at långivere undertiden vil kræve, at låntagere tilbagebetaler en større procentdel af et lån end et aktivs værdibidrag til porteføljen. Denne situation resulterer, når långiveren mener, at en låntager sælger et aktiv, der er mindre risikabelt end de resterende aktiver i porteføljen. Da porteføljen vokser mere risikabelt, jo mindre af et mindre risikabelt aktiv, som den besidder, kræver långivere et forudbetalingsbeløb, der kompenserer dem for den større risiko, der bæres, effektivt nedskærmer den resterende portefølje og reducerer investorens gearede afkast.

Da defeasance resulterer i udveksling af et mindre risikabelt aktiv end sikkerhedsstillelsen, kan låntagere beholde den samme procentdel af gælden i porteføljen efter salget af et aktiv. Med långiverens aftale kan det være muligt at øge procentdelen af ​​gælden på de resterende aktiver, når underskuddet udføres.

En anden fordel for låntagere er, at långivere normalt ikke kræver nogen form for betaling, hverken på forhånd eller ved at øge lånesatserne for at modtage defeasance-muligheden. Hvis kurserne stiger, er der potentiale for værdiskabelse for låntageren; derfor kan det tænkes, at långivere kan bede om kompensation for salg af optionen.

Bundlinjen

Låntagere skal være opmærksomme på deres forudbetalingsmuligheder, så de træffer de rigtige kapitalforvaltningsbeslutninger. For eksempel kan det i perioder med betydelige rentestigninger foretrækkes at sælge et suboptimalt kommercielt aktiv på grund af den værdi, der er skabt ved at besejre lånet. På den nederste side kan det være fornuftigt at holde på et aktiv, selv efter værdioptimering. Den tid, der er tilbage på lånet ved forudbetaling, påvirker direkte forudbetalingsomkostningerne. Alt andet lige spredes sanktioner over forudbetalingen over tid.

Når man forhandler om betingelserne for et kommercielt ejendomslån, skal låntagere bede om muligheden for at besejre deres fastforrentede lån, selvom de ikke har til hensigt at forudbetale forpligtelsen inden forfald. Den særskilte fordel, som defeasance giver i forhold til andre forudbetalingsmuligheder, er betydelig på grund af dens evne til at skabe en indkomstskabende begivenhed, når markedsrenterne stiger. Det kan tænkes, at i perioder med stigende renter kunne ejendomsejere, der foretrækker fast rente, producere kapitalgevinster på deres gældsforpligtelser, der mere end kan opveje faldet i fast ejendom. Investorer, der bruger finansiel gearing til at købe fast ejendom, der skal fikseres og derefter sælges, bør overveje fast rente-finansiering med defeasance-optionen som et attraktivt alternativ til kortsigtet finansiering med variabel rente.