Ansøgning om et FHA 203 (k) lån
Lånet til FHA 203 (k) er et unikt produkt, der tillader husejere, der ikke er meget, til at købe en ejendom, der har behov for reparationer. Men når du kombinerer bureaukrati fra statslige agenturer med de ekstra økonomiske risici, der er forbundet med gennemsnitlige mennesker (folk, der ikke har erfarne hjemmebasere), der køber en ejendom i dårlig stand, kan lånet på 203 (k) være et af de mest udfordrende prioritetslån at blive godkendt til. Denne artikel leder dig gennem processen, så du ved, hvad du kan forvente. (For baggrundsinformation skal du læse En introduktion til FHA 203 (k) lånet .)
Sørg for, at du har nok kontanter Fra begyndelsen af 2010 behøver du kun komme med en udbetaling på 3, 5% af husets købspris plus reparationsomkostninger for at købe et hus med denne type lån. Så hvis du køber et hus med en pris på $ 150.000 og havde brug for reparationer på $ 15.000, ville du have brug for 3, 5% af $ 165.000 eller $ 5.775 som din udbetaling.
Sørg for, at du er en solid lånekandidat. Naturligvis skal du også opfylde de sædvanlige låntagerkrav til et FHA-lån, ligesom at have en stabil, verificerbar indkomst og en god kreditværdighed. Men ellers er der ingen yderligere særlige krav for at kvalificere sig til dette lån, så længe du kan foretage de månedlige betalinger på den ejendom, du vil købe. Bare husk, at det kun er for ejer-beboere, ikke investorer. (For mere information, se Forståelse af FHA-huslån .)
Vælg det 203 (k) lån, der bedst passer til din situation Før du ansøger, skal du bestemme, hvilken type lån du har brug for. Der er faktisk to typer FHA 203 (k) pantelån: den første kaldes "almindelig", og det er beregnet til egenskaber, der har brug for strukturelle reparationer. Det andet kaldes "strømlinet" eller "ændret." Det er designet til egenskaber, der kun har brug for ikke-strukturelle reparationer. Din ejendomsmægler og / eller långiver kan hjælpe dig med at træffe denne beslutning. Hvis du ikke kender forskellen mellem strukturelle og ikke-strukturelle reparationer, kan et rehabiliteringsprojekt muligvis være langt over dit hoved.
Vælg en långiver Hver gang du ansøger om et statssubsidieret prioritetslån, hvad enten det er et VA-lån, FHA-lån, grønt prioritetslån eller FHA 203 (k) lån, vil dit valg af långivere være noget begrænset. Specielt FHA 203 (k) -lån er ikke meget almindelige, så mange långivere ved enten ikke, hvordan de skal behandles, eller de vil ikke håndtere de ekstra papirer og besvær, der er involveret. Da låneansøgningsprocessen for 203 (k) lån er kompleks, ønsker du bestemt at samarbejde med en långiver, der har erfaring med dette speciallåneprodukt.
Ikke alle långivere er godkendt til at håndtere 203 (k) lån. FHA skal give långivere tilladelse til at tilbyde dem. For at finde en godkendt långiver, se HUDs godkendte långiversøgning her. Sørg for at markere afkrydsningen i slutningen af siden for at begrænse din søgning til långivere, der har ydet 203 (k) lån i de sidste 12 måneder.
Opret dit rehabiliteringsforslag Ud over de sædvanlige krav til realkreditlån, såsom bevis på indkomst, bevis på aktiver og kreditrapporter, kræver 203 (k) låneansøgningen oprettelse af et rehabiliteringsforslag. Dit forslag skal beskrive det arbejde, der skal udføres på ejendommen, og give et specificeret omkostningsoverslag for hver reparation eller forbedring. Arkitektoniske udstillinger, såsom en grundplan og foreslået interiørplan, er påkrævet til enhver strukturel reparation. HUD's tjekliste hjælper dig med at gennemgå de emner, dit forslag skal adressere. Tjeklisten dækker ethvert område i hjemmet, der muligvis skal repareres, fra tagrender og indkørsler til gulve og vinduer.
Du behøver ikke at ansætte fagfolk til at udføre reparationer, men FHA siger, at arbejdet skal afsluttes efter professionelle standarder og på en rettidig måde. Hvis du planlægger at udføre reparationer selv, kan du ikke bruge lånet til at betale dig selv for din arbejdskraft. Du kan kun bruge lånet mod udgifter til materialer, hvis du selv udfører arbejdet. Hvis dette lyder som en bum-deal, skal du huske, at lånte penge, selv med en lav rente, ikke er gratis penge - det er penge, som du skal betale tilbage med renter. Så så længe du ved, hvad du laver og har råd til at bruge tiden på projektet, kan du komme foran ved at udføre arbejdet selv. Du kan muligvis også bruge de penge, du sparer ved ikke at ansætte entreprenører til at foretage yderligere forbedringer af den ejendom, som du ellers ikke havde råd til.
Selv hvis du selv skal udføre arbejdet, skal dit forslag stadig omfatte udgifter til arbejdskraft. Hvorfor? For hvis noget går galt, og når alt kommer til alt skal du ansætte fagfolk, ønsker FHA, at du skal have penge til at ansætte dem. (For nogle nyttige tip, kan du tjek- gør-det-selv-projekter for at øge værdien i hjemmet .)
Få en vurdering Det hjem, du vil købe, skal vurderes, som det ville være for ethvert lån, bortset fra at takstmanden skal estimere, hvilken værdi det vil være i hjemmet, når reparationer og forbedringer er foretaget. En vurdering som det er muligvis kan også være påkrævet, men sommetider kan købsprisen stå inde for vurderingen som den er.
Hjælp med leje Nogle mennesker vælger at ansætte en specialist kaldet en 203 (k) konsulent for at hjælpe dem med at udføre alle de ekstra papirer, der kræves til denne type lån, såsom forberedelse af arkitektoniske udstillinger. Gebyret for at ansætte en sådan konsulent kan inkluderes i pantelånet, forudsat at det ikke overstiger de grænser, der er fastlagt af HUD. For eksempel for et hjem, der kræver $ 15.001 til $ 30.000 til reparationer, forventer HUD ikke, at konsulenten skal opkræve mere end $ 600. Det er dog helt acceptabelt at gennemføre alt papirarbejde selv, selvom du sandsynligvis vil have nogle input fra dine potentielle entreprenører (hvis du ansætter nogen).
Er det værd at problemet? FHA 203 (k) ansøgningsprocessen er meget arbejde, for at være sikker. Hvis det ser ud som for mange problemer, kan du have det bedre med at fortsætte med at søge efter et hjem, der er tættere på at flytte ind, eller fortsætte med at gemme, indtil du har råd til et pænere sted. Men hvis du har tid, energi og tålmodighed, er lånet 203 (k) ofte den eneste måde at finansiere køb af en ejendom, der har behov for betydelige reparationer. Ellers skal du have nok kontanter til at betale for ejendommen og reparationer direkte. (Se Yderligere fejlfinding ved ny reparation for mere).