Sammenlignende markedsanalyse
En sammenlignende markedsanalyse er en undersøgelse af de priser, til hvilke lignende ejendomme i det samme område for nylig solgt. Ejendomsmæglere udfører en sammenlignende markedsanalyse for deres kunder for at hjælpe dem med at bestemme en pris, der skal anføres, når de sælger et hjem eller en pris, de skal tilbyde, når de køber et hjem. Da ingen to ejendomme er identiske, foretager agenter justeringer for forskellene mellem de solgte ejendomme og den, der er ved at blive købt eller noteret for at bestemme et rimeligt tilbud eller salgspris. I det væsentlige er en komparativ markedsanalyse en mindre sofistikeret version af en formel, professionel vurdering.
Forståelse af sammenlignende markedsanalyse
En sammenlignelig markedsanalyse kan også omfatte aktuelt noterede ejendomme, især hvis der for nylig ikke blev solgt lignende ejendomme. Listepriser angiver dog kun, hvad sælgeren håber at få for ejendommen og ikke nødvendigvis afspejler, hvad det faktisk er værd.
Mens den komparative markedsanalyse ikke er en officiel vurdering, bruger ejendomsmægleren en hel del lignende praksis og metoder, som en taksator vil bruge til at nå frem til en rimelig værdi for ejendommen. Hvis boligen eller ejendommen er så karakteristisk og / eller unik, hvor der ikke findes sammenlignelige ejendomme, kan det være i ejerens interesse at ansætte en formel taksator til at værdsætte ejendommen.
Eksempel på en sammenlignende markedsanalyse
Overvej et par, der overvejer at afgive et tilbud på et fire-værelses, tre badeværelser, 2.100 kvadratmeter, enfamiliehus på en kvart acre jord. Huset er opført til salg til $ 300.000. Parrets ejendomsmægler udfører en sammenlignende markedsanalyse og lokaliserer tre lignende ejendomme, der for nylig blev solgt i samme underafdeling:
- Den første er på alle måder identisk med den genstand, bortset fra at den er placeret på en travl vej; det solgte for nylig for $ 275.000.
- Det andet har fire soveværelser, tre badeværelser og er placeret på en kvart acre jord, men er 2.400 kvadratmeter, fordi det også inkluderer en afskærmet veranda; det solgte for $ 315.000.
- Den tredje har fire soveværelser, er placeret på en kvart acre jord og er 2.100 kvadratmeter, men det har kun to badeværelser, som begge er forældede; det solgte for $ 265.000.
Her er de typiske trin, som ejendomsmægler kan følge for at gennemføre en sammenlignende markedsanalyse:
1. Evaluer kvarterets kvalitet
Det første skridt er at vurdere kvaliteten af det omkringliggende kvarter, og der er nogle gode online-værktøjer, der gør dette lettere end nogensinde.
Google Street View er muligvis det bedste værktøj til at undersøge nabolaget. Her er hvad du leder efter:
- Dejlige blokke kontra mindre attraktive blokke
- Nærhed til bekvemmeligheder som strande, parker, skoler osv.
- Nærhed til ubehagelige placeringer som skraldepladser, motorveje, industrianlæg osv.
- Betydelige problemer med at bremse appel
Googles billeder kan dog være forældede, så det er ikke en erstatning for at køre gennem kvarteret.
2. Evaluer den originale liste, hvis den er tilgængelig
Gennemgå nøje fotos og beskrivelse for at evaluere alder og tilstand i hjemmet, de seneste opgraderinger og potentielle problemer med den forrige markedsføringsstrategi.
3. Kontroller estimater for ejendomsværdi
Et skøn over ejendomsværdi kan hjælpe dig med at evaluere den sandsynlige markedsværdi af din klients hjem og give dig et udgangspunkt, når du beregner omkostningen pr. Kvadratfod for ejendommen. Imidlertid kan disse estimater være unøjagtige og overvejer ikke unikke aspekter af det lokale marked.
4. Udvikle en foreløbig CMA
Få en grov idé om dit hjems værdi ved at evaluere solgte lister, udløbte lister, aktive lister og afventende lister i det område, der kan sammenlignes i funktioner, størrelse og bekvemmeligheder med din fortegnelse. Sammenlignelige egenskaber, du skal inkorporere i din CMA inkluderer:
- Huse, der har solgt eller er udløbet, afventer eller er blevet opført i de sidste seks måneder. Solgte lister fortæller dig nøjagtigt, hvad lignende boliger i området har solgt for for nylig, og er din primære måde at vurdere værdien for din CMA. Udløbne fortegnelser fortæller dig, at priserne på markedet ikke er villige til at bære. Annoncer med et verserende salg kan give dig en god idé om, hvad lignende boliger sælger til lige nu. Aktuelle fortegnelser fortæller dig, hvordan din konkurrence er.
- Evaluer hjem med det samme antal soveværelser og badeværelser. Antallet af soveværelser og bade i et hjem er et af de vigtigste kriterier for værdiansættelse af et hjem. For eksempel er to-værelseshuse generelt mindre ønskelige end dem med tre eller flere. Ligeledes har boliger med kun et badeværelse eller ingen masterbad ofte en lavere videresalgsværdi end boliger med mere.
- Evaluer huse inden for ca. 300 kvadratfod fra dit. Med et 2.000 kvadratmeter stort hjem kan du se på boliger, der er mellem 1.700 og 2.300 kvadratfod. Generelt svarer flere soveværelser til en højere pris, men firkantede optagelser er næsten lige så vigtige.
- Evaluer hjem i samme kvarter. At finde ud af nøjagtigt, hvad "kvarter" hjemmet faktisk er i, kan være vanskeligt, hvis det ikke er et indhegnet samfund. Af den grund er det vigtigt at vurdere kvarteret online først.
- Evaluer hjem i de samme eller sammenlignelige skolzoner. Skoldistrikter er især vigtige i større byer, hvor der er mange skoler i hvert distrikt. Huse på den ene side af en gade kan være i en fremragende skolezone, mens studerende, der bor i hjem på den anden side, måske matrikuleres på skoler af lavere kvalitet. Forskellen, skoler gør i hjemmets værdi, kan være meget betydelig.
- Evaluer hjem med en lignende partistørrelse. Generelt vil et hjem på 10 hektar jord være mere værd end et ellers sammenligneligt hjem på kun en hektar.
- Evaluer hjem i lignende alder. Splinternye huse er typisk værdsat højere end ældre hjem, men nogle ældre huse, især antikke huse eller moderne hundrede århundreder, kan muligvis have en præmie i forhold til nybyggeri på grund af deres design.
- Evaluer hjem med lignende funktioner. Hvis hjemmet for eksempel har en pool i jorden eller er i et lukket kvarter med et klubhus, kan du prøve at finde andre lister med lignende funktioner. Ligeledes, hvis hjemmet er på ejendom ved havet, vil det at sammenligne det med andre boliger ved havet give langt bedre resultater end at sammenligne det med boliger et par blokke væk fra vandet.
5. Få en gennemsnitlig pris på sammenlignelige fortegnelser
Tag salgspriserne for de sammenlignelige huse, du har valgt, og divider hver med deres firkantede optagelser for at beregne prisen pr. Kvadratfod for hvert sammenligneligt hjem. Find derefter den gennemsnitlige pris pr. Kvadratfod for de sammenlignelige boliger, og multiplicer den med den nøjagtige firkantede optagelse af det hjem, du prøver at sælge.
6. Vurder hjemmet personligt.
Baseret på din undersøgelse, skal du have en idé om, hvad boligen er værd, så du skal være i stand til at tage spørgsmål om ejendomsværdi, som boligejer har for dig. Når du turnerer med en ejendom, skal du overveje faktorer som: tilstand, tilføjelser og opgraderinger, nødvendige opgraderinger, udvendig og landskabsarkitektur og andre faciliteter. Kombiner de foreløbige data fra sammenlignelige lister med information indsamlet under besøget for at skabe en omfattende CMA.