Captive Real Estate Investment Trust
En captive ejendomsinvestering trust er simpelthen en ejendom investering trust (REIT) med kontrol af ejerskab af et enkelt selskab. Virksomheder med ejendom i fast ejendom, der er forbundet med deres forretning, kan finde det fordelagtigt at samle fast ejendom i en REIT til de særlige skattemæssige pauser. Denne skattebegrænsende strategi kan bruges af detailhandlere og banker med mange butikker eller filialer.
Key takeaways
- En bundet REIT er enhver REIT med mere end 50% ejerandel af et enkelt selskab.
- Captive REIT er normalt datterselskaber.
- Som REITs nyder captive REITs alle de samme skattemæssige fordele som en standard REIT.
- Omfattende kan captive REIT-bogføring være kompleks for et moderselskab og det captive REIT-datterselskab.
- Regnskabsfolk og skattemæssige fagfolk skal sikre, at de overholder alle føderale og statslige love, der indeholder REIT'er i captive.
Forståelse af fængslende ejendomsinvesteringer
En captive ejendomsinvestering trust kan oprettes for at drage fordel af de skattemæssige pauser, der tilbydes af en fast ejendom investering trust (REIT). Virksomheder kan vælge at udvikle eller overtage kontrollerende ejerskab i en REIT for captive status. Kontrol- eller captive-status er defineret som mere end 50% af den stemmeberettigede ejerandel af en REIT.
Virksomheder, der bygger en captive REIT med det formål at styre deres egne ejendomme, vil typisk karakterisere dem som enten leje eller prioritere REIT. Realkreditreit giver pantekapital til løftet om gensidig indkomst, som ofte er grundlaget for en REITs indtægter. Virksomheder kan også bruge fast ejendom til investeringer i fast ejendom ved at overføre fast ejendom til en REIT og derefter leje ejendomme fra disse REIT.
Ejendomsinvesteringstrusts
En captive REIT er simpelthen en REIT med kontrol af ejerskab fra et enkelt selskab. Ud over det er captive REITs simpelthen REITs. En virksomhed kan klassificeres som en REIT, hvis den opfylder visse krav i Internal Revenue Service og afsnit 26 i Internal Revenue Code. REITs kan være trusts, foreninger eller selskaber, men uanset hvilke de alle skal vælge at blive beskattet som selskaber.
Den interne indtægtskode giver alle REIT'er mulighed for at fordele alle deres indtægter til deres aktionærer. Dette gør REIT ligner partnerskaber under skattekoden, da partnerskaber generelt ikke har nogen indkomst og fordeler alle deres indtægter gennem en K-1.
REIT skal opfylde flere krav for at kvalificere sig til skattefradrag for indkomstfordelingen, der kendetegner REIT generelt. Nogle af de vigtigste krav inkluderer:
- Valg til beskatning som selskab
- Mindst 90% af bruttoindkomst fra udbytte, renter, huslejer eller anden fast ejendom
- Mindst 75% af de samlede aktiver repræsenteret af fast ejendom, likvider og statspapirer
- Skal have et fordelagtigt ejerskab fra 100 eller flere personer (kontrollerende virksomheder kan navngive ledere som aktionærer for at imødekomme dette krav)
Hvis en virksomhed opfylder REIT-kravene, skal den betale mindst 90% af sin indkomst til aktionærerne og har derfor tilladelse til at tage indkomstfordelingen som et fradrag. Eventuel resterende saldo efter den krævede fordeling beskattes med den nødvendige selskabsskattesats.
Datterselskabsregnskab
Captive REIT betragtes som datterselskaber, og derfor skal deres ejerskab på en eller anden måde redegøres for moderselskabets finansielle poster. Generelt er der tre måder at redegøre for datterselskaber og datterselskabs ejerskab i et moderselskabs regnskab. Virksomheder kan rapportere konsoliderede regnskaber, eller de kan redegøre for ejerskabet gennem enten egenkapital- eller kostmetoden.
Under Generelt accepterede regnskabsprincipper (GAAP) har virksomheder mulighed for at oprette konsoliderede regnskaber, der integrerer alle aspekter af et datterselskabs regnskab, hvis moderselskabet ejer mere end 50% af ejendomsrettighederne. Det er typisk ikke nyttigt eller anvendeligt for et moderselskab at medtage en captive REIT i koncernregnskabsrapportering på grund af de skattemæssige fordele, den captive REIT får på egen hånd, hvilket ofte er grunden til at oprette det. Derfor indregnes captive REIT-ejerskab typisk på et moderselskabs finansielle poster enten via egenkapitalmetoden eller omkostningsmetoden.
Captive REIT skattefordele
Der kan være flere skattemæssige fordele forbundet med captive REIT-skatter. Federal beskatning af REIT er omtalt i den interne indtægtskode, afsnit 26, men stater kan også have deres egne skatteregler for REITs, som kan øge eller reducere skattefordelene.
Generelt kan moderselskabet i en captive REIT fratrække leje- eller realkreditudbetalingsomkostninger, det betaler til det captive REIT, hvilket reducerer dens skattepligtige indkomst. Dette er ikke nødvendigvis en enorm fordel, fordi det typisk ville trække disse udgifter alligevel, men det kan skabe nogle nyttige fordele ved betalingsbehandling osv. En af de største fordele er, at moderselskabet modtager en del af udbytte fra den captive REIT som potentielt kan beskattes til en lavere sats.
Den captive REIT nyder alle de skattemæssige fordele ved REIT status. Det kan trække det 90% eller større beløb af sin indkomst, det fordeler til aktionærerne. Det betaler også den føderale selskabsskattesats for eventuel resterende indkomst.
Lover, der gælder for fangenskabsreit
Da captive REIT-datterselskaber potentielt kan skabe flere fordele, er der nogle føderale og statslige bestemmelser, der er rettet mod dem. Generelt definerer de fleste lovgivninger captive som kontrol af ejerskab på 50%. Føderale love kræver, at enhver behandling er fair og i overensstemmelse med ejendomsvurderinger og armlengdes forhandlinger. Nogle stater har deres egne særlige krav, og i nogle tilfælde er der begrænsninger, der kan fjerne skatteundgåelsestaktikker omfattende. Samlet set skal regnskabsfolk og skattemyndigheder sikre, at REF'er og captive REIT-regnskab er i overensstemmelse med alle føderale og statslige love samlet.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.