Kapitalforbedring
En kapitalforbedring er tilføjelsen af en permanent strukturændring eller gendannelse af et eller andet aspekt af en ejendom, der enten vil forbedre ejendommens samlede værdi, forlænge dens brugstid eller tilpasse den til nye anvendelser. Enkeltpersoner, virksomheder og byer kan foretage kapitalforbedringer på den ejendom, de ejer. I forretningsmæssig eller kommunal forstand kan denne proces også kaldes kapitaludgifter.
I henhold til Internal Revenue Service (IRS) skal denne type forbedring vare i mere end et år, når den er afsluttet. Selvom omfanget af en kapitalforbedring kan variere, foretager både individuelle husejere og store ejendomsejere kapitalforbedringer.
Sådan fungerer en kapitalforbedring
Kapitalforbedring øger typisk en ejendoms markedsværdi, men kan også udvide aktivets brugbarhed ud over dets nuværende tilstand.
IRS-publikation 523 skitserer definitionen af en kapitalforbedring. Eksempler på forbedringer i boligkapitalen inkluderer tilføjelse af et soveværelse, badeværelse eller et dæk. Andre IRS-godkendte projekter inkluderer tilføjelse af nye indbyggede apparater, væg-til-væg tæpper eller gulve eller forbedringer af et hjem udvendigt, såsom udskiftning af tag, sidespor eller stormvinduer.
For eksempel, hvis en person køber en ny vandvarmer og et redskab til hans ejendom, som begge er knyttet til huset, vil de blive betragtet som kapitalforbedringer i hjemmet. Et eksempel på en forretningsbaseret kapitalforbedring ville være at erstatte HVAC eller installere amerikanere med ADA-tilgængelige funktioner i en eksisterende bygning. Tilsvarende ville oprettelsen af en ny offentlig park i et byområde også betragtes som en kapitalforbedring for en by. I disse scenarier ville de nye tilføjelser gøre de respektive egenskaber mere værdifulde, ville blive betragtet som permanente tilføjelser, og hvis deres fjernelse ville forårsage materiel skade på ejendommen.
Key takeaways
- En kapitalforbedring er en permanent strukturændring eller restaurering, der forbedrer en ejendoms værdi, øger dens levetid eller tilpasser den til ny brug.
- IRS definerer kapitalforbedringer og adskiller dem fra reparationer.
- Ud over at forbedre et hjem øger kapitalforbedring omkostningsgrundlaget for dette hjem, hvilket igen reducerer størrelsen på ethvert skattepligtigt overskud, når det sælges.
Virkningsgrundlag for kapitalforbedringer
Et omkostningsgrundlag er et aktivs oprindelige pris. IRS sætter specifikke standarder for en forbedring, der kan kvalificeres som en omkostningsbasisforøgelse. En primær bekymring er, at det skal være på plads på det tidspunkt, hvor en ejendom sælges. En kapitalforbedring skal også blive en del af ejendommen - eller være fastgjort så permanent på ejendommen - at fjernelse af den vil forårsage betydelig skade eller formindske værdien af selve ejendommen.
IRS skelner mellem kapitalforbedringer og reparationer. Reparationer eller vedligeholdelse kan ikke inkluderes i en ejendoms omkostningsgrundlag. Reparationer, der er en del af et større projekt, såsom udskiftning af alle hjemmets vinduer, kan dog kvalificeres som kapitalforbedringer. Renoveringer, der er nødvendige for at holde et hjem i god stand, er ikke inkluderet, hvis de ikke tilføjer værdi til aktivet. Eksempler på sådanne ikke-kvalificerende reparationer ifølge IRS inkluderer maling af vægge, fastgørelse af lækager eller udskiftning af ødelagt hardware.
Kapitalforbedringer påvirker kapitalgevinster
Ud over at forbedre hjemmet øger en kapitalforbedring - pr. IRS - omkostningsgrundlaget for en struktur. Det vil sige, at udgifter, der er afholdt ved forbedringerne, tilføjes det beløb, som ejeren betalte for at købe eller bygge ejendommen. Forøgelse af omkostningsgrundlaget reducerer på sin side størrelsen på den skattepligtige kapitalgevinst ved salg af ejendommen.
Kapitalgevinster ved fast ejendom opfører sig anderledes end andre typer kapitalgevinster. Fra og med 2019 har husejere ret til en fritagelse for kapitalgevinster for enhver fortjeneste ved salg af en primær bolig op til $ 250.000, hvis de er single og $ 500.000, hvis de er gift og arkiverer i fællesskab. Denne undtagelse har et vigtigt advarsel. Husejeren skal have haft bopæl på ejendommen i mindst to af de sidste fem år før salget.
Hvis gevinsten er væsentligt mere end de ovennævnte beløb, kan kapitalforbedringers virkning på omkostningsgrundlaget være betydelig. Mange faktorer kan få en skattebetaler til at skabe $ 250/500 kapitalgevinstniveauer. Disse inkluderer, hvis ejere erhvervede ejendommen for mange årtier siden, og hvis lokale ejendomsværdier var dramatisk steget siden købet.
Antag, at for eksempel en person køber et hjem for $ 650.000 og bruger $ 50.000 til at renovere køkkenet og tilføje et badeværelse. Omkostningsgrundlaget for hjemmet stiger fra $ 650.000 til $ 700.000. Efter 10 år med at eje og bo i hjemmet ender husejeren, der er enlig og arkiverer skatter som sådan, med at sælge ejendommen til en pris af $ 975.000. Hvis der ikke var foretaget kapitalforbedringer, ville det skattepligtige beløb for kapitalgevinsten være $ 75.000 ($ 975.000 salgspris - $ 650.000 købspris - $ 250.000 eksklusiv kapitalgevinst).
Fordi kapitalforbedringen imidlertid øgede omkostningsgrundlaget med $ 50.000, ville det skattepligtige beløb for kapitalgevinsten være $ 25.000 ($ 975.000 - ($ 650.000 + $ 50.000) - $ 250.000 = $ 25.000).
Eksempel på det virkelige liv på en kapitalforbedring
New Yorks stats huslejer inkluderer en bestemmelse kaldet MCI-programmet. Dateret fra 1970'erne giver det udlejere mulighed for at hæve lejestabiliserede eller -kontrollerede bygningsleje med op til 6% årligt for at inddrive omkostningerne ved større kapitalforbedringer til disse strukturer. En HVAC-systemopgradering, nye elevatorer, opdaterede fælles rum og andre forbedringer tæller alle sammen med MCI.
I februar 2019 indførte to statslovgivere en lovforslag om at eliminere programmet, idet det opkræves, at det er for let for bygningsejere at misbruge programmet. Misbrug kommer, når disse skrupelløse udlejere indgiver oppustede eller fabrikerede krav om udgifter. Potentialet for svig til side er MCI-programmet i sig selv uretfærdigt, hævder nogle kritikere. Disse distraherende siger, at en kapitalforbedring er en engangsomkostning for en udlejer, men en huslejeforhøjelse er en løbende udgift for en lejer.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.