9 ting, du skal vide, inden du refinansierer dit prioritetslån

Refinansieringsansøgninger er en betydelig del af alle realkreditansøgninger, i henhold til Mortgage Bankers Association (MBA). Til dels kan dette skyldes, at relativt lave prioritetsrenter har opfordret husejere til at omstrukturere deres økonomi.

Hvorvidt et realkreditlån refinansieres er rigtigt for dig, afhænger dog mere af individuelle omstændigheder end denne uges prioritetsrenter. Her er ni centrale overvejelser, der skal gennemgås, før du ansøger om en refinansiering til hjemmet.

1. Kend dit hjemmekapital

Den første kvalifikation, du skal bruge til at refinansiere, er egenkapital i dit hjem. Den gode nyhed er, at boligværdierne er steget, og andelen af ​​husejere under vand er faldet markant, ifølge Len Kiefer, vicecheføkonom i Freddie Mac. Stadig har nogle hjem ikke genvundet deres værdi, og nogle husejere har lav egenkapital. Refinansiering med ringe eller ingen egenkapital er ikke altid muligt hos konventionelle långivere, men nogle offentlige programmer er tilgængelige. Den bedste måde at finde ud af, om du er kvalificeret til et bestemt program, er at besøge en långiver og diskutere dine individuelle behov. Husejere med mindst 20% egenkapital vil have en lettere tid på at kvalificere sig til et nyt lån.

2. Kend dit kreditresultat

Långivere har strammet deres standarder for lånegodkendelse i de senere år, så nogle forbrugere kan blive overrasket over, at selv med god kredit vil de ikke altid kvalificere sig til de laveste renter. Långivere ønsker typisk at se en kredit score på 760 eller højere for at kvalificere sig til de laveste prioritetsrenter. Låntagere med lavere score kan stadig få et nyt lån, men de renter eller gebyrer, de betaler, kan være højere.

Key takeaways

• Før du beslutter dig for, om du skal refinansiere dit prioritetslån, skal du sørge for, at du har tilstrækkelig egenkapital - mindst 20% vil gøre det lettere at kvalificere sig til et lån.
• Kontroller, at din kredit score er mindst 760, og at din gæld-til-indkomst-ratio er 36% eller mindre.
• Se på vilkår, renter og refinansieringsomkostninger - inklusive point, og om du bliver nødt til at betale PMI - for at afgøre, om et fremskuddslån vil tjene dine behov.
• Sørg for at beregne break-even-punktet, og hvordan refinansiering vil påvirke dine skatter.

3. Kend din gæld til indkomstforhold

Hvis du allerede har et realkreditlån, kan du antage, at du nemt kan få et nyt. Men långivere har ikke kun hævet søjlen for kredit score, men de er også blevet strengere med gæld til indkomstforhold. Mens nogle faktorer, såsom en høj indkomst, en lang og stabil jobhistorie eller betydelige besparelser, kan hjælpe dig med at kvalificere dig til et lån, ønsker långivere normalt at holde de månedlige boligbetalinger under højst 28% af din brutto månedlige indkomst. Samlet gæld til indkomst bør være 36% eller mindre, selvom nogle långivere med nogle yderligere positive faktorer vil stige op til 43%. Det kan være nødvendigt, at du betaler en del gæld, før du refinansierer for at kvalificere dig.

4. Omkostningerne ved refinansiering

Genfinansiering af et hjem koster normalt mellem 3% og 5% af det samlede lånebeløb, men låntagere kan finde flere måder at reducere omkostningerne eller indpasse dem i lånet. Hvis du har nok egenkapital, kan du rulle omkostningerne til dit nye lån og øge hovedstolen. Nogle långivere tilbyder en refinansiering uden omkostninger, hvilket normalt betyder, at du betaler en lidt højere rente for at dække lukningsomkostningerne. Glem ikke at forhandle og shoppe rundt, da nogle refinansieringsgebyrer kan betales af långiveren eller reduceres.

5. Priser kontra løbetid

Mens mange låntagere fokuserer på renten, er det vigtigt at fastlægge dine mål, når du refinansierer for at bestemme, hvilket prioritetslån, der opfylder dine behov. Hvis dit mål er at reducere dine månedlige betalinger så meget som muligt, vil du have et lån med den laveste rente på længst sigt. Hvis du ønsker at betale mindre renter over lånets længde, skal du kigge efter den laveste rente på kortest sigt. Låntagere, der vil betale deres lån så hurtigt som muligt, skal se efter et pantelån på den korteste sigt, der kræver betalinger, de har råd til.

6. Refinansieringspoint

Når du sammenligner forskellige prioritetslånstilbud, skal du sørge for at se på både rentesatserne og punkterne. Point, der svarer til 1% af lånebeløbet, udbetales ofte for at nedbringe renten. Sørg for at beregne, hvor meget du betaler i point med hvert lån, da disse vil blive betalt ved afslutningen eller indpakket i hovedstolen for dit nye lån.

Långivere har strammet deres standarder for godkendelse af lån i de senere år, hvilket kræver højere kreditværdier for de bedste renter og lavere gæld til indkomstforhold end tidligere.

7. Kend dit break-even point

En vigtig beregning i beslutningen om at refinansiere er break-even point, det punkt, hvor omkostningerne ved refinansiering er blevet dækket af din månedlige opsparing. Efter dette punkt er din månedlige opsparing helt din. Hvis for eksempel din refinansiering koster dig $ 2.000, og du sparer $ 100 pr. Måned i forhold til dit tidligere lån, vil det tage 20 måneder at inddrive dine omkostninger. Hvis du agter at flytte eller sælge dit hjem inden for to år, er en refinansiering under dette scenarie muligvis ikke fornuftig.

8. Privat prioritetsforsikring

Husejere, der har mindre end 20% egenkapital i deres hjem, når de refinansierer, skal betale privat prioritetsforsikring (PMI). Hvis du allerede betaler PMI under dit nuværende lån, vil det ikke gøre nogen stor forskel for dig. Men nogle husejere, hvis hjem er faldet i værdi siden købsdatoen, kan opdage, at hvis de refinansierer, bliver de nødt til at begynde at betale PMI for første gang. De reducerede betalinger på grund af en refinansiering er muligvis ikke lave nok til at udligne de ekstra omkostninger til PMI. En långiver kan hurtigt beregne, om du bliver nødt til at betale PMI, og hvor meget det vil tilføje dine boligbetalinger.

9. Kend dine skatter

Mange forbrugere har været afhængige af deres rentefradrag for at reducere deres føderale indkomstskatteregning. Hvis du refinansierer og begynder at betale mindre i renter, kan dit skattefradrag være lavere, selvom få mennesker ser det som en grund til at undgå refinansiering. Det er imidlertid også muligt, at rentefradraget vil være højere i de første par år af lånet, når rentedelen af ​​den månedlige betaling er større end hovedstolen. Forøgelse af størrelsen på dit lån på grund af udbetaling eller rullering af lukningsomkostninger vil også påvirke størrelsen af ​​renter, du betaler.

Når det er sagt, kan bestemmelserne i skattelettelses- og jobloven, der blev vedtaget i lov i december 2017, have indflydelse på dit ønske om at bruge fradrag for pantelenter. Det nye højere standardfradrag - nu $ 24.400 for ægtepar, der indgiver fælles, sammenlignet med $ 12.700 i henhold til den tidligere lov - kan muligvis gøre konkretiserende fradrag mindre økonomisk attraktivt for flere skatteydere. Men rigere husejere, der ønsker at refinansiere et stort eksisterende prioritetslån, vil stadig være i stand til at trække renter på op til 1 million dollars i realkreditgæld (grænsen for ny pantegæld er nu $ 750.000 til boliger, der er købt den 15. december 2017 eller senere). I betragtning af disse ændringer er det klogt at konsultere en skatterådgiver for individuel information om virkningen af ​​refinansiering på dine skatter.

Bundlinjen

Som mange økonomiske transaktioner er refinansiering af prioritetslån kompliceret og kræver behørig omhu for husejere, der overvejer det.

Det er klogt at konsultere en velrenommeret långiver for at få hurtige svar på nogle af dine bekymringer. Dette vil hjælpe dig med at tage den vigtige beslutning om, hvorvidt refinansiering er det rigtige for dig. Hvis det ser ud til, at det ville være et godt træk, skal du gøre det hjemmearbejde, der er diskuteret ovenfor.