7 løsninger til husejere, der kæmper med deres prioritetslån
Hvis du opfyldte forudsætningerne for at købe dit hjem, men nu kæmper for at foretage dine pantebetalinger, er du ikke alene. Ifølge RealtyTrak er 1 ud af hver 2.005 hjem afskærmning. I New Jersey er det 1 ud af hver 718 hjem; i Maryland er det 1 ud af 1023 hjem. Du føler måske, at du også er på hurtige spor til at blive en anden afskærmningsstatistik. Giv dog ikke op endnu. Du kan muligvis mindske dine pantelån ved at reducere dine månedlige pantebetalinger. Hver situation er forskellig, så Investopedia talte med flere prioritetseksperter for at finde syv forskellige muligheder.
Løsning nr. 1: Refinansiering til et længerevarende lån
Afstand mellem dit lån over en længere periode er en mulighed, der kan reducere dit månedlige betalingsbeløb. Refinansiering til et længerevarende lån er den enkleste måde at reducere månedlige pantebetalinger - især når pengestrøm er et problem, ifølge Al Hensling, præsident for United American Mortgage i Irvine, Californien.
Det er dog vigtigt at bemærke, at din rente stiger. For at udligne dette siger Matt Hackett, forsikrings- og driftsleder hos New York-baserede Equity Now, at hovedparten af realkreditlån ikke har nogen forudbetalt bøde: ”Som et resultat, når din økonomiske situation forbedres, anbefaler jeg at foretage højere betalinger for at øge hastigheden ved som du betaler hovedstolen, ”siger Hackett.
Han råder også husejere til at sikre sig, at forudbetalinger er tilladt uden straf, og foreslår, at de bestemmer forskellen mellem deres nuværende rente og den nye sats på lånet på længere sigt for at se, om det giver mening.
Løsning 2: Refinansiering til en ARM
Refinansiering til et prioritetsrente (ARM) er en levedygtig mulighed, hvis du næsten er færdig med at afbetale dit prioritetslån. ”Flere og flere forbrugere anerkender de økonomiske fordele, som et realkreditlån kan give under de rette omstændigheder, ” siger Hensling. Et perfekt eksempel er en husejere, der forventer at sælge deres hjem i de næste tre år og i øjeblikket har et lån på $ 400.000 til fast rente til 4, 25%, der betaler $ 1, 976, 76 pr. Måned.
Hensling siger, at hvis husejeren refinansierede til en hybrid justerbar rente, der var fastlagt i fem år til 2, 875%, ville dette reducere den månedlige betaling til $ 1, 695, 57 pr. Måned og spare 281, 19 dollar pr. Måned.
Jeremy Brandt, administrerende direktør for WeBuyHouses.com, er enig og tilføjer: ”Hvis et hjem næsten er afbetalt, går langt de fleste af de månedlige betalinger til egenkapital og ikke til renter. Refinansiering til en ARM kan muligvis løse kortsigtede pengestrømsproblemer ved at reducere den månedlige betaling på bekostning af efterfølgende betalinger. ”Når det er sagt, hvis renten begynder at stige, kan de månedlige betalinger stige over en periode.
Løsning 3: Refinansiering fra en ARM til et fast prioritetslån
Hvis du har en ARM, kan skift til en fast sats muligvis ikke sænke dine månedlige betalinger nu, men det kan forhindre, at dine betalinger går højere. ”Dette giver mening, hvis de nuværende faste renter er lavere end ARM-renten, eller hvis du forventer at flytte senere end de næste tre år, ” siger Brandt. Han advarer imidlertid om, at hvis du har været i en ARM i et stykke tid, kan den faste sats, du refinansierer til, være højere end din nuværende sats, og dette kan få din månedlige betaling til at stige.
"Hvis du er bekymret for stigende renter, giver refinansiering fra en ARM til et fastforrentet lån ro i sindet ved at vide, at din betaling ikke vil ændre sig, " siger Brian Koss, koncerndirektør for Mortgage Network i Danvers, Massachusetts. Han er dog enig i, at det normalt betyder en højere månedlig betaling til at begynde med end det aktuelle beløb.
Løsning 4: Udfordre ejendomsskatter
Hvis værdien af dit hjem er faldet, kan udfordring af din ejendomsskat give en vis økonomisk lettelse. Cara Pierce, en certificeret boligrådgiver hos Clearpoint Credit Counselling Solutions, en national nonprofit-organisation, forklarer: ”Du bliver nødt til at kontakte amtsskattemyndighedens kontor i det amt, hvor huset ligger, for at se, hvilken type information de har brug for som bevis på, at boligværdierne er faldet, ”siger Pierce.
Pierce siger imidlertid, at dette er en kortsigtet strategi. Hun advarer om, at ejendomsværdierne stiger, og som de gør, vil ejendomsskatterne stige. Vær også opmærksom på, at det kan koste overalt mellem et par hundrede dollars og fem hundrede dollars at få dit hjem vurderet.
Løsning 5: Ændre lånet
En lånemodifikation er et alternativ for dem, der ikke kan finansiere deres lån, men har brug for at sænke deres månedlige husbetaling. Men i modsætning til en refinansiering kræver det en lidelse. Pierce siger, at låntagere skal vise långiver, at de som et resultat af en økonomisk vanskelighed ikke er i stand til at fortsætte med at foretage den regelmæssige månedlige husbetaling. "Denne proces involverer omfattende papirer, der skal udføres og sendes til långiveren til gennemgang, " siger Pierce .
Hun anbefaler, at husejere får rådgivning gennem en HUD-certificeret organisation for fuldt ud at forstå deres muligheder og få hjælp til at kontakte långiveren. ”Imidlertid tilbyder ikke alle långivere lånemodifikationer eller tilbyder muligvis bare kortvarige lånemodifikationer, ” siger Pierce.
Løsning 6: Få et egenkapitallån
At få et boligkapitallån kan muligvis give øjeblikkelig hjælp til kæmpende husejere, men kun hvis du har en masse egenkapital i dit hus, hvilket betyder, at dit hjem værdsættes til meget mere, end du skylder på det. Anthony Pili, direktør for strategisk planlægning i Greater Hudson Bank i Bardonia, New York, råder kæmpende husejere til at overveje at betale et prioritetslån med en egenkapitallinje. ”Banker dækker normalt alle lukkeomkostninger på egenkapitallinjer. Besparelserne i lukningsomkostninger kan bruges til at afvikle hovedbeløbet hurtigere, ”siger Pili.
Han tilføjer, at denne strategi er yderst effektiv for låntagere, der har selvdisciplinen til at betale mere end det, der skyldes hver måned, da minimumsbetalingen normalt kun er den rente, der er påløbet i løbet af måneden.
Løsning 7: Få långiver til at eliminere privat prioritetsforsikring
Afhængig af hvor meget egenkapital der er i dit hjem, kan eliminering af den private prioritetsforsikring (PMI) sænke dine pantebetalinger. ”Hvis du har mindst 20% egenkapital i ejendommen, anbefaler jeg at kontakte långiveren for at droppe realkreditforsikringen, ” siger Pierce. Hun forklarer, at låntagere, der normalt ikke betaler 20% ned, skal have PMI i mindst to år, men siger, at der kan være undtagelser fra den to-årige regel. Hvis husejeren for eksempel foretog forbedringer i huset, der øgede værdien, siger Pierce, at kravet kan frafaldes.
Imidlertid er det ikke alle lån, der er berettigede til at nedlåse realkreditforsikring. For FHA-lån, der er taget før juni 2013, siger Pierce, at reglen er 22% nede, og at husejeren skal have fem års PMI. Ved FHA-lån efter juni 2013 kan det være nødvendigt, at forsikringen skal betales for lånets levetid.
Bundlinjen
Hvis du kæmper med dit prioritetslån, skal du ikke kaste håndklædet ind. Der er forskellige løsninger, der kan hjælpe dig med at blive i dit hjem og styre dine månedlige pantebetalinger.