5 fejl, der kan gøre huset til at flippe

Det ser så let ud! Køb et hus, lav et par kosmetiske rettelser, sæt det tilbage på markedet og få en enorm fortjeneste. På ethvert givet tidspunkt er der et halvt dusin shows på tv, hvor flot, godt klædt investorer får processen til at se hurtig, sjov og rentabel ud. Og masser af hjem bliver vendt. ATTOM Data Solutions rapporterer, at mere end 200.000 i USA blev købt og videresolgt med den samme 12-måneders periode i 2017. Det er knap 6% af alle eneboliger og ejerlejligheder, der blev solgt hele året. Alligevel handler vejen til ejendomsmægler ikke alt om kantsten appel og "solgte" skilte. Alt for mange ejendomsmægler overser det grundlæggende og ender med at mislykkes. I denne artikel skal vi se på de fem største fejltagelser, som flippers gør - og hvordan man undgår dem.

Det første, bedste råd er at begrænse din økonomiske risiko og også maksimere dit afkastpotentiale. Kort sagt, ikke betaler for meget for et hjem (ved at vide, hvad det er værd), og sørg for, at du også ved, hvor meget de nødvendige reparationer eller opgraderinger koster, før du køber. Når du har disse oplysninger, kan du derefter beregne en ideel købspris.

70% -reglen angiver, at en investor ikke skal betale mere end 70% af ARV (efter-reparationsværdi) af en ejendom minus de nødvendige reparationer. ARV er det, et hjem er værd, når det er fuldt repareret.

Her er et eksempel: Hvis et hjemmes ARV er $ 150.000 og det har brug for $ 25.000 i reparationer, betyder 70% -reglen, at en investor ikke skal betale mere end $ 80.000 for hjemmet. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.

Top 5 must-haves til vende huse

Det grundlæggende

Vend (også kaldet engros-investering i fast ejendom) er en type strategi for investering i fast ejendom, hvor en investor køber en ejendom, der ikke skal bruges, men med det formål at sælge det for et overskud.

Denne fortjeneste stammer typisk fra prisstigning, der stammer fra et varmt ejendomsmarked, hvor priserne stiger hurtigt eller fra kapitalforbedringer foretaget af ejendommen - eller begge dele. F.eks. Kan en investor købe en fixer-overdel i et "varmt" kvarter, i vid udstrækning renovere det og derefter tilbyde det til en pris, der afspejler det nye avancerede udseende og bekvemmeligheder.

Investorer, der vipper ejendomme, koncentrerer sig om køb og efterfølgende videresalg af en ejendom eller en gruppe af ejendomme. Mange investorer forsøger at skabe en stabil strøm af indkomst ved at deltage i hyppige vend.

Så hvordan vender du en bygning eller et hus? Enkelt set ønsker du at købe lavt og sælge højt (ligesom mange andre investeringer). Men snarere end at vedtage en buy-and-hold-strategi, afslutter du transaktionen så hurtigt som muligt for at begrænse den tid, din kapital er i fare. Generelt skal dit fokus være på hastighed i modsætning til maksimal fortjeneste. Det skyldes, at hver dag, der går, koster dig flere penge (pant, værktøjer, ejendomsskatter, forsikring osv.).

Så det er den overordnede plan. Nu er her faldgruberne.

1. Ikke nok penge

Dabbling i fast ejendom er et dyrt forslag. Den første udgift er anskaffelsesomkostninger for ejendom. Mens lav / ingen penge ned finansieringskrav florerer, er det lettere at finde disse tilbud fra en legitim leverandør end gjort. Hvis du finansierer overtagelsen, betyder det også, at du betaler renter. Selvom renterne på lånte penge stadig er fradragsberettigede selv efter vedtagelsen af ​​skattelettelses- og jobloven, er det ikke et fradrag på 100%. Hver dollar, der bruges på renter, tilføjer det beløb, du har brug for at tjene på salget, bare for at blive jævnt. Og hvis du bruger et prioritetslån eller en egenkapitallinje (HELOC) til at finansiere dit flip-house-køb, er kun renterne fradragsberettigede. Hoved-, skatte- og forsikringsdele af din betaling er ikke fradragsberettigede.

Undersøg dine finansieringsmuligheder i vid udstrækning for at afgøre, hvilken pantetype der bedst passer til dine behov, og find en långiver, der tilbyder lave renter. En nem måde at undersøge finansieringsomkostninger på er ved at bruge et realkreditlommeregner. Dette værktøj giver dig også mulighed for at sammenligne de renter, der tilbydes af forskellige långivere. At betale kontant for ejendommen eliminerer selvfølgelig omkostningerne ved renter, men selv da er der omkostninger til ejendom, der er indehaver af muligheder og mulighedsomkostninger til at binde dine kontanter.

Da renten er steget godt fra deres lavtliggende boligkrisen, er det at gøre en fortjeneste hårdere, end den plejede at være. I første halvdel af 2018 var aktiviteten med at vende langsom til næsten en fire-årig lav, og fortjenstmargenerne skrumpede ned til det laveste gennemsnitlige bruttoafkast på investeringer (ROI) siden slutningen af ​​2014, ifølge ATTOM Data. Det betyder ikke, at der ikke er penge at tjene (ROI lå lige nord for 44%), men det betyder, at der er behov for omhu. Den gennemsnitlige bruttofortjeneste på en flip er $ 65.520, men det er brutto.

Renoveringsomkostninger skal også indregnes. Hvis du planlægger at ordne huset og sælge det for en fortjeneste, skal salgsprisen overstige de samlede anskaffelsesomkostninger, udgifterne til at holde ejendommen og omkostningerne ved renovering. Et køkken på $ 25.000, et badeværelse på $ 10.000, $ 5.000 i ejendomsskatter, forsyningsselskaber og andre bæreomkostninger reducerer dette antal med ca. to tredjedele. At kaste et uventet strukturelt problem med ejendommen og en bruttofortjeneste kan blive et nettotab. Selvom det lykkes dig at overvinde disse forhindringer, skal du ikke glemme kapitalgevinstskatter, som vil fjerne din fortjeneste.

2. Ikke nok tid

Renovering og vending af huse er en tidskrævende forretningsproces. Det kan tage måneder at finde og købe den rigtige ejendom. Når du ejer huset, skal du investere tid for at løse det. Hvis du har et dagjob, kan tid, der bruges på nedrivning og byggeri, oversætte til mange tabte aftener og weekender. Hvis du betaler nogen anden for at udføre arbejdet, bruger du stadig mere tid, som du forventer at føre tilsyn med aktiviteten, og omkostningerne ved at betale andre reducerer din fortjeneste.

Når arbejdet er udført, skal du planlægge inspektioner for at sikre dig, at ejendommen overholder gældende byggekoder, før du kan sælge den. Hvis det ikke gør det, skal du bruge mere tid og penge for at bringe dem op på niveau. Dernæst skal du investere tid for at sælge ejendommen. Hvis du selv viser det til potentielle købere, bruger du masser af tid på at pendle til og fra ejendommen og i møder.

Er det det værd? For mange mennesker er det måske mere fornuftigt at holde sig til et dagjob, hvor de kan tjene den samme type penge i løbet af et par uger eller måneder via en stabil løncheck - uden risiko og et meget konsekvent tidsforpligtelse.

3. Ikke nok færdigheder

Professionelle bygherrer og dygtige fagfolk, såsom tømrere og blikkenslagere, vipper ofte huse som en sidelinie til deres almindelige job. De har viden, færdigheder og erfaring til at finde og rette et hus. Nogle af dem har også fagforeningsopgaver, der leverer arbejdsløshedscheck hele vinteren, mens de arbejder på deres sideprojekter.

De rigtige penge i husflipning kommer fra svedekapital. Hvis du er praktisk med en hammer, kan du lide at lægge tæppe, kan hænge gips, tage et hus og installere en køkkenvask, har du evnerne til at vende et hus. På den anden side, hvis du ikke kender en Phillips-skruetrækker fra en flad skruetrækker, bliver du nødt til at betale en professionel for at udføre alle renoveringer og reparationer. Følgelig reduceres oddsene for at tjene penge på din investering dramatisk.

4. Ikke nok viden

For at få succes skal du være i stand til at vælge den rigtige ejendom på det rigtige sted til den rigtige pris. I et kvarter på $ 100.000 hjem, forventer du virkelig at købe til $ 60.000 og sælge til $ 200.000? Markedet er alt for effektivt til, at det ofte kan forekomme.

Selv hvis du får et helt liv, når du snapper op et hus til afskærmning for en sang, skal du sige - du skal vide, hvilke renoveringer du skal foretage og hvilke du skal springe over. Du er også nødt til at forstå de gældende skattelovgivninger og reguleringslovgivning og vide, hvornår du skal skære ned på dine tab og komme ud, inden dit projekt bliver en pengegrop.

Husk, at Zillow, ejendomsnoteringsfirmaet, nu vender hjem på udvalgte markeder. Virksomheden forventer at købe og vende ejendomme inden for 90 dage, og de har data og viden til at tilbyde mor-og-pop-operatører en hård konkurrence. Storslåede långivere er også begyndt at søge overskud på markedet for fliplån, hvor det globale investeringsselskab KKR & Co. Inc. (tidligere kendt som Kohlberg Kravis Roberts & Co. Og KKR & Co. LP) sluttede sig til andre private investeringsselskaber, der søger en stykke handling.

5. Ikke nok tålmodighed

Fagfolk tager deres tid og venter på den rigtige ejendom. Begyndere skynder sig for at købe det første hus, de ser. Derefter ansætter de den første entreprenør, der afgiver et bud for at adressere arbejde, de ikke selv kan udføre. Fagfolk udfører enten arbejdet selv eller er afhængige af et netværk af forudbestemte, pålidelige entreprenører.

Begyndere lejer en ejendomsmægler til at hjælpe med at sælge huset. Fagfolk stoler på "til salg hos ejer" bestræbelser på at minimere deres omkostninger og maksimere overskuddet. Begyndere forventer at skynde sig gennem processen, smække på en maling og tjene en formue. Fagfolk forstår, at det tager tid at købe og sælge huse, og at fortjenstmargenerne undertiden er tynde.

Bundlinjen

Inden du begynder at købe hus, skal du undersøge nationens rigeste personer. Du vil hurtigt indse, at ingen af ​​dem vender hjem for at leve. Hvis du stadig ønsker at vende et hus, skal du henvende dig til virksomheden, ligesom du ville gøre for enhver ny virksomhed. Og som enhver anden lille virksomhed kræver indsatsen tid og penge, planlægning og tålmodighed, dygtighed og kræfter. Det vil sandsynligvis ende med at blive sværere og dyrere, end du nogensinde har forestillet dig. Og selvom du får alle detaljer i orden, kan ændrede markedsforhold betyde, at enhver antagelse, du foretog i begyndelsen, vil være ugyldig ved udgangen. Tag det let på din fare: Hvis du bare ønsker at blive rig ved at vende et hjem, kan du ende i fattighuset.