Hvorfor boligmarkedbobler popper

I modsætning til aktiemarkedet, hvor de fleste mennesker forstår og accepterer risikoen for, at priserne kan falde, tror de fleste, der køber et hus, aldrig, at værdien af ​​deres hjem nogensinde vil falde.

Boligmarkedet er generelt ikke blevet påvirket af prisbobler som andre aktivmarkeder. Det er på grund af de store transaktionsomkostninger forbundet med køb af et hjem, for ikke at nævne de omkostninger, der er forbundet med at eje og vedligeholde et hjem, modvirke spekulativ opførsel. Boligmarkederne gennemgår dog perioder med irrationel overstrømmelse.

I denne artikel diskuterer vi, hvad der forårsager boligprisbobler, de triggere, der får boligbobler til at sprænge, ​​og hvorfor boligkøbere skal se på langsigtede gennemsnit, når de træffer kritiske boligbeslutninger.

Key takeaways

• Boligbobler er midlertidige begivenheder, der kan vare i år, og er kendetegnet ved stor efterspørgsel, lavt udbud og oppustede priser.
• Disse bobler er forårsaget af en række faktorer, herunder økonomisk velstand, lave renter, bedre tilbud på realkreditprodukter og let adgang til kredit.
• Kræfter, der skaber en boligboblepop inkluderer en nedgang i økonomien, en stigning i rentesatserne samt et fald i efterspørgslen.

Hvad er en boligboble?

Før vi kommer ind på årsagerne til boligbobler, og hvad der får dem til at springe, er det vigtigt at forstå en boligboble i sig selv. De begynder generelt med et spring i efterspørgsel efter boliger på trods af en begrænset mængde lagerbeholdning. Efterspørgslen stiger yderligere, når spekulanter kommer ind på markedet, hvilket gør boblen større. Med begrænset udbud og så meget efterspørgsel skyder priserne naturligvis i luften.

Boligbobler har en direkte indvirkning på ejendomsbranchen, men også husejere og deres personlige økonomi. Den indflydelse, en boble kan have på økonomien - renter, udlånsstandarder og praksis - kan tvinge folk til at finde måder at holde trit med deres pantebetalinger, når tiderne bliver svære. Nogle er måske endda nødt til at grave dybere ned i deres lommer ved at bruge opsparings- og pensionsfonde bare for at holde deres hjem.

En boligboble er en normalt midlertidig begivenhed. Selvom bobler på aktiemarkedet sker meget hyppigere, kan boligbobler ifølge Den Internationale Valutafond (IMF) være meget længere og kan vare flere år.

Normalt en midlertidig begivenhed, en boligboble kan vare i flere år.

Boligmarkedsboble årsager

Prisen på boliger, som prisen på enhver vare eller service på et frit marked, er drevet af udbud og efterspørgsel. Når efterspørgslen stiger og / eller udbuddet falder, stiger priserne. I mangel af en naturkatastrofe, der mindsker udbuddet af boliger, stiger priserne, fordi efterspørgselstendenser overgår de nuværende udbudstendenser. Lige så vigtigt er det, at udbuddet af boliger er langsomt til at reagere på stigende efterspørgsel, fordi det tager lang tid at bygge et hus, og i højtudviklede områder er der simpelthen ikke mere jord at bygge på. Så hvis der er en pludselig eller langvarig stigning i efterspørgslen, er priserne sikker på at stige.

Når du har konstateret, at en stigning i boligpriserne over gennemsnittet primært er drevet af en stigning i efterspørgslen, kan du spørge, hvad årsagerne til denne stigning i efterspørgsel er. Der er flere muligheder:

• Et opsving i den generelle økonomiske aktivitet og velstand, der lægger mere disponible indtægter i forbrugernes lommer og tilskynder til ejerskab af boliger.
• En stigning i befolkningen eller det demografiske segment af befolkningen, der kommer ind på boligmarkedet.
• Et lavt, generelt renteniveau, især de korte renter, der gør boliger mere overkommelige.
• Innovative prioritetsprodukter med lave indledende månedlige betalinger, der gør husene mere overkommelige. (Se vores vejledning om realkreditlån for at lære mere om pantelån.)
• Nem adgang til kredit - en sænkning af garantistandarder - der bringer flere købere til markedet.
• Højtydende strukturerede realkreditobligationer, som investorer kræver, der stiller mere realkreditlån til rådighed for låntagere.
• En potentiel fejlagtig prisfastsættelse af risici hos prioritetsudbydere og realkreditinvestorer, der udvider tilgængeligheden af ​​kredit til låntagere.
• Det kortvarige forhold mellem en realkreditmægler og en låntager, hvorunder låntagere engang opfordres til at tage overdreven risiko.
• Mangel på finansiel forståelse og overdreven risikotagelse fra låntagere.
• Spekulativ og risikabel opførsel fra boligkøbere og ejendomsinvestorer drevet af urealistiske og uholdbare estimater for prisfastsættelse af boligpriser.

Alle disse variabler kan kombineres for at forårsage en boble på boligmarkedet. De er tilbøjelige til at føde af hinanden. En detaljeret drøftelse af hver er uden for denne artikels rækkevidde. Vi påpeger simpelthen, at ligesom alle bobler generelt går en uptick i aktivitet og priser for overdreven risikotagning og spekulativ opførsel fra alle markedsdeltagere - købere, låntagere, långivere, bygherrer og investorer.

Kræfter der sprænger boblen

Boblen brister, når overdreven risikotagning bliver gennemgribende i hele boligsystemet. Dette sker, mens udbuddet af boliger stadig øges. Med andre ord aftager efterspørgslen, mens udbuddet stiger, hvilket resulterer i et fald i priser.

Denne gennemsigtighed af risiko i hele systemet udløses af tab, som husejere, pantelångivere, realkreditinvestorer og ejendomsinvestorer har lidt. Disse tab kan udløses af en række ting, herunder:

• En stigning i rentesatserne, der sætter boligejendom uden for rækkevidde for nogle købere og i nogle tilfælde gør det hjem, en person i øjeblikket ejer, ikke overkommelig. Dette fører ofte til misligholdelse og afskærmning, som til sidst øger den aktuelle tilgængelige levering på markedet.
• En nedgang i den generelle økonomiske aktivitet, der fører til mindre disponible indkomst, tab af job og / eller færre ledige job, hvilket mindsker efterspørgslen efter boliger.
• Efterspørgslen er opbrugt, hvilket bringer udbud og efterspørgsel i balance og bremser det hurtige tempo i prisfastsættelsen af ​​boliger, som nogle husejere, især spekulanter, regner med for at gøre deres indkøb overkommelige eller rentable. Når den hurtige prisfastsættelse stagnerer, kan de, der regner med at det har råd til deres hjem, miste deres hjem, hvilket bringer mere udbud på markedet.

I bund og grund strammes kreditstandarder, let boliglån er ikke længere tilgængeligt, efterspørgslen falder, udbuddet stiger, spekulanter forlader markedet og priserne falder.

Kræft på boligmarkedet

I midten af ​​2000'erne oplevede den amerikanske økonomi en boligboble, der havde et direkte forhold til den store recession. Efter dotcom-boblen begyndte værdier i fast ejendom at krybe op, hvilket fremkaldte en stigning i husejendom blandt spekulative købere, investorer og andre forbrugere. Lav rente, afslappede udlånsstandarder - inklusive krav til lave udbetalinger - gjorde det muligt for folk, der normalt aldrig havde været i stand til at købe et hjem for at blive husejere. Dette bragte hjemmepriserne endnu mere op.

Men mange spekulative investorer holdt op med at købe, fordi risikoen blev for høj, hvilket førte andre købere til at komme ud af markedet. Dette til gengæld fik priserne til at falde. Pantesikkerhedsstillede værdipapirer blev solgt i store mængder, mens misligholdelse af realkreditlån og tvangsauktioner steg til hidtil uset niveau.

Middel tilbagevenden

Alt for ofte begår husejere den skadelige fejl ved at antage, at den nylige prisudvikling fortsætter ind i fremtiden uden først at overveje de langsigtede prisstigningspriser og potentialet for gennemsnitlig tilbageføring. I fysikens love hedder det, at når ethvert objekt - som har en densitet større end luft - drives fremad, kommer det til sidst tilbage til jorden, fordi tyngdekraften virker på det. Finanslovene siger, at markeder, der gennemgår perioder med hurtig prisstigning eller afskrivning, med tiden vil vende tilbage til et prispunkt, der sætter dem på linje med, hvor deres langsigtede gennemsnitlige prisstigning viser, at de burde være. Dette er kendt som middelvending.

Priserne på boligmarkedet følger også denne lov om middelvending. Efter perioder med hurtig prisstigning eller, i nogle tilfælde, afskrivning, vender de tilbage til, hvor deres langsigtede gennemsnitlige prisstigning viser, at de burde være. Hjempris betyder, at tilbageførsel kan være hurtig eller gradvis. Hjemmepriserne kan flytte hurtigt til et punkt, der sætter dem tilbage på linje med det langsigtede gennemsnit, eller de kan forblive konstante, indtil det langsigtede gennemsnit indhenter dem.

Den teoretiske værdi, der er vist ovenfor, er afledt ved at beregne den gennemsnitlige kvartalsvise procentvise stigning i boligprisindekset fra første kvartal 1985 til fjerde kvartal 1998 - det omtrentlige punkt, hvor boligpriserne begyndte at stige hurtigt over den langsigtede tendens . Den beregnede gennemsnitlige kvartalsvise stigning blev derefter anvendt på startværdien vist i grafen og hver efterfølgende værdi for at aflede den teoretiske boligprisindeksværdi.

Prisvurderinger

For mange boligkøbere bruger den nylige prisydelse som benchmarks for, hvad de forventer i de næste flere år. Baseret på deres urealistiske skøn tager de for store risici. Denne overdrevne risikotagning er normalt forbundet med valget af et prioritetslån og størrelsen eller prisen på det hjem, som forbrugeren køber. Der er flere realkreditprodukter, der markedsføres stærkt til forbrugerne og designet til at være relativt kortvarige lån. Låntagere vælger disse prioritetslån baseret på forventningen om, at de vil refinansiere ud af dette prioritetslån inden for et vist antal år, og vil være i stand til det på grund af den kapital, de vil have i deres hjem på det tidspunkt.

Den seneste præstation for hjemmepriser er generelt ikke en god forudsigelse af den fremtidige boligprispræstation. Boligkøbere skal se på de langsigtede prisfastsættelser for boligpriserne og overveje det økonomiske princip for gennemsnitlig tilbageføring, når de træffer vigtige finansieringsbeslutninger. Spekulanter skal gøre det samme.

Selv om det ikke i sig selv er dårligt at tage risici, og faktisk er det undertiden nødvendigt og tilrådeligt at tage risici, er nøglen til at tage en god risikobaseret beslutning at forstå og måle risiciene ved at foretage et økonomisk forsvarligt skøn. Dette gælder især for den største og vigtigste økonomiske beslutning, som folk flest træffer - køb og finansiering af et hjem.

Bundlinjen

Et enkelt og vigtigt princip om finansiering er middelvending. Mens boligmarkederne ikke er så udsat for bobler som nogle markeder, eksisterer boligbobler. Langsigtede gennemsnit giver en god indikation af, hvor boligpriserne til sidst ender i perioder med hurtig styrkelse efterfulgt af stillestående eller faldende priser. Det samme er tilfældet for perioder med prisnedskrivning under gennemsnittet.