4 måder at værdsætte en ejendom til leje af fast ejendom

Der er flere spørgsmål, som investorer stiller sig selv, når det kommer til at investere deres hårdt tjente penge. Hvor meget vil investeringen vende tilbage? Hvad koster det? Men endnu vigtigere er, at investorer skal være opmærksomme på dens værdi. Dette gælder især, når du overvejer at købe en investeringsejendom.

Indtægter fra investeringsrelateret ejendom er historisk høj. Husleje tilbyder en stigende indtægtskilde, og det er en stabil måde at tjene penge på. Men før man går ind i udlejningsspil for fast ejendom, hvordan går man så videre med at foretage evalueringer?

Læs videre for at finde ud af nogle af de mest almindelige måder at værdsætte lejeboliger på højt niveau.

Key takeaways

• At bestemme omkostningerne ved og afkastet på en investeringsejendom er lige så vigtige som at finde ud af dens værdi.
• Investorer kan bruge metoden til salgssammenligning, prisfastsættelsesmodellen for kapitalandele, indkomstmetoden og omkostningsmetoden til at bestemme ejendomsværdier.
• Der er ikke en løsning i én størrelse, der passer til alle, så en kombination af disse faktorer kan muligvis anvendes.

4 måder at værdsætte en ejendom til leje af fast ejendom

Salgssammenligningstilgang

Metoden til sammenligning af salg (SCA) er en af ​​de mest genkendelige former for værdiansættelse af fast ejendom. Det er den metode, der mest bruges af takstmenn og ejendomsmæglere, når de vurderer ejendomme. Denne tilgang er simpelthen en sammenligning af lignende huse, der har solgt eller lejet lokalt i en given periode. De fleste investorer vil gerne se en SCA over en betydelig tidsramme for at indhente eventuelle nye tendenser.

SCA er afhængig af attributter eller funktioner for at tildele en relativ prisværdi. Disse værdier kan være baseret på visse egenskaber, såsom antal soveværelser og badeværelser, garager og / eller indkørsler, pooler, dæk, pejse - alt hvad der gør en ejendom unik og skiller sig ud. Pris pr. Kvadratfod er en almindelig og letforståelig metrisk sammenfatning investorer kan bruge til at bestemme, hvor deres ejendom bør værdsættes. Med andre ord, hvis et 2.000 kvadratmeter stort rækkehus lejer for $ 1 / kvadratfod, kan investorer med rimelighed forvente indkomst i denne ballpark, forudsat at sammenlignelige rækkehuse i området også går for det.

Husk, at SCA er noget generisk - det vil sige, at hvert hjem har en unikhed, som ikke altid er kvantificerbar. Købere og sælgere har unik smag og forskel. SCA er beregnet til at være en grundlæggende eller rimelig mening og ikke et perfekt prediktor eller værdiansættelsesværktøj til fast ejendom. Det er også en metode, der skal bruges til at sammenligne med relativt lignende huse. Så det fungerer ikke, hvis du vil sætte pris på den ejendom, du er interesseret i, det vil sige 2.000 kvadratmeter med en garage, swimmingpool, seks soveværelser og fem komplette badeværelser med en anden ejendom, der har halvdelen af ​​antallet af soveværelser, ingen pool og er kun 1.200 kvadratfod.

Det er også vigtigt for investorer at bruge en certificeret takstmann eller ejendomsmægler, når de anmoder om en sammenlignende markedsanalyse. Dette mindsker risikoen for falske bedømmelser, der blev udbredt under fast ejendomskrisen i 2007.

Prismodel for kapitalandele

Kapitalaktionsprismodellen (CAPM) er et mere omfattende værdiansættelsesværktøj. CAPM introducerer begreberne risiko og mulighedsomkostninger, da det gælder investering i fast ejendom. Denne model ser på potentielt afkast på investeringer (ROI), der stammer fra lejeindtægter, og sammenligner den med andre investeringer, der ikke har nogen risiko, såsom amerikanske statsobligationer eller alternative former for investering i fast ejendom, såsom investering i investeringsfonde (REIT) .

Kort sagt, hvis det forventede afkast på en risikofri eller garanteret investering overstiger potentiel ROI fra lejeindtægter, giver det simpelthen ikke økonomisk mening at tage risikoen for lejeboliger. Med hensyn til risiko overvejer CAPM de iboende risici for at leje fast ejendom.

For eksempel er alle lejeboliger ikke ens. Placering og ejendomsalder er centrale overvejelser. At leje ældre ejendom betyder, at udlejere sandsynligvis vil have større udgifter til vedligeholdelse. En ejendom til leje i et område med høj kriminalitet vil sandsynligvis kræve flere sikkerhedsforholdsregler end en leje i et lukket område.

Denne model antyder, at disse risici tages i betragtning, før du overvejer din investering, eller når du opretter en lejeprisstruktur. CAPM hjælper dig med at bestemme, hvilket afkast du fortjener for at sætte dine penge i fare.

Indkomstmetoden

Indkomstmetoden fokuserer på, hvad den potentielle indkomst for lejeboliger giver i forhold til initialinvestering. Indkomstmetoden bruges ofte til investering i erhvervsejendomme.

Indkomstmetoden bruges ofte til investering i erhvervsejendomme.

Indkomstmetoden er afhængig af at bestemme den årlige aktiveringsgrad for en investering. Denne sats er den forventede årlige indkomst fra brutto huslejemultiplikatoren divideret med den aktuelle værdi af ejendommen. Så hvis en kontorbygning koster $ 120.000 til køb og den forventede månedlige indkomst fra huslejer er $ 1.200, er den forventede årlige aktiveringsgrad:

14.400 ($ 1.200 x 12 måneder) ÷ $ 120.000 = 0, 12 eller 12%

Dette er en meget forenklet model med få antagelser. Der er mere end sandsynligt renteudgifter på et prioritetslån. Også fremtidige lejeindtægter kan være mere eller mindre værdifulde fem år fra nu, end de er i dag.

Mange investorer kender nettoværdien af ​​penge. Anvendt til fast ejendom er dette koncept også kendt som en diskonteret pengestrøm. Dollarer modtaget i fremtiden er underlagt både inflations- og deflationsrisiko og præsenteres i diskonterede vilkår for at tage højde for dette.

Brutto huslejer multiplikator tilgang

Denne tilgang værdsætter en lejebolig baseret på størrelsen på den leje, en investor kan samle hvert år. Det er en hurtig og nem måde at måle, om en ejendom er værd at investere. Dette er selvfølgelig, inden man overvejer skatter, forsikringer, forsyningsselskaber og andre udgifter i forbindelse med ejendommen, så det bør tages med et saltkorn.

Selv om det kan svare til indkomstmetoden, bruger bruttolejemultiplikatoren (GRM) -metoden ikke netto driftsindtægter som dens cap rate, men i stedet for bruttoleje. Bruttolejemultiplikatorens caprate er større end en, mens caprenten for indkomstmetoden er en procentvis værdi. For at få en sammenligning med æbler til æbler, skal du se på GRM'er og lejeindtægter for andre lignende egenskaber som den, du er interesseret i.

Lad os sige, at en kommerciel ejendom, der sælges i det kvarter, du ser efter for $ 500.000, med en årlig indkomst på $ 90.000. For at beregne dens GRM deler vi salgsprisen med den årlige lejeindkomst: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5, 56. Du kan sammenligne dette tal med det, du ser på, så længe du kender dets årlige lejeindkomst. Du kan finde ud af dens markedsværdi ved at multiplicere GRM med dens årlige indkomst. Hvis det er højere end det, der for nylig solgte - dvs. for $ 500.000 - er det måske ikke det værd, så overvej videre.

Omkostningsmetoden

Omkostningsmetoden til vurdering af fast ejendom siger, at ejendom kun er værd, hvad den med rimelighed kan bruges til. Det estimeres ved at kombinere jordværdien og den afskrevne værdi af eventuelle forbedringer.

Takstmenn fra denne skole taler ofte for den højeste og bedste anvendelse til at opsummere omkostningsmetoden til fast ejendom. Det bruges ofte som grundlag for at værdsætte ledige arealer.

For eksempel, hvis du er en lejlighedsudvikler, der ønsker at købe tre hektar jord i et golde område for at konvertere til ejerlejligheder, vil værdien af ​​det jord være baseret på den bedst brugte jord. Hvis jorden er omgivet af oliefelter, og den nærmeste person bor 20 miles væk, er den bedste anvendelse og derfor den højeste værdi af denne ejendom ikke at konvertere til lejligheder, men muligvis udvide borerettighederne for at finde mere olie.

Et andet argument, der er bedst til brug, har at gøre med fast ejendom. Hvis den potentielle ejendom ikke er zoneret til boligformål, reduceres dens værdi, da bygherren pådrager sig betydelige omkostninger for at blive omzoneret. Det betragtes som mest pålideligt, når det bruges på nyere strukturer og mindre pålideligt til ældre egenskaber. Det er ofte den eneste pålidelige tilgang, når man ser på specielle anvendelsesegenskaber.

Bundlinjen

Der er ingen måde at bestemme værdien af ​​en lejebolig. De fleste seriøse investorer ser på komponenter fra alle disse værdiansættelsesmetoder, før de træffer investeringsbeslutninger om udlejningsejendomme. At lære disse indledende værdiansættelseskoncepter bør være et skridt i den rigtige retning for at komme ind i ejendomsinvesteringsspelet. Når du først har fundet en ejendom, der kan give dig et gunstigt indkomstbeløb, skal du finde en gunstig rente for din nye ejendom ved hjælp af et realkreditlommeregner. Brug af dette værktøj giver dig også mere konkrete tal at arbejde med, når du vurderer en potentiel lejebolig.