2/28 Prioritetslån (2/28 ARM)
Et prioritetsrente på 2/28 med regulerbar rente (2/28 ARM) er en type 30-årig boliglån, der har en indledende periode på to år med fast rente. Efter denne 2-årige periode flyder renten baseret på et indeks plus en margin. Den indledende teasersats er under gennemsnittet for konventionelle prioritetslån, men den justerbare sats kan stige markant. Da banker ikke tjener mange penge på den oprindelige teaser-sats, inkluderer 2/28 ARMS heftige forudbetalingsbøder i løbet af de første to år.
BREKING NED 2/28 Prioritetslån (2/28 ARM)
ARM 2/28 blev populært under fast ejendom boom i de tidlige 2000'ere, da stigende priser satte konventionelle pantebetalinger utilgængeligt for mange købere. For eksempel ville et konventionelt 30-årigt prioritetslån på $ 300.000 medføre månedlige betalinger på $ 1610. Men en 2/28 ARM med en indledende teasersats på 3 procent ville kræve månedlige betalinger på kun $ 1265.
Potentielle faldgruber på 2/28 ARMS
Catch-22 af det prioriterede prioritetsrente på 2/28 er, at renten efter to år justeres hver sjette måned, typisk opad, med en procentdel baseret på London Interbank Offered Rate (LIBOR) plus en yderligere margin. 2/28 ARMS har sikkerhedskontrol indbygget, såsom en levetid rentetak og grænser for, hvor meget renten kan stige eller falde med hver periode. Men selv med hætter kan husejere stå over for kæbedråbende betalingspiger.
I eksemplet ovenfor i $ 300.000 30-årigt 3% ARM 2/28-lånet, hvis LIBOR efter to år er 2, 7 og margenen er 1, 5, ville renterne stige med 4, 2 procent til i alt 7, 2 procent. Denne 7, 2% -rente kunne være langt over de nuværende konventionelle prioritetsrenter. Husejers månedlige betaling øges natten over med mere end 60% til $ 2036.
Mange husejere under boomen kunne ikke forstå, hvordan en tilsyneladende lille satsstigning dramatisk kunne øge deres månedlige betaling. Og selv dem, der var fuldt ud opmærksomme på risiciene, så 2/28 ARM'er som et kortsigtet finansieringsmiddel. Ideen var at drage fordel af den lave teaserente og derefter refinansiere efter to år til enten et konventionelt prioritetslån eller, hvis deres kredit ikke var god nok til det, til et nyt justerbart prioritetslån. Og i betragtning af de markante priser på fast ejendom, kan sparke gælden længere ned ad vejen. For mange gav dette en vis mængde mening, da låntagerens egenkapital trods alt steg hurtigt.
Der opstod problemer med markedsfaldet i 2008. Hjemværdierne faldt. Mange ejere af 2/28 ARMS fandt, at de ikke kunne refinansiere, foretage deres betalinger eller sælge deres hjem til værdien af det udestående lån. Udelukkelsen af afskærmninger førte til skærpede lånestandarder. I dag vurderer bankerne mere omhyggeligt en låntagers evne til at foretage betalinger med regulerbar rente.