13 trin til fast ejendom

At afslutte en ejendomsaftale kan være en lang og stressende øvelse, der involverer masser af trin og proceduremæssige formaliteter. Lukning sker, når du underskriver de papirer, der gør huset til dit. Men inden den skæbnesvangre dag ankommer, skal der ske en lang liste med ting. Denne artikel indeholder vigtige retningslinjer for en ejendomskøber, der skal følges under lukningsprocessen fra det øjeblik, dit tilbud accepteres, til det øjeblik du får nøglerne til dit nye hjem.

12 trin til at afslutte en ejendomsaftale

1. Åbn Escrow-konto

Escrow er en konto, som ejes af en tredjepart på vegne af de to vigtigste parter, der er involveret i en transaktion. Da hjemmesalg involverer flere trin, der tager den tid, der kan spænde over uger, er den bedste måde at afbøde risikoen for, at enten sælgeren eller køberen bliver luret, at få en neutral tredjepart til at holde alle de penge og dokumenter, der er relateret til transaktionen indtil alt er blevet afgjort. Når alle proceduremæssige formaliteter er forbi, flyttes penge og dokumenter fra deponeringskontoen til sælgeren og køberen, hvilket garanterer en sikker transaktion.

2. Titelsøgning og forsikring

En titelsøgning og titelforsikring giver ro i sindet og en juridisk beskyttelse, så når du køber en ejendom, ingen andre kan prøve at hævde det som deres senere, hvad enten det er en spurneret slægtning, der blev efterladt af en testamente eller en skatteopkrævning agentur, der ikke betalte sine afgifter. En titelsøgning er en undersøgelse af offentlige registre for at bestemme og bekræfte en ejendoms lovlige ejerskab og finde ud af, hvilke krav der eventuelt er på ejendommen. Hvis der er nogen krav, kan det være nødvendigt, at disse løses, før køberen får ejendommen. Titelforsikring er en skadesforsikring, der beskytter indehaveren mod økonomisk tab, der opstår som følge af mangler i en ejendom, og beskytter både ejendomsejere og långivere mod tab eller skade, der opstår som følge af panterettigheder, heftelser eller mangler i ejendommens ejendom eller ejendom .

3. Ansæt en advokat

Selv om det er valgfrit at få retshjælp, er det altid bedre at få en professionel juridisk udtalelse om dine afsluttende dokumenter. Det komplekse jargon, der ofte nævnes i ejendomsdokumenterne, er vanskeligt at forstå, selv for de veluddannede personer. For et passende gebyr kan udtalelse fra en erfaren ejendomsadvokat tilbyde flere fordele, herunder antydninger til eventuelle problemer i papirarbejdet. I nogle stater kan en advokats inddragelse i sidste ende kræves ved lov for at håndtere lukningen.

4. Prævalidering af prioritetslån

Selvom det ikke er nødvendigt at forud godkende et prioritetslån for at afslutte en aftale, kan det hjælpe dig med at lukke aftalen hurtigere. Til gengæld kan det at være forhåndsgodkendt give dig mere forhandlingsstyrke, når du forhandler, da det signaliserer til sælgeren, at du har stærk økonomisk støtte. Ved at blive forhåndsgodkendt til et prioritetslån kan du også vide, hvilken grænse du kan gå til at købe en ejendom. Det hjælper med at spare tid og kræfter, mens du søger efter de egenskaber, der passer ind i dit budget.

5. Lås din rentesats

Rentesatser, inklusive dem, der tilbydes på prioritetslånet, kan være ustabile og kan ændres. En stigning i renten på 0, 25 procent kan øge dit tilbagebetalingsbeløb, tilbagebetalingstid eller begge dele markant. Det tilrådes at låse renten på lånet på forhånd i stedet for at være prisgunstig med markedssvingningerne, hvilket kan være en stor risiko, hvis renten stiger, før du afslutter dit ejendomskøb.

Forud godkendt prioritetslån giver mulighed for at tilbyde dig en rentelås, hvilket betyder, at du kan sikre en gunstig rente for lånet. Skønt afgifter, der kan afskrives, er underlagt flere faktorer, såsom ansøgerens kreditværdighed, geografisk region, ejendom og den type lån, der ansøges om, kan forsøg på at låse sig fast til gunstige priser være fordelagtige.

6. Forhandle proceduremæssige omkostninger

Lige fra en escrow-konto til ejendomsadvokat koster alle involverede tjenester og enheder penge og kan snebold til et stort beløb. Mange af disse tjenester drager fordel af forbrugernes uvidenhed ved at opkræve høje gebyrer. Uønskede gebyrer, en række gebyrer, som en långiver pålægger ved lukningen af ​​et prioritetslån og ofte er uventet af låntageren og ikke klart forklaret af långiveren, er en stor omkostning.

Uønskede gebyrer inkluderer poster som administrationsgebyrer, gebyrer for ansøgningsanmeldelse, vurderingsgebyrer, tilknyttede gebyrer, behandlingsgebyrer og afregningsgebyrer. Selv gebyrer for legitime lukningstjenester kan blive oppustet. Hvis du er villig til at tale op og stå på jorden, kan du normalt få skrammepriser og andre gebyrer elimineret eller i det mindste reducere.

7. Udfør hjemmekontrol

En hjemmekontrol, en fysisk undersøgelse af en fast ejendoms tilstand, er et nødvendigt skridt for ikke kun at vide om eventuelle problemer med ejendommen, men også få et kig og fornemmelse af omgivelserne. Hvis du finder et alvorligt problem med hjemmet under inspektionen, har du mulighed for at gå ud af aftalen eller bede sælgeren om at ordne det eller betale for dig at få det løst (så længe dit købstilbud inkluderede et hjem -inspektion beredskab).

8. Fuldfør skadedyrinspektionen

En skadedyrinspektion er adskilt fra hjemmekontrollen og involverer en specialist, der sørger for, at dit hjem ikke har træ-ødelæggende insekter, som termitter eller tømrermyrer. Skadedyrsproblemet kan være ødelæggende for egenskaber, der primært er fremstillet af træmateriale, og mange prioritetsselskaber giver mandat til, at selv mindre skadedyrsproblemer løses, før du kan afslutte aftalen.

Selv en lille angreb kan sprede sig og blive meget ødelæggende og dyre at løse. Træødelæggende skadedyr kan fjernes, men du vil sørge for, at problemet kan løses til en omkostning, som du finder rimelig (eller for en omkostning, som sælgeren er villig til og kan betale), før du gennemfører købet af huset. Bekæmpelse af skadedyr er lovligt påkrævet i nogle stater og valgfrit i andre.

9. Genforhandle tilbuddet

Selv hvis dit købstilbud allerede er blevet accepteret, hvis inspektioner afslører problemer, kan det være en god idé at genforhandle husets købspris for at afspejle omkostningerne ved reparationer, du har brug for. Du kan også holde købsprisen den samme, men prøv at få sælgeren til at betale for reparationer. Selvom du måske ikke har meget plads til at kræve reparationer eller en prisnedsættelse, hvis du køber ejendommen "som den er", er der ingen skade i at spørge. Du kan også stadig vende tilbage uden straf, hvis der konstateres et stort problem, at sælgeren ikke kan eller ikke løser det.

10. Fjern eventualiteter

Hvis din ejendomsmægler hjalp dig med at udarbejde et godt købstilbud, skal det være betinget af flere ting, der inkluderer:

• At få finansiering til en rente, der ikke må overstige en bestemt procentdel, som du har råd til
• Hjemmet inspektion ikke afslører nogen større problemer med hjemmet
• Sælgeren afslører fuldt ud alle kendte problemer med hjemmet
• Skadedyrinspektionen afslører ikke større angreb eller skader på hjemmet
• Sælgeren afslutter alle aftalte reparationer

Som en del af den aktive godkendelse skal sådanne betingelser fjernes skriftligt inden for bestemte datoer, som også skulle være angivet i dit købstilbud. I nogle købsaftaler er beredskab imidlertid passivt godkendt (også kendt som konstruktiv godkendelse), hvis du ikke protesterer mod dem efter deres angivne frister. Det bliver derfor vigtigt for købere at forstå godkendelsesprocessen og overholde ved at tage nødvendige handlinger inden for de nævnte datoer.

11. Tidsbestemte finansieringsbehov

Du har sandsynligvis deponeret alvorlige penge, da du underskrev købsaftalen, som er et depositum, der er foretaget til en sælger, der angiver købers god tro, alvor og ægte interesse i ejendomstransaktionen. Hvis køberen slår sig tilbage, går de alvorlige penge til sælgeren som kompensation. Hvis sælgeren slipper, returneres pengene til køberen.

For at fuldføre dit køb skal du deponere yderligere midler i escrow. Da det oprindelige alvorlige pengeindskud generelt anvendes til udbetalingen, er det vigtigt at arrangere de forskellige betalinger, der kræves på forskellige tidspunkter, før aftalen lukkes. Undladelse af at tilbyde de krævede penge i tide kan føre til risikoen for, at aftalen bliver annulleret, alvorlige penge går til sælgeren, og du bliver stadig debiteret for de forskellige tjenester, du benyttede dig.

12. Sidste gennemgang

Et af de sidste trin, før du underskriver dine afsluttende papirer, bør være at gå gennem ejendommen en sidste gang. Du vil sikre dig, at der ikke er sket nogen skade siden din sidste hjemmekontrol, de nødvendige rettelser er blevet anvendt af sælgeren, ingen nye problemer er fundet, og der er ikke blevet fjernet noget, der er inkluderet i købet.

13. Forstå papirerne

Papirarbejde er de mest kritiske trin for at lukke en ejendomsaftale. Selv om der er en stak papirer fyldt med komplekse juridiske vilkår og jargon, anbefales det stærkt at læse det selv. Hvis du ikke forstår bestemte vilkår eller dele, kan man slå dem op til forklaring på Internettet eller konsultere en ejendomsadvokat. Din agent vil også være hjælpsom med at give mening om dette komplekse juridiske sprog.

Selvom du måske føler dig presset af de mennesker, der venter på, at du underskriver dine papirer - som notaren eller pantelånerne - skal du læse hver side omhyggeligt, da det fine udtryk vil have en stor indflydelse på din økonomi og dit liv i årene fremover. Sørg især for, at renten er korrekt, og at alle andre aftalte vilkår, som ingen forudbetalingsstraf, er klart nævnt. Mere generelt kan du sammenligne dine lukningsomkostninger med det skøn, som du fik i begyndelsen af ​​processen, og kaste en pasning om eventuelle gebyrer, der måtte synes.

Bundlinjen

På grund af de høje omkostninger forbliver ejendomskøb ofte aktivitet en gang i livet for mange enkeltpersoner. Det kan virke som om lukningsprocessen er meget komplekst arbejde, det er værd at tid og kræfter på at få tingene rigtige i stedet for at skynde sig og underskrive en aftale, som du ikke forstår.

Vær på vagt over for det pres, der er skabt for at lukke aftalen hurtigt af de involverede agenter og enheder, der er der for at hjælpe dig med deres nedskæring, men er måske ikke rigtig ansvarlig for de problemer, du kan komme til at stå på i det lange løb fra en dårlig aftale.