Hvorfor fast ejendom er en risikabel investering

Aktiver som guld og fast ejendom er grundlæggende investeringer, og at købe et hjem er en fælles investering for enkeltpersoner over hele kloden, da det i vid udstrækning betragtes som en sikker og rentabel investering. Investering i fast ejendom kræver imidlertid en lang periode med forpligtelse og en høj udbetaling og er risikabel selv i det lange løb. Derudover ignorerer mange investorer ofte omkostningerne.

Tag nogle vigtige punkter i betragtning med hensyn til de skjulte omkostninger og faktorer, der gør investering i fast ejendom til en risikabel, kostbar og muligvis ikke-så-rentabel virksomhed. Investorer bør huske alt dette, inden de plunderer deres hårdt tjente penge.

En fælles opfattelse

En gennemsnitlig investor bemærker muligvis, at et ejerlejlighed med to soveværelser i forstæderne var til rådighed for $ 300.000 for fem år tilbage og nu sælger for $ 450.000. Det er et køligt afkast på 50% på fem år, meget bedre end afkastet af aktier, obligationer eller guld. Den absolutte fortjenstværdi synes også at være høj på $ 150.000, og tilgængeligheden af ​​finansiering giver en illusion af at bruge gearede penge til at tjene til fortjeneste.

Hvad er udfordringerne og skjulte omkostningerne ved investering i fast ejendom med alle disse tilsyneladende fordele?

Omkostningsanatomi af ejendomslån

Overvej sagen om en person, der flytter til en ny by for et nyt job. Han forventer at blive omkring fem år men kan forlænge denne periode baseret på sin karriereudvikling hos sin nuværende arbejdsgiver eller med andre arbejdsgivere i samme by. Under antagelsen af ​​godt afkast overvejer han at købe et hus eller ejerlejlighed i stedet for at leje et.

Husk, at en person kan købe en andel eller en andel i en børsnoteret fond for så lidt som $ 5, men at investere i fast ejendom kræver tusinder af dollars. Selvom størstedelen af ​​investeringerne i fast ejendom finansieres gennem lån, kræver det stadig et 20% ($ 60.000) forskud at købe et hus eller lejlighed til en værdi af $ 300.000.

Personer, der bidrager med mindre end 20%, kan få et lån, men de vil ende med at betale højere renter og tvinges til at tegne privat prioritetsforsikring, hvilket øger omkostningerne. De højere renter fører til højere afdragsbeløb, og realkreditforsikring koster normalt fra 0, 15% til 2, 5% af lånebeløbet.

Hvis du antager, at en køber ovennævnte ejendom til en værdi af $ 300.000 ved at foretage en 20% -udbetaling og låne de resterende $ 240.000 til en rente på 3, 875% for et 20-årigt langfristet prioritetslån, udgør de månedlige betalinger ca. $ 1.440.

Der er yderligere engangsomkostninger til lånebehandling, som er ca. 4% af lånebeløbet ($ 9.600). Ejendomsoverførselsafgifter eller registreringsafgifter varierer fra stat til stat, og at tage et gennemsnit på 2, 5% af ejendomsværdien tilføjer $ 6.000 til omkostningerne.

Hvis du antager, at ejendommens værdi stiger 1, 5 gange på fem år til $ 450.000, vil prisen stige med ca. 9% på et sammensat grundlag. Ved at tilføje en årlig ejendomsskat til en sats på 1, 5% af den aktuelle ejendomsværdi udgør den samlede skat, der er betalt på fem år, ca. $ 30.000.

Hvis vores investor købte en ejerlejlighed, ville et månedligt gebyr på $ 200 til ejerlejesammenslutningen udgøre $ 12.000 over fem år. Derefter skal du tilføje omkostninger til reparationer, møbler og vedligeholdelse. Et konservativt skøn på $ 1.000 om året fører os til i alt $ 5.000 på fem år.

Antag derefter, at ejeren finder en køber villig til at købe sin ejerlejlighed for $ 450.000 efter fem år.

På det tidspunkt ville investoren have betalt banken $ 86.400 af lånet. Tilføjelse af $ 60.000-forskud, udgifter til lånebehandling ($ 9.600), ejendomsoverførselsafgift ($ 6.000), ejendomsskat ($ 30.000), condo-associering-afgifter ($ 12.000) og generel vedligeholdelse ($ 5.000), det samlede beløb kommer til $ 209.000.

Hvad er nettoafkastet?

Det originale 20-årige hovedstolbeløb på $ 240.000 vil komme ned til omkring $ 180.000 på fem år, da investoren fortsat foretager $ 1.440 månedlige betalinger. Investereren betaler tilbage disse udestående $ 180.000 fra salgsprisen på $ 450.000 modtaget fra den nye køber. Investoren betaler $ 209.000 i de samlede omkostninger for denne ejendom, yderligere $ 180.000 til banken for den resterende udestående betaling, og nettet, som han modtager, er $ 61.000.

I det væsentlige brugte investoren $ 209.000 på fem år og fik en nettoresultat på $ 61.000 til et afkast på 29, 2%. Selvom salgsprisen forekommer høj, har de skjulte omkostninger fjernet meget af gevinsten.

Lad os tage en længere varighed. Antag, at investoren fortsætter sit ophold i byen og holder sit ejerlejlighed i lånets fulde 20 år. Hvert femte år stiger ejerlejligheden med 1, 5 gange. Om 20 år vil værdien nå 1, 52 millioner dollars, en stigning på mere end fem gange.

Investoren vil tilbagebetale $ 345.600. Tilføjelse af $ 60.000, de samlede omkostninger går til $ 405.600.

Ved hjælp af lignende beregninger som ovenfor får vi en samlet ejendomsskat på $ 251.000, vedligeholdelsesomkostninger ($ 48.000), generel reparation og vedligeholdelse ($ 20.000), omkostninger til lånebehandling ($ 9.600) og ejendomsoverførselsafgift ($ 6.000). Det samlede beløb er $ 739.600, og nettoresultatet over 20 år er $ 780.400 for et afkast på 106%, hvilket i det væsentlige fordobler pengene på 20 år.

På længere sigt er de effektive afkast ikke så store. Selvom prisen værdsættes fem gange, reducerer omkostningerne ved renteudbetalinger, skatter og andre udgifter overskuddet.

Investorer skal også bemærke, at den reelle værdi af penge falder over tid. Omkostningerne ved vedligeholdelse og regelmæssige reparationer stiger på grund af inflationen. Hvis inflationen også overvejes, vil nettoafkastet falde yderligere. Investorer bør også overveje forsikrings-, mæglerafgifter og ejendomsoverførselsafgift på salgstidspunktet. Hvis du inkluderer disse, reduceres nettoafkastet yderligere.

Der er andre tilknyttede risici i ejendomsinvesteringer. Udviklingen i investeringsperioden kan føre til vanskeligheder med at sælge ejendommen senere. For eksempel kan en støjende ny motorvej eller en stigning i kriminalitet devaluerer ejendommen. Enhver overnaturlig ulykke som en orkan eller jordskælv kan ødelægge ejendommen fuldstændigt, mens kun et delvist beløb kan inddrives fra forsikringskrav. Selv efter en genopbygning med forsikringspenge bliver det vanskeligt at få en højere pris efter forekomster af sådanne begivenheder i området.

Alternativer til ejendomsinvesteringer

I stedet for at købe fast ejendom, bør investorer overveje ejendomsinvesteringer, ejendomsmuligheder, ejendomsbaserede ETF'er, gensidige fonde og aktier som lavprisalternativer.

Mens aktier leveres med aktiespecifikke risici, giver fonde, ETF'er og REIT'er diversificering. For de modige hjerter, der er villige til at tage modpartsrisiko i et ureguleret marked, kan ejendomsoptioner tilbyde højere afkast uden omkostninger eller skatter.

Bundlinjen

Ejendomsinvesteringer kræver store økonomiske forpligtelser, der spænder over lange perioder. Det er en kompleks opgave at vurdere værdien af ​​sådanne investeringer fordelt over lange varigheder. Mens nogle investorer lokkes ved at se på nominelle prisstigninger, er det nødvendigt at tage alle omkostninger i betragtning.