Hvad er risiciene ved ejendomsinvesteringer (REIT)?

Investeringer i ejendomsinvesteringer (REIT) appellerer af flere grunde. Den ene, mindst 90% af den skattepligtige indkomst, skal returneres til aktionærerne i form af udbytte. To, der binder til punkt et, udbytte er normalt højere end i det bredere marked. Tre, og måske vigtigst, behøver du ikke at investere penge og tid i at købe en ejendom direkte, hvilket meget sandsynligt vil føre til overraskelsesudgifter og uendelig hovedpine.

Hvis du investerer i en REIT med et godt managementteam, en velprøvet track record og eksponering for gode egenskaber, kan du læne dig tilbage og se din investering vokse. Ville det ikke være rart, hvis det virkelig var så let? Nogle gange er det, men kun hvis du laver dit hjemmearbejde og er lidt heldig. Desværre er der nogle faldgruber, som du bliver nødt til at undgå. (Se mere: REITs for boliger, sundhedsydelser og kontor .)

Ikke-handlede REIT'er

Overvej stærkt at holde sig væk fra ikke-handlede REIT'er. De handles ikke offentligt, hvilket betyder, at du ikke kan undersøge din investering. Dette til gengæld forhindrer dig i at bestemme REIT's værdi. Nogle ikke-handlede REIT'er afslører alle aktiver og værdi efter 18 måneders tilbud, men det er stadig ikke trøstende.

Ikke-handlede REIT'er er også illikvide. I mange tilfælde kan du ikke sælge i mindst syv år. Nogle giver dig mulighed for at hente en del af din investering efter et år, men der vil næsten altid være et gebyr. Lås dine penge ind, fordi de er nødt til at samle investorpenge for at købe og styre ejendomme. Men der kan også være en mørkere side af disse samlede penge. Den mørkere side vedrører undertiden udbetaling af udbytte fra andre investorers penge - i modsætning til indkomst, der er genereret af en ejendom. Dette begrænser pengestrømmen for REIT og formindsker værdien af ​​aktier. (Se mere: Hvad er de potentielle faldgruber ved at eje REITs ?)

En anden ulempe for ikke-handlede REIT er forhåndsgebyrer. De fleste opkræver et forhåndsgebyr mellem 9% og 10% (nogle gange så højt som 15%). Der er tilfælde, hvor ikke-handlede REIT'er har god forvaltning og fremragende egenskaber, hvilket kan føre til stjernernes afkast, men det er også tilfældet med børsnoterede REIT'er.

En endelig risiko for ikke-handlede REIT er eksterne managergebyrer. Hvis en ikke-handlet REIT betaler en ekstern manager, spiser det i afkast. Hvis du vælger at investere i en ikke-handlet REIT, er det bydende at stille ledelsen alle nødvendige spørgsmål i forbindelse med ovenstående risici. Jo mere gennemsigtighed, jo bedre. (Se mere: Analyse af REITs og REIT-ydeevne for mere ).

Børsnoterede REIT'er

Dette er en meget mere sikker spilleplads. Der er dog stadig risici. Den største er, at renterne bevæger sig højere, hvilket vil reducere efterspørgslen efter REIT. Der kan argumenteres for, at stigende rentesatser indikerer en stærk økonomi, hvilket derefter vil betyde højere husleje og belægningsprocent. Men historisk set fungerer REIT ikke godt, når renten stiger.

Den anden primære risiko er at vælge den forkerte REIT. Dette lyder muligvis forenklet, men det handler om logik. For eksempel er forstadscentre i tilbagegang på dette tidspunkt. Du ønsker ikke at investere i en REIT med eksponering for et forstadscenter. Da tusindårsfolk foretrækker byophold af bekvemmeligheds- og omkostningsbesparende formål, er det sandsynligvis, at bycentre er et bedre spil. Tendenser ændres, så sørg for at undersøge hvad der er aktuelle. (Se mere: Millennials-pengevaner ).

Det sidste punkt er ikke en risiko, men et punkt, som du skal være opmærksom på: REIT-udbytte beskattes som almindelig indkomst.

Bundlinjen

Investering i REIT kan være et passivt, indkomstproducerende alternativ til at købe ejendom direkte. Bliv ikke svævet af massivt udbytte. Vælg i stedet de rigtige managementteams og kvalitetsegenskaber baseret på aktuelle tendenser. Overvej stærkt børsnoterede REIT over ikke-handlede REIT. Sørg også for at være opmærksom på renterne. (Se mere: Hvad er forskellen mellem en REIT og en ejendomsfond ?)