Forståelse af Case-Shiller Housing Index

Du har sandsynligvis hørt Case-Shiller-indekset nævnt gentagne gange i nyheden. Måske ved du, at det har noget at gøre med boligpriser og boligmarkedet. Men hvad er dette indeks, nøjagtigt, og hvordan påvirker det dig?

Hvad er Case-Shiller-indekset?
Case-Shiller-indekset blev udviklet i 1980'erne af tre økonomer: Allan Weiss, Karl Case og Robert Shiller. Trioen dannede senere et firma til at sælge deres forskning; dette selskab blev købt af Fiserv, Inc., som tabulerer dataene bag indekset. Dataene distribueres derefter af Standard & Poor's.

Indekset, formelt kendt som S & P / Case-Shiller-hjemmeprisindekset, er faktisk slet ikke et indeks. Der er virkelig flere indekser:

• Det nationale hjemmeprisindeks, der dækker ni store folketællingsopdelinger. Det beregnes kvartalsvis og offentliggøres den sidste tirsdag i februar, maj, august og november.
  
• Kompositindekset på 10 byer, der dækker Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco og Washington, DC.
  
• Det 20-bys sammensatte indeks, der inkluderer alle ovennævnte byer plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle og Tampa.
  
• 20 individuelle metroområdet indekser for hver af de ovenfor anførte byer.

Indekserne, bortset fra det nationale indeks, offentliggøres den sidste tirsdag i hver måned kl. 9:00 EST. Der er en to-måneders forsinkelse i de rapporterede data, så rapporten, der blev udstedt i maj, kun dækker hjemmesalg gennem marts.

Hvert indeks måler ændringer i priserne på enfamilieboliger (også kendt som huse) ved hjælp af gentagelsesmetoden, som sammenligner salgspriserne for de samme ejendomme over tid. Nybyggeri er udelukket - da disse huse ikke tidligere er solgt, er der ingen måde at beregne, hvordan deres salgspriser har ændret sig, før de har haft to ejere (på hvilket tidspunkt de ikke længere er nybyggeri). Condos og co-ops er ikke inkluderet i nogen af ​​de største indekser; der er dog et separat condo-indeks, der sporer condo-priser på fem store markeder: Boston, Chicago, New York, Los Angeles og San Francisco.

De typer salg, der spores af Case-Shiller-indekserne, kaldes våbenlængde salgstransaktioner. Dette er transaktioner, hvor boligen blev solgt til markedsværdi, og salgsprisdataene kan bruges til at få et nøjagtigt billede af boligmarkedet. En transaktion, hvor en mor solgte sit hjem til sin søn for en gunstig pris under markedsprisen, ville ikke være inkluderet i noget Case-Shiller-indeks, fordi det ikke nøjagtigt afspejler den samlede boligmarkedsaktivitet. Afskærmningssalg er inkluderet i indekserne, fordi et salg mellem en bank og en enkeltperson betragtes som både armlængde og gentaget salg.

Ekskluderet fra indekset er også ejendomme, hvis betegnelse ændres (en ejendom, der for nylig blev betragtet som et hus, men som nu er et condo, ikke ville medtages), salg lige før eller efter en ejendom er dramatisk ændret (som et hus med to soveværelser, der blev renoveret til et hus med fem soveværelser) og transaktioner, der ser ud til at have datafeil (et hjem, der en gang blev solgt for $ 100.000, senere rapporteret som solgt for $ 10.000, for eksempel).

Hvorfor huspriser er vigtige
Naturligvis, hvis du ønsker at købe eller sælge en bolig, vil du være interesseret i, hvorvidt boligpriserne stiger eller ned og med hvor meget. Hvis du sælger, og det ser ud til, at priserne stiger, vil du måske fortsætte med at sælge, mens du venter og se, om priserne fortsætter med at stige. Hvis du køber, og du ser, at priserne stiger, skal du muligvis fremskynde din købsbeslutning, mens der stadig er tilbud, der skal gennemføres. Eller hvis priserne er faldende, kan du se, om du kan holde på dit køb, mens priserne fortsætter med at synke. Naturligvis kan ingen personer eller indeks virkelig forudsige, hvad der vil ske med boligpriserne.

Selv hvis du ikke køber eller sælger et hjem, er boligpriserne en indikator for, hvordan den bredere økonomi klarer sig. Føler folk sig sikre på, at det nu er et godt tidspunkt at foretage en stor, dyre investering? Hvor godt fungerer en bestemt geografisk region økonomisk? Hvordan fungerer virksomheder, der har en stor andel i boligsektoren? Case-Shiller-indekset giver indsigt i alle disse spørgsmål.

Det er endda muligt at drage fordel af ændringer i boligpriser indirekte ved at investere i S & P / Case-Shiller-huspriser (CSI) futures og optioner. Denne type investering anbefales til virksomheder som ejendoms- og ejendomsudviklere, banker, pantelångivere og boligudbydere for at hjælpe dem med at afbøde risikoen for deres store andele i boligsektoren. Selv virksomheder, der har lidt eller intet at gøre med boliger, ønsker måske at investere i disse produkter for at diversificere de investeringsrisici, de udsættes for.

Endelig har mange mennesker mindst lige så meget, hvis ikke mere, investeret i deres hjem som i lager. Hjemmeprisbevægelser har således en betydelig indflydelse på den samlede værdi af deres porteføljer.

Alternative boligindeks
Case-Shiller-indekserne, selvom de måske er de mest kendte, er ikke de eneste, der sporer boligpriserne.

Det amerikanske føderale agentur for boligfinansiering (FHFA) offentliggør et kvartalsvis boligprisindeks, som det kløgtigt har navngivet HPI (eller boligprisindekset). Det bruger Case-Shiller gentagelsessætningsmetoden til sine beregninger, men den dækker 363 storbyområder og inkluderer refinansiering, ikke kun salg. I henhold til FHFA dækker dette indeks kun "enfamiliejendomme, hvis pantelån er købt eller securitiseret af Fannie Mae eller Freddie Mac siden januar Meget store realkreditlån kendt som jumbo-pantelån ikke købes eller securiteres af Fannie Mae eller Freddie Mac, så disse Prioritetslån er ikke inkluderet i indekset.

Et firma kaldet First American CoreLogic producerer LoanPerformance-hjemmeprisindekset . Det bruger også data om gentagelsessalg, men er meget mere omfattende. I henhold til virksomhedens websted dækker deres data "6.070 postnumre (58% af den samlede amerikanske befolkning), 519 kernebaserede statistiske områder (CBSA, 85% af den samlede amerikanske befolkning) og 898 amter (81% af den samlede amerikanske befolkning) beliggende i alle 50 stater og District of Columbia. "

IAS360 husprisindeks offentliggøres månedligt og dækker prisudviklingen i fire amerikanske folketællingsregioner, ni amerikanske folketællingsdivisioner og 360 amerikanske amter for enfamilieboliger til salg af boliger. Selvom IAS360 kun inkluderer våbenlængde-transaktioner, bruger den ikke Case-Shiller-metoden, idet den siger, at "det begrænser antallet af tilgængelige transaktioner markant for at definere den tendens, der kan forværres under langsommere markedsforhold." I stedet bruger IAS360 proprietær teknologi, fordi den mener, at dens data på amtsniveau er mere nyttige end datasporing af "brede geografiske områder." Et vigtigt aspekt af indekset er, at det kun offentliggøres med en måneds forsinkelse sammenlignet med den to måneders forsinkelse af Case Shiller, hvilket gør det til en aktuel indikator.

Udenlandske boligprisindeks
Desuden er USA ikke det eneste land, der producerer boligprisindeks. Her er et par eksempler på andre lande, der producerer boligindeks:

• Canadas største indeks er National Composite House Price Index . Den bruger også metoden til gentagelsessalg, og den kombinerer data fra eneboligsalg i Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal og Halifax.

• Irlands permanente tsb Huspriser er produceret af den irske bank permanente tsb, der ejer ca. 20% af landets boliglån. Dette indeks tager et hjemmes størrelse, type, placering og andre egenskaber i betragtning ved hjælp af en kompleks teknik kendt som multivariat lineær regressionsanalyse.

• Det Forenede Kongeriges største indeks er Halifax House Price-indekset, opkaldt efter Halifax, Storbritanniens største realkreditlångiver. Den bruger også multivariat lineær regressionsanalyse.

Konklusion
Case-Shiller-indekset er et meget brugt og respekteret barometer for det amerikanske boligmarked og den bredere økonomi. Nu hvor du forstår, hvad det er, og hvorfor det er vigtigt, næste gang du læser avisen eller ser på nyhederne, er du måske opmærksom lidt mere, når du hører om Case-Shiller-indekset.