Top 10 funktioner i en rentabel lejebolig
Leder du efter at købe en boligudlejningsejendom? Ideen kan være skræmmende for en første gang investor. Fast ejendom er en hård forretning, og marken er fyldt med landminer, der kan udslette dit afkast. Her er de vigtigste ting, du skal overveje, når du handler efter en indkomstegendom.
Start din søgning
Det kan være nødvendigt, at en ejendomsmægler hjælper dig med at gennemføre købet, men du skal begynde at søge efter en ejendom på egen hånd. En agent kan bringe unødvendigt pres på dig for at købe, før du har fundet en investering, der passer dig bedst. Og at finde ud af, at investeringen vil tage nogle sleuthing-færdigheder og noget skoskind.
Key takeaways
- Tjek grundigt i kvarteret. Dets levedygtighed og faciliteter er nøglen.
- Er ledighedsfrekvensen i kvarteret høj ">
Dit sortiment vil blive begrænset af, om du agter at aktivt styre ejendommen eller leje en anden til at administrere den. Hvis du agter at aktivt administrere, ønsker du ikke en ejendom, der er for langt fra hvor du bor. Hvis du vil få et ejendomsadministrationsselskab til at passe det, er nærhed mindre af et problem.
Lad os se på de top 10 ting, du skal overveje, når du søger efter den rigtige lejebolig.
01:59Top 10 funktioner i en rentabel lejebolig
1. Kvarter. Kvarteret, hvor du køber, bestemmer, hvilke typer lejere, du tiltrækker, og din ledige plads. Hvis du køber i nærheden af et universitet, er chancerne for, at studerende vil dominere din pool af potentielle lejere, og du vil kæmpe for at besætte ledige stillinger hver sommer. Vær også opmærksom på, at nogle byer forsøger at afskrække lejekonvertering ved at indføre overdrevne tilladelsesgebyrer og hylle bureaukratiet.
2. Ejendomsskatter. Ejendomsskatter varierer sandsynligvis meget i dit målområde, og du vil være opmærksom på, hvor meget du vil miste for dem. Høj ejendomsskat er ikke altid en dårlig ting i et stort kvarter, der tiltrækker langtidslejere, men der er også elendige steder med høje skatter. Kommunens vurderingskontor har alle de skatteoplysninger, der er registreret, eller du kan tale med husejere i samfundet. Det er også klogt at finde ud af, om stigninger i ejendomsskat sandsynligvis er i den nærmeste fremtid. En by i økonomisk nød kan forhøje skatter langt ud over, hvad en udlejer realistisk kan opkræve i husleje.
3. Skoler. Hvis du har at gøre med familiehuse, skal du overveje kvaliteten af de lokale skoler. Selvom du mest vil være bekymret for den månedlige kontantstrøm, kommer den samlede værdi af din udlejningsejendom til spil, når du til sidst sælger den. Hvis der ikke er gode skoler i nærheden, kan det påvirke værdien af din investering.
4. Kriminalitet. Ingen ønsker at bo ved siden af et varmt sted for kriminel aktivitet. Det lokale politi eller det offentlige bibliotek bør have nøjagtig kriminalitetsstatistik for kvarterer. Kontroller satserne for hærværk, alvorlige forbrydelser og småforbrydelser, og bemærk, om kriminel aktivitet bevæger sig op eller ned. Det kan også være en god idé at spørge om hyppigheden af politiets tilstedeværelse i dit nabolag.
5. Jobmarked. Lokationer med voksende beskæftigelsesmuligheder tiltrækker flere lejere. For at finde ud af, hvordan et område satser på ledighed, skal du tjekke med det amerikanske kontor for arbejdsstatistikker eller gå til et lokalt bibliotek. Hvis du ser en meddelelse om et større firma, der flytter til området, kan du være sikker på, at arbejdstagere, der søger et sted at bo, vil strømme til området. Dette kan medføre, at huspriserne går op eller ned, afhængigt af typen af virksomhed, der flytter ind. Du kan antage, at hvis du gerne vil have det firma i din baghave, vil dine lejere også gøre det.
6. Faciliteter. Gå rundt i kvarteret og tjek parker, restauranter, fitnesscentre, biografer, offentlige transportforbindelser og alle de andre frynsegoder, der tiltrækker lejere. Rådhuset har muligvis reklamelitteratur, der giver dig en idé om, hvor den bedste blanding af offentlige faciliteter og privat ejendom kan findes.
7. Fremtidig udvikling. Den kommunale planlægningsafdeling vil have oplysninger om ny udvikling, der kommer eller er blevet zoneret ind i området. Hvis der er meget byggeri, er det sandsynligvis et godt vækstområde. Hold øje med nye udviklinger, der kan skade prisen på de omkringliggende ejendomme. Yderligere nye boliger kan også konkurrere med din ejendom.
8. Antal lister og ledige stillinger. Hvis et kvarter har et usædvanligt stort antal lister, kan det enten signalere en sæsonåben eller et kvarter i tilbagegang. Du skal finde ud af, hvad det er. I begge tilfælde tvinger høje ledige priser udlejere til lavere leje for at tiltrække lejere. Lave ledige priser giver udlejere mulighed for at hæve lejepriserne.
9. Gennemsnitlige husleje. Lejeindkomst vil være din brød-og-smør, så du skal vide, hvad den gennemsnitlige leje i området er. Sørg for, at enhver ejendom, du overvejer, vil have tilstrækkelig leje til at dække din realkreditbetaling, skat og andre udgifter. Undersøg området godt nok til at måle, hvor det skal hen i de næste fem år. Hvis du har råd til området nu, men skatter forventes at stige, kan en overkommelig ejendom i dag betyde konkurs senere.
10. Naturkatastrofer. Forsikring er en anden udgift, som du bliver nødt til at trække fra dine afkast, så du skal vide, hvor meget det koster dig. Hvis et område er udsat for jordskælv eller oversvømmelser, kan dækningsomkostningerne spise væk på din lejeindkomst.
Få information
Officielle kilder er gode, men tal med naboerne for at få det rigtige scoop. Tal med lejere såvel som husejere. Lejere vil være langt mere ærlige om de negative aspekter, fordi de ikke har nogen investering i det. Besøg området på forskellige tidspunkter på forskellige dage i ugen for at se dine fremtidige naboer i aktion.
Valg af ejendom
Generelt er den bedste investeringsejendom for begyndere en enebolig eller et ejerlejlighed. Condos er lav vedligeholdelse, fordi lejligheden foreningen tager sig af eksterne reparationer, hvilket giver dig kun at bekymre dig om interiøret. Condos har dog en tendens til at få lavere huslejer og sætte pris langsommere end eneboliger.
Enfamiliehuse har en tendens til at tiltrække længerevarende lejere. Familier eller par er generelt bedre lejere end enlige, fordi det er mere sandsynligt, at de er økonomiske stabile og betaler lejen regelmæssigt.
Når du har indsnævret kvarteret, skal du kigge efter en ejendom, der har potentiale for påskønnelse og god forventet pengestrøm. Tjek egenskaber, der er dyre, end du har råd til, såvel som dem, der er inden for din rækkevidde. Fast ejendom sælger ofte under noteringskursen.
Se noteringspriserne for andre ejendomme, og spørg købere om den endelige salgspris for at få et indblik i, hvad markedsværdien virkelig er i nabolaget.
Med henblik på påskønnelse er du på udkig efter en ejendom, der med et par kosmetiske ændringer og nogle renoveringer vil tiltrække lejere, der er villige til at betale højere leje. Dette hæver også ejendommens værdi, hvis du vælger at sælge den efter et par år.
Et vigtigt trin i at sikre en rentabel bestræbelse er selvfølgelig at købe en ejendom, der er rimelig pris. Anbefalingen for lejeboliger er at betale højst 12 gange den årlige leje, du forventer at få.
Indstilling af lejen
Så hvordan bestemmes den potentielle husleje? Du bliver nødt til at komme med et informeret gæt. Bliv ikke slidt med alt for optimistiske antagelser. At indstille huslejen for høj og ende med en tom enhed i måneder slipper væk med det samlede overskud i en fart.
Start med den gennemsnitlige leje for kvarteret, og arbejd derfra. Overvej, om dit sted er værd en smule mere eller lidt mindre, og hvorfor.
For at finde ud af, om huslejenummeret fungerer for dig som investor, skal du finde ud af, hvad stedet faktisk koster dig. Træk din forventede månedlige pantebetaling, ejendomsskat divideret med 12 måneder, forsikringsomkostninger divideret med 12 og en generøs godtgørelse for vedligeholdelse og reparationer.
Undervurder ikke udgifterne til vedligeholdelse og reparationer. Disse omkostninger afhænger af ejendommens alder og hvor meget du planlægger at gøre selv. En nyere bygning vil sandsynligvis kræve mindre end en ældre. En lejlighed i et anlæg til seniorer vil sandsynligvis ikke blive udsat for den samme mængde skade som universitetsboliger uden for campus.
At udføre dine egne reparationer reducerer omkostningerne betydeligt, men det betyder også at være på vagt 24/7 i nødsituationer. En anden mulighed er at ansætte et ejendomsadministrationsfirma. Virksomheden håndterer alt fra ødelagte toiletter til indsamling af leje hver måned. Forvent at betale ca. 10% af brutto lejeindtægterne for denne service.
Hvis alle disse tal kommer lige ud eller, endnu bedre, med lidt tilbage, kan du nu få din ejendomsmægler til at afgive et tilbud.
Foretagelse af køb
Bankerne har hårdere krav om at give lån til investeringsejendomme end til primære boliger. De antager, at hvis tiderne bliver svære, er folk mindre tilbøjelige til at bringe deres hjem i fare end en erhvervsejendom. Vær forberedt på at betale mindst 20% til 30% for en udbetaling plus lukkeomkostninger. Få ejendommen grundigt inspiceret af en professionel, og lad en advokat gennemgå alt inden underskrift.
Glem ikke husejernes forsikring. Lejers forsikring dækker lejers ejendele, men selve bygningen er udlejers ansvar, og forsikringen kan være dyrere end for en lignende ejerboliger. Ejendommens pantelån, forsikring og afskrivning er alle fradragsberettigede op til et bestemt beløb.
Bundlinjen
Hver stat har gode byer, hver by har gode kvarterer, og hvert kvarter har gode ejendomme. Det kræver en masse fodarbejde og forskning at samle alle tre.
Når du finder din ideelle lejebolig, skal du holde dine forventninger realistiske og sørge for, at din egen økonomi er sundt nok til at du kan vente på, at ejendommen begynder at generere kontanter i stedet for at have det desperat.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.