Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit - HELOC

En af de største frynsegoder ved boligejerskab er evnen til at opbygge egenkapital over tid. Du kan bruge denne egenkapital til at sikre lave omkostningsfonde i form af et "andet prioritetslån" - enten et engangslån eller en egenkapitallinje (HELOC).

Der er fordele og ulemper ved hver af disse former for kredit, så det er vigtigt at forstå fordele og ulemper ved hver enkelt, før du fortsætter.

Grundlæggende om egenkapitallån

Hjemlandslån og HELOC'er bruger begge egenkapitalen i dit hjem - det vil sige forskellen mellem dit hjems værdi og din prioritetsbalance - som sikkerhed.

Da lånene er sikret mod værdien af ​​dit hjem, tilbyder boligkapitallån ekstremt konkurrencedygtige renter - normalt tæt på de første prioritetslån. Sammenlignet med usikrede lånekilder, som kreditkort, betaler du langt mindre i finansieringsgebyrer for det samme lånebeløb.

Men der er en ulempe ved at bruge dit hjem som sikkerhed. Finansieringsudbydere til hjemmet placerer en anden pant i dit hjem, hvilket giver dem ret til til sidst at overtage dit hjem, hvis du ikke betaler. Jo mere du låner mod dit hus eller lejlighed, jo mere udsætter du dig selv for risiko.

Key takeaways

• Boligkapital kan være en stor værdiskilde for husejere at få adgang til kontanter til renoveringer eller andre store køb.
• Fordi de er sikret mod værdien af ​​dit hjem, er långivere villige til at tilbyde rater, der er lavere end for de fleste andre typer personlige lån.
• Et boligkapitallån kommer som et engangsbeløb af kontanter, ofte med en fast rente.
• Kreditlinjer i hjemmet (HELOC) er en roterende kilde til potentielle midler, ligesom et kreditkort, som du bruger, som du finder passende med en variabel rente.

Egenkapitallånberettigelse

Banker underskriver anden prioritetslån meget som andre boliglån. De har hver især retningslinjer, der dikterer, hvor meget de kan låne ud fra værdien af ​​din ejendom og din kreditværdighed. Dette udtrykkes i et kombineret udlåns- eller CLTV-forhold.

Lad os antage, at du arbejder med en bank, der tilbyder en maksimal CLTV på 80%, og dit hjem er værd $ 300.000. Hvis du i øjeblikket skylder $ 150.000 på dit første prioritetslån, kan du kvalificere dig til at låne yderligere $ 90.000 i form af et boliglån eller HELOC ($ 300.000 x 0, 80 = $ 240.000).

Ligesom andre prioritetslån afhænger din kvalificering til et lån og rente af din ansættelseshistorie, indkomst og kreditværdighed. Jo højere din score, jo lavere er risikoen for, at du misligholder dit lån, og jo lavere er din rente.

Boligkapitallån

Et boligkapitallån kommer som et engangsbeløb af kontanter. Det er en mulighed, hvis du har brug for pengene til en engangsudgift, som et bryllup eller et køkkenrenovering. Disse lån tilbyder normalt faste renter, så du ved præcist, hvad dine månedlige betalinger vil være, når du tager en ud.

Boliglån er ikke svaret, hvis du kun har brug for en lille infusion af kontanter. Mens nogle långivere yder lån til $ 10.000, giver mange ikke dig et for mindre end $ 25.000. Derudover skal du betale mange af de samme lukkeomkostninger forbundet med et første prioritetslån, såsom gebyrer til lånebehandling, oprindelsesgebyrer, vurderingsgebyrer og registreringsgebyrer.

Långivere kan kræve, at du betaler "point" - det vil sige forudbetalte renter - på lukketid. Hvert punkt er lig med 1% af lånets værdi. Så på et $ 100.000 lån ville et punkt koste dig $ 1.000.

Punkter sænker din rente, hvilket faktisk kan hjælpe dig i det lange løb. Men hvis du tænker på at afbetale lånet tidligt, fungerer den forhåndsrente ikke nøjagtigt til din fordel. Hvis du tror, ​​at dette kan være tilfældet, kan du ofte forhandle om færre eller endda ingen point med din långiver.

HELOCs

Kreditlinjer på hjemmemarkedet er lidt forskellige. De er en roterende kilde til midler, ligesom et kreditkort, som du bruger, som du finder passende. De fleste banker tilbyder en række forskellige måder at få adgang til disse midler, hvad enten det er gennem en onlineoverførsel, skrivning af en check eller ved hjælp af et kreditkort, der er tilsluttet din konto. I modsætning til boliglån har de en tendens til at have få, om nogen, lukkeomkostninger og har variabel rente - skønt nogle långivere tilbyder faste renter i et bestemt antal år.

Der er fordele og ulemper ved den fleksibilitet, som kreditlinjer tilbyder. Du kan låne mod din kreditgrænse på et senere tidspunkt uden at skulle ansøge om et nyt lån. På den måde er det en dejlig nødsituation for penge, så længe din bank ikke kræver et mindstetrækning, når du lukker lånet.

Men HELOC'er kan få nogle låntagere i problemer. Uanset dine intentioner, når du åbner kreditlinjen, er det let at bruge de tilgængelige midler på ting, du ikke har brug for. Og uanset hvad du bruger, skal du naturligvis betale tilbage med renter.

Faser af HELOC'er

De fleste boligkapitallinjer har to faser: I trækperioden, som typisk er 10 år, kan du få adgang til din tilgængelige kredit, som du finder passende. Mange HELOC-kontrakter kræver små, kun rentebetalinger i denne periode, selvom du muligvis har mulighed for at betale ekstra og få det til at gå mod hovedstolen.

Når lodtrækningen er afsluttet, kan du undertiden bede om en forlængelse. Ellers går lånet ind i tilbagebetalingsfasen. Herfra og ud kan du ikke længere få adgang til yderligere midler, og du foretager regelmæssige betalinger mellem hovedstol og renter, indtil saldoen forsvinder. I løbet af den 20-årige tilbagebetalingstid skal du tilbagebetale alle de penge, du har lånt, plus renter til en variabel rente. Nogle långivere giver låntagere mulighed for at konvertere en HELOC-saldo til et fast rentelån på dette tidspunkt.

Alligevel kan den månedlige betaling næsten fordobles. Ifølge en undersøgelse foretaget af TransUnion, vil betalingen på en $ 80.000 HELOC til 7% årlig procentuel pris koste 467 dollars om måneden i løbet af de første 10 år, hvor kun rentebetalinger er påkrævet. Det springer til $ 719 om måneden, når tilbagebetalingsperioden starter.

Dette spring i betalinger ved begyndelsen af ​​den nye periode har ført til betalingschok for mange en uforberedt HELOC-låntager. Hvis summerne er store nok, kan det endda få dem, der er i økonomiske vanskeligheder, til misligholdelse. Og hvis de misligholder betalingerne, kan de miste deres hjem.

Hvorfor tage et andet prioritetslån?

Husejere kan bruge deres boliglån eller HELOC til en lang række formål. Fra et økonomisk planlægningssynspunkt er en af ​​de bedste ting, du kan gøre med midlerne, at bruge dem til renovering og ombygningsprojekter, der øger værdien af ​​dit hjem. På denne måde genopbygger du egenkapitalen i dit hjem og gør den samtidig mere levelig.

Du kan også bruge pengene til at konsolidere gæld med høj rente, inklusive kreditkortsaldo. Du erstatter effektivt et lån med høj pris med en sikret, lav kreditform.

Selvfølgelig kan du også låne for at finansiere en oversøisk ferie eller den nye sportsbil, du har set. Hvorvidt det er værd at udhule din egenkapital for at foretage skønsmæssige køb er noget, som du ønsker at overveje nogle seriøse tanker om.

Fradrag i egenkapitallån

Der er en anden fordel ved at banke på din egenkapital, hvis det er til boligrenoveringsprojekter: IRS giver dig mulighed for at afskrive nogle af renterne på disse lån, så længe du specificerer fradrag.

Fra og med 2018 kan par trække renterne på op til $ 750.000 af den berettigede "erhvervelsesgæld" (eller op til $ 375.000, hvis du indgiver separat). Det er pantelån og boliglån, der blev brugt til at "købe, bygge eller forbedre væsentligt" det hjem, som det var sikret mod.

Skatteydere plejede at kunne trække renter på op til $ 100.000 af boliglån, der blev brugt af andre grunde, som at betale ned kreditkort. Men fra 2018 er det ikke længere en mulighed gennem slutningen af ​​2025, en ændring på grund af den skattelovgivning, der blev vedtaget i december 2017.

Hjemmekapital og HELOC fordele og ulemper

Selv hvis ejendomsværdierne forbliver flade eller stiger, strækker hvert nyt lån dit budget. Hvis du for eksempel mister dit job, vil det være sværere at holde dig opdateret om dine betalinger. Fordi långiveren har en pantelån i dit hjem, er der en chance for, at du kan udsættes for afskærmning, hvis du falder bagefter i en lang nok periode.

Fordele

• Lavere omkostninger end mange andre typer lån

• Evnen til at låne et relativt stort kontantbeløb

• Fleksibilitet til at bruge pengene til stort set ethvert formål

• Potentielle skattelettelser, hvis du bruger midlerne til renoveringsprojekter, der øger værdien af ​​dit hjem

• Sikkerheden ved fast rente på boliglån

Ulemper

• Når du bruger dit hjem som sikkerhed, reducerer du mængden af ​​egenkapital i dit hjem

• Hvis ejendomsmarkedet tager en dukkert, risikerer dem med højere CLTV-forhold at "gå under vand" på deres lån

Home Equity Loans vs. Refinancing

Anden prioritetslån er ikke den eneste måde at trykke på egenkapitalen i dit hjem for at få nogle ekstra kontanter. Du kan også gøre det, der kaldes en refinansiering, hvor du optager et nyt lån til erstatning for det oprindelige prioritetslån.

Når dit nye lån er større end saldoen på din forrige, lommer du de ekstra penge. Som med et boligkapitallån eller HELOC, kan husejere bruge disse midler til at forbedre deres ejendom eller konsolidere kreditkortgæld.

Refinansiering har visse fordele frem for et andet prioritetslån. Rentesatsen er generelt en smule lavere end ved lån til boligkapital. Og hvis satserne generelt er faldet, vil du have, at dit primære prioritetslån afspejler det.

Men refis har også ulemper. Du tager et nyt første prioritetslån, så lukningsomkostningerne har en tendens til at være meget højere end HELOC'er, som typisk ikke har stejle forhåndsgebyrer. Og hvis refinansiering betyder, at du har mindre end 20% egenkapital i dit hjem, skal du muligvis også betale primær realkreditforsikring eller PMI. Det er noget, du muligvis ikke skal bekymre dig om, hvis du simpelthen får et andet prioritetslån på dit originale lån.

Det skader ikke at få din låneansvarlige til at køre numrene for hver mulighed, så du bedre kan forstå, hvilken der er bedst til din situation.

Få et lån

Lånemuligheder og gebyrer varierer markant fra en långiver til den næste, så det lønner sig at shoppe rundt. Ud over traditionelle banker kan du også nå ud til opsparing og lån, kreditforeninger og prioritetsselskaber. Du kan også bruge realkreditmæglere, der stort set handler for dig og får betalt af långiveren.

Tal aldrig med kun en långiver; har du brug for mindst tre muligheder, og du har muligvis også brug for hjælp fra en realkreditinstitut for at hjælpe dig med at sammenligne tilbudene. Hvis du allerede har flere konti i en bank, skal du spørge om bedre priser eller særlige tilbud til eksisterende kunder.

At købe et lån fra en traditionel långiver - en bank eller et realkreditfirma - afhænger af det beløb, du søger. Generelt, for lån under $ 100.000, tilbyder en lille bank eller en kreditforening det bedste tilbud. For større lån ($ 150.000 eller mere), skal du tale med lokale og nationale banker sammen med realkreditmæglere. Som med traditionelle prioritetslån kan pantemæglere ofte tilbyde de bedste tilbud på boliglån på grund af deres forhold til flere långivere og investeringspuljer. For "i mellem" -lån på $ 100.000 til $ 150.000 "skal du bare shoppe, " siger Casey Fleming, realkreditmægler og forfatter af "Låneguiden: Sådan får du det bedst mulige prioritetslån."

Lad dig ikke narre af lave teaser-satser. Få långiveren til at sende dokumentationen, der viser rentesats og lukkeomkostninger for dit specifikke lån. Ved boliglån kan forhåndsgebyrer være stejle, normalt fra 2% til 5% af dit lånebeløb.

Forhandlingsgebyrer

Mange af de gebyrer, som en långiver forsøger at opkræve, er ikke sat i sten. Nogle långivere er for eksempel villige til at bøje sig med gebyrer for lånegang, som dækker den provision, der er betalt til låneansvarlig eller mægler. Hvis de kræver, at du betaler point på dit lån, er de muligvis også villige til at trække på det. Men du skal spørge.

Långivere kan tilbyde flere muligheder, når det gælder at låse en fast rente på din HELOC. Jo længere den periode, hvor du får en fast rente, desto højere er renten de opkræver. Men der er også mindre risiko fra din side, hvis raterne stiger. Så tænk nøje over, hvilke vilkår der fungerer bedst for dig.

Generelt får du de bedste betingelser, hvis du har en stabil beskæftigelseshistorie og en fremragende kreditvurdering. Som med enhver panteansøgning er det en god ide at kontrollere dine kreditrapporter i forvejen og sikre dig, at de er fri for fejl.

Sikkerhedskopiering af et lån

For senere at undgå alvorlig hjertesorg, skal du sørge for at kigge nøje igennem alle lånedokumenterne, før du underskriver på den stiplede linje.

Du har en vis anvendelse, hvis du er klar over, at du har begået en fejl, så længe du handler hurtigt. Der er en føderalt bemyndiget tre-dages afbestillingsregel, der gælder både for egenkapitallån og HELOC.

Men du skal underrette långiveren skriftligt. Denne meddelelse skal sendes eller arkiveres elektronisk inden midnat den tredje dag (ikke inklusive søndage), eller den er ugyldig.

Når du ikke kan betale tilbage dit lån

Nogle gange, selv hvis du får et lån, kan du støde på økonomiske problemer senere, som gør det vanskeligt at betale det tilbage. Det er interessant, selv om det er en risiko at miste hjemmet, hvis du ikke kan betale tilbage dit boliglån eller kreditlinje, men det er ikke en forudgående konklusion. Selv hvis du kan undgå at miste dit hjem, vil du dog have alvorlige økonomiske konsekvenser.

Ifølge Springboard, et amerikansk ministerium for boliger og byudvikling (HUD) -godkendt rådgiver, forfølger långivere typisk en standard retssag for at få pengene i stedet for at gå direkte til afskærmning. Det skyldes, at långiveren skal afbetale dit første prioritetslån, før han auktionerer ejendommen. Mens en retssag kan virke mindre skræmmende end afskærmning, kan det stadig skade din kredit. For ikke at nævne kan långivere pynte lønninger, forsøge at overtage anden ejendom eller opkræve dine bankkonti for at få det, der skyldes.

Hvis ejendomsmarkedet tager en dukkert, risikerer dem med højere CLTV-forhold at "gå under vand" på deres lån.

De fleste prioritetsudbydere og banker vil ikke have, at du standardiserer dit boligkapitallån eller kreditlinje, så de vil arbejde dem, der kæmper for at foretage betalinger. Det vigtigste er at kontakte din långiver så hurtigt som muligt. Den sidste ting, du skal gøre, er at undgå problemet. Långivere er måske ikke så villige til at arbejde sammen med dig, hvis du har ignoreret deres opkald og breve, der tilbyder hjælp i flere måneder.

Når det kommer til hvad långiver faktisk kan gøre, er der et par muligheder. Nogle långivere vil tilbyde visse låntagere en ændring af deres boligkapitallån eller kreditlinje: betingelserne, rentesatsen, de månedlige betalinger eller en kombination af de tre for at gøre afbetalingen af ​​lånet mere overkommelig. (Bemærk, at forlængelse af lånets løbetid kan betyde, at du betaler mere til sidst, men de månedlige betalinger falder.)

Den føderale regering har programmer på plads til at hjælpe kæmpende låntagere med deres første prioritetslån og deres egenkapitalgæld. For at drage fordel af regeringens andet Lien-modificeringsprogram, måtte du have ændret dit første prioritetslån under Home Affordable Mortgage-programmet eller HAMP. Det andet Lien-modifikationsprogram sammen med HAMP giver låntagere mulighed for at sænke betalingerne på hjemmekapitalen. HUD offentliggør nyttige oplysninger om disse og andre programmer.

Pas på svig

Fordi de dokumenter, der er kontrolleret for at få en HELOC, er færre end for et almindeligt prioritetslån - og fordi der er en længere periode, hvor du kan låne penge, kan kriminelle desværre bruge HELOC'er til at rane dig. For sent er antallet af tyve, der bedrager erhvervelse af disse konti og overlapper tusinder af dollars ved at stjæle identiteter og narre långivere, steget.

Her er hvordan det sker. Kriminelle får fat i dine personlige oplysninger gennem offentlige registre. Derefter opretter de en HELOC-internetkonto og manipulerer kundekonti-verificeringsprocessen for at få midler, som de naturligvis aldrig tilbagebetaler. Eksperter med identitetstyveri har fundet, at ofre kun lærer om forbrydelsen, når den finansielle institution ringer til dem om forsinket betaling, de modtager en skriftlig anmeldelse af forsinket betaling, eller en marskalk dukker op i deres hjem for at udvise dem.

Mens de ofte byder på folk, der allerede har tegnet HELOC'er, kan enhver med egenkapital i deres hjem blive et offer, især husejere med god kredit og seniorer, der har betalt deres prioritetslån (fordi långivere ofte let godkender deres ansøgninger). For at reducere din risiko skal du kontrollere dine HELOC-udsagn regelmæssigt og undersøge dine kreditrapporter for eventuelle unøjagtige oplysninger.

Bundlinjen

Der kan komme et tidspunkt i dit liv, hvor adgang til lidt ekstra kontanter bliver en nødvendighed. I så fald er et andet prioritetslån en overbevisende mulighed. Fordi de er sikret mod værdien af ​​dit hjem, er långivere villige til at tilbyde rater, der er lavere end for de fleste andre typer lån.

Men bare fordi du kan bruge dit hjem som en hæveautomat, betyder det ikke, at du skal. Et ekstra lån betyder en ekstra lånebetaling hver måned. Og hvis du finder dig ikke i stand til at ramme dine forfaldsdatoer, sætter du dit hjem i fare. Så brug husholdningsgæld med omhu, hvis du konkluderer, at det er den bedste mulighed for dig.