Omvendt prioritetslån

Kort sagt er et omvendt prioritetslån et lån. En boligejer, der er 62 år eller ældre og har en betydelig egenkapital, kan låne mod værdien af ​​deres hjem og modtage midler som et engangsbeløb, en fast månedlig betaling eller en kreditlinje. I modsætning til et terminslån - den type, der bruges til at købe et hjem - kræver et omvendt prioritetslån ikke husejeren at foretage nogen lånebetalinger.

I stedet forfalder hele lånesaldoen, når låntageren dør, flytter væk permanent eller sælger huset. I føderale regler kræves det, at långivere skal strukturere transaktionen, så lånebeløbet ikke overstiger husets værdi, og låntagers eller låntagers ejendom holdes ikke ansvarlige for at betale forskellen, hvis lånesaldoen bliver større end husets værdi. En måde dette kan ske på er gennem et fald i hjemmets markedsværdi; en anden er, hvis låntager lever lang tid.

Hvordan fungerer et omvendt prioritetslån?

Kontanter i egenkapital

Omvendt prioritetslån kan give meget tiltrængte kontanter til seniorer, hvis nettoværdi for det meste er bundet i værdien af ​​deres hjem. På den anden side kan disse lån være dyre og komplekse samt være genstand for svindel. Denne artikel vil lære dig, hvordan omvendte prioritetslån fungerer, og hvordan du beskytter dig mod faldgruberne, så du kan tage en informeret beslutning om, hvorvidt et sådant lån kan være det rigtige for dig eller dine forældre.

I henhold til National Reverse Mortgage Lenders Association havde husejere i alderen 62 år og ældre 6, 5 billioner dollars i boligkapital i tredje kvartal 2017. Antallet markerer et højere tid siden måling begyndte i 2000, hvilket understreger, hvor stor en kilde til rigdom hjem egenkapitalen gælder for voksne i pensionsalderen. Boligkapital er kun brugbar formue, hvis du sælger og formindsker eller låner mod den egenkapital. Og det er her tilbageværende prioritetslån spiller ind, især for pensionister med begrænsede indkomster og få andre aktiver.

Key takeaways

• Et omvendt prioritetslån er en type lån til seniorer i alderen 62 år og ældre.
• Reverse realkreditlån giver husejere mulighed for at konvertere deres boligkapital til kontante indtægter uden månedlige pantebetalinger.
• De fleste omvendte prioritetslån er føderalt forsikret, men pas på en række omvendte prioritetslån, der er målrettet seniorer.
• Omvendt prioritetslån kan være en stor økonomisk beslutning for nogle, men en dårlig beslutning for andre. Sørg for at forstå, hvordan omvendte prioritetslån fungerer, og hvad de betyder for dig og din familie, før du beslutter dig.

Sådan fungerer et omvendt pantelån

Med et omvendt prioritetslån i stedet for at husejeren betaler til långiveren, foretager långiveren betalinger til husejeren. Husejeren vælger, hvordan disse betalinger skal modtages (vi forklarer valgene i det næste afsnit) og betaler kun renter for det modtagne provenu. Renterne rulles ind i lånesaldoen, så husejeren ikke betaler noget foran. Husejeren beholder også titlen til hjemmet. I løbet af lånets levetid stiger husejers gæld, og boligkapitalen falder.

Som med et prioritetslån er hjemmet sikkerhed for et omvendt prioritetslån. Når husejeren flytter eller dør, går provenuet fra husets salg til långiveren til at tilbagebetale det modsatte prioritetslån, renter, prioritetsforsikring og gebyrer. Ethvert salgsprovenu, der overstiger det, der blev lånt, går til husejeren (hvis han eller hun stadig bor) eller husejers bo (hvis husejeren er død). I nogle tilfælde kan arvingerne vælge at betale ned pantelånet, så de kan beholde hjemmet.

Omvendt realkreditudbytte er ikke skattepligtig. Selvom de måske har lyst til husejere, betragter skattemyndighederne pengene som et forskud på lån.

Typer af omvendt prioritetslån

Der er tre typer af et omvendt prioritetslån. Det mest almindelige er konverteringslån til hjemmet eller HECM. HECM repræsenterer næsten alle de tilbageværende prioritetslån, som långivere tilbyder på boligværdier under $ 679.650, og er den type, du mest sandsynligt får, så det er den type, denne artikel vil diskutere. Hvis dit hjem er mere værd, kan du dog undersøge et jumbo-omvendt prioritetslån, også kaldet et proprietært omvendt prioritetslån.

Når du optager et omvendt prioritetslån, kan du vælge at modtage provenuet på en af ​​seks måder:

1. Engangsbeløb: Få alle indtægter på én gang, når dit lån lukkes. Dette er den eneste mulighed, der følger med en fast rente. De øvrige fem har regulerbare renter.
2. Lige månedlige betalinger (livrente): Så længe mindst en låntager bor i hjemmet som hovedbolig, vil långiveren foretage faste betalinger til låntageren.
3. Terminbetalinger : Långiver giver låntager ens månedlige betalinger i en bestemt periode, hvor låntageren vælger, f.eks. 10 år.
4. Kreditlinje: Penge er tilgængelige for husejeren til at låne efter behov. Husejeren betaler kun renter for de beløb, der faktisk er lånt fra kreditgrænsen.
5. Lige månedlige betalinger plus en kreditgrænse: långiveren leverer faste månedlige betalinger, så længe mindst en låntager besætter hjemmet som hovedbolig. Hvis låntager på ethvert tidspunkt har brug for flere penge, kan de få adgang til kreditgrænsen.
6. Terminbetalinger plus en kreditgrænse: långiveren giver låntager ens månedlige betalinger i en bestemt periode, som låntagerens valg har, f.eks. 10 år. Hvis låntager har brug for flere penge i løbet af eller efter denne periode, kan de få adgang til kreditgrænsen.

Det er også muligt at bruge et omvendt pantelån kaldet ” HECM til køb” til at købe et andet hjem end det, du i øjeblikket bor i.

Under alle omstændigheder har du typisk brug for mindst 50% egenkapital - baseret på dit hjem nuværende værdi, ikke hvad du har betalt for det - for at kvalificere dig til et omvendt prioritetslån. Standarder varierer fra långiver.

41.736

Antallet af omvendte prioritetslån, der blev udstedt i USA i 2018, faldt med 26, 7% fra året før.

Ville du drage fordel af en?

Et omvendt realkreditlån lyder måske meget som et boligkapitallån eller en kreditlinje. I lighed med et af disse lån kan et omvendt prioritetslån give et engangsbeløb eller en kreditlinje, som du kan få adgang til efter behov, baseret på hvor meget af dit hjem, du har betalt, og dit hjemmets markedsværdi. Men i modsætning til et boligkapitallån eller en kreditlinje, behøver du ikke have en indkomst eller god kredit for at kvalificere dig, og du vil ikke foretage nogen lånebetalinger, mens du besætter hjemmet som din primære bolig.

Et omvendt prioritetslån er den eneste måde at få adgang til boligkapital uden at sælge hjemmet til seniorer, der ikke ønsker ansvaret for at foretage en månedlig lånebetaling, eller som ikke kan kvalificere sig til et boligkapitallån eller refinansiere på grund af begrænset pengestrøm eller dårlig kredit.

Hvis du ikke kvalificerer dig til nogen af ​​disse lån, hvilke muligheder er der stadig for at bruge egenkapital til at finansiere din pension? Du kan sælge og mindske størrelsen, eller du kan sælge dit hjem til dine børn eller børnebørn for at holde det i familien, måske endda blive deres lejer, hvis du vil fortsætte med at bo i hjemmet.

Fordele og ulemper

Når du er 62 år eller ældre, kan et omvendt prioritetslån være en god måde at få kontanter på, når din boligkapital er dit største aktiv, og du ikke har en anden måde at få nok penge til at dække dine grundlæggende leveomkostninger. Et omvendt prioritetslån giver dig mulighed for at fortsætte med at bo i dit hjem, så længe du følger med ejendomsskatter, vedligeholdelse og forsikring og ikke behøver at flytte ind på et plejehjem eller en assisteret boligfacilitet i mere end et år.

At tage et omvendt prioritetslån betyder imidlertid at bruge et betydeligt beløb på den egenkapital, du har samlet på renter og lån, som vi vil diskutere nedenfor. Det betyder også, at du sandsynligvis ikke vil være i stand til at videregive dit hjem til dine arvinger. Hvis et omvendt prioritetslån ikke giver en langsigtet løsning på dine økonomiske problemer, men kun på kort sigt, er det måske ikke værd at ofre.

Hvad hvis en anden, såsom en ven, slægtning eller værelseskammerat, bor sammen med dig? Hvis du får et omvendt prioritetslån, har denne person ikke ret til at fortsætte med at bo i hjemmet, efter at du er død.

Et andet problem, som nogle låntagere støder på med omvendt prioritetslån, er at overlive pantprovenuet. Hvis du vælger en betalingsplan, der ikke giver en livstidsindkomst, f.eks. Et engangsbeløb eller en termineringsplan, eller hvis du tager en kreditlinje og bruger det hele op, har du muligvis ikke nogen penge tilbage, når du har brug for det .

Regler for disse pantelån

Hvis du ejer et hus, condo eller rækkehus eller et fremstillet hjem bygget den 15. juni 1976 eller senere, kan du være berettiget til et omvendt pantelån. I henhold til Federal Housing Administration (FHA) -reglerne kan andelsboligejere ikke få realkreditlån, da de ikke teknisk ejer ejendomme, de bor i, men snarere andele i et selskab. I New York, hvor co-ops er almindelige, forbyder statslovgivningen yderligere omvendt pantelån i co-ops, hvilket kun tillader dem i en- til fire-familieboliger og condos.

Mens omvendte prioritetslån ikke har indkomst- eller kreditvurderingskrav, har de stadig regler om, hvem der kvalificerer sig. Du skal være mindst 62 år, og du skal enten eje dit hjem frit og klart eller have et betydeligt beløb på egenkapitalen (mindst 50%). Låntagere skal betale et oprindelsesgebyr, en forhåndsforsikringspræmie, løbende realkreditforsikringspræmier, låneserviceringsgebyrer og renter. Den føderale regering begrænser, hvor meget långivere kan opkræve for disse poster.

Långivere kan ikke følge låntagere eller deres arvinger, hvis hjemmet viser sig at være under vand, når det er tid til at sælge. De skal også give eventuelle arvinger flere måneder mulighed for at beslutte, om de vil tilbagebetale det omvendte prioritetslån eller give långiveren mulighed for at sælge hjemmet for at betale lånet.

Afdelingen for boliger og byudvikling (HUD) kræver, at alle potentielle tilbageværende pantelåntagere skal gennemføre en HUD-godkendt rådgivningssession. Denne rådgivningssession, der normalt koster omkring $ 125, bør tage mindst 90 minutter og skal dække fordele og ulemper ved at tage et omvendt pant i betragtning af dine unikke økonomiske og personlige omstændigheder. Det skal forklare, hvordan et omvendt prioritetslån kan påvirke din berettigelse til indkomst fra Medicaid og supplerende sikkerhed. Rådgiveren skal også gå over de forskellige måder, du kan modtage provenuet på.

Dit ansvar under de omvendte realkreditregler er at holde sig ajour med ejendomsskatter og husejere forsikring og holde hjemmet i god stand. Og hvis du holder op med at bo i huset i mere end et år - selvom det skyldes, at du af medicinske grunde bor i en langtidspleje, - bliver du nødt til at tilbagebetale lånet, som normalt opnås ved at sælge huset .

Bortset fra potentialet for svindel rettet mod ældre, har omvendte prioritetslån nogle legitime risici. På trods af nylige reformer er der stadig situationer, hvor en enke eller enke kan miste hjemmet efter deres ægtefælles død.

Gebyrer involveret

Afdelingen for bolig- og byudvikling justerede forsikringspræmierne for omvendt realkreditlån i oktober 2017. Da långivere ikke kan bede husejere eller deres arvinger om at betale, hvis lånesaldoen bliver større end husets værdi, giver forsikringspræmierne en pulje af midler at långivere kan trække på, så de ikke mister penge, når dette sker.

Den ene ændring var en stigning i den forhåndspræmie fra 0, 5% til 2, 0% for tre ud af fire låntagere og et fald i præmien fra 2, 5% til 2, 0% for den anden ud af fire låntagere. Den forreste præmie var tidligere bundet til, hvor meget låntagere tog ud det første år, med husejere, der tog mest ud - fordi de var nødt til at betale et eksisterende pantelån - som betalte den højere sats. Nu betaler alle låntagere den samme rente på 2, 0%. Den forreste præmie beregnes ud fra hjemmets værdi, så for hver $ 100.000 i vurderet værdi betaler du $ 2.000. Det er $ 6.000 på et hus på $ 300.000.

Alle låntagere skal også betale årlige præmieforsikringspræmier på 0, 5% (tidligere 1, 25%) af det lånte beløb. Denne ændring sparer låntagere $ 750 om året for hver $ 100.000, der lånes og hjælper med at udligne den højere præmie på forhånd. Det betyder også, at låntagers gæld vokser langsommere og bevarer mere af husejers egenkapital over tid, giver en kilde til midler senere i livet eller øger muligheden for at kunne videregive hjemmet til arvinger.

Omvendte prioritetsudbydere

For at få et omvendt prioritetslån kan du ikke bare gå til nogen långiver. Omvendt prioritetslån er et specialprodukt, og kun visse långivere tilbyder dem. Nogle af de største navne inden for omvendt realkreditudlån inkluderer American Advisors Group, One Reverse Mortgage og Liberty Home Equity Solutions.

Det er en god ide at ansøge om et omvendt prioritetslån hos flere virksomheder for at se, hvilke der har de laveste priser og gebyrer. Selvom omvendt prioritetslån er føderalt reguleret, er der stadig spillerum i, hvad hver långiver kan opkræve.

Rentesatser

Kun det faste beløb, som giver dig alle indtægter på en gang, når dit lån lukkes, har en fast rente. De andre fem indstillinger har justerbar rente, hvilket giver mening, da du låner penge over mange år, ikke alle på én gang, og renten ændrer sig altid. Omvendt prioritetslån med variabel rente er bundet til London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Ud over en af ​​basissatserne tilføjer långiveren en margen på et til tre procentpoint. Så hvis LIBOR er 2, 5% og långiverens margin er 2%, vil din omvendte realkreditrente være 4, 5%. I begyndelsen af ​​2018 varierede långiverne fra 1, 08% til 3, 38%. Renteforbindelser i løbet af det omvendte prioritetslån, og din kreditværdi påvirker ikke din omvendte prioritetsrente eller din evne til at kvalificere dig.

Hvor meget kan du låne?

Provenuet, du modtager fra et omvendt prioritetslån, afhænger af långiveren og din betalingsplan. For en HECM vil det beløb, du kan låne, være baseret på den yngste låntagers alder, lånets rente og det mindste af dit hjem vurderede værdi eller FHA's maksimale kravbeløb, der er $ 679.650 for 2018.

Du kan dog ikke låne 100% af det, som dit hjem er værd, eller hvor som helst i nærheden af ​​det. En del af din egenkapital skal bruges til at betale lånets udgifter, inklusive prioritetspræmier og renter. Her er et par andre ting, du har brug for at vide om, hvor meget du kan låne:

• Låneprovenuet er baseret på den yngste låntagers alder, eller hvis låntageren er gift, den yngre ægtefælle, selvom den yngre ægtefælle ikke er en låntager. Jo ældre den yngste låntager er, jo højere er provenuet.
• Jo lavere prioritetsrente, jo mere kan du låne.
• Jo højere din ejendoms vurderede værdi er, jo mere kan du låne.
• En stærk omvendt økonomisk vurdering af realkreditlån øger det provenu, du modtager, fordi långiveren ikke tilbageholder en del af dem for at betale ejendomsskatter og husejere forsikring på dine vegne.

Det beløb, du faktisk kan låne, er baseret på, hvad der kaldes den oprindelige hovedgrænse. I januar 2018 var den gennemsnitlige oprindelige hovedgrænse $ 211.468, og det gennemsnitlige maksimale kravbeløb var $ 412.038. Den gennemsnitlige låntagers oprindelige hovedgrænse er ca. 58% af det maksimale kravbeløb.

Regeringen sænkede den oprindelige hovedgrænse i oktober 2017, hvilket gjorde det sværere for husejere, især yngre, at kvalificere sig til et omvendt prioritetslån. På hovedet hjælper ændringen låntagere med at bevare mere af deres egenkapital. Regeringen sænkede grænsen af ​​samme grund, som den ændrede forsikringspræmier: fordi realkreditforsikringsfondens underskud var næsten fordoblet i det forløbne regnskabsår. Dette er den fond, der betaler långivere og beskytter skatteyderne mod omvendte realkredittab.

For yderligere at komplicere tingene kan du ikke låne alle dine oprindelige hovedgrænser i det første år, når du vælger et engangsbeløb eller en kreditlinje. I stedet kan du låne op til 60% eller mere, hvis du bruger pengene til at afbetale dit terminslån. Og hvis du vælger et engangsbeløb, er det beløb, du får foran, alt hvad du nogensinde vil få. Hvis du vælger kreditlinjen, vokser din kreditgrænse over tid, men kun hvis du har ubrugte midler på din linje.

Omvendt pantelån, din ægtefælle og arvinger

Begge ægtefæller er nødt til at acceptere lånet, men begge behøver ikke at være låntagere, og denne ordning kan skabe problemer. Hvis to ægtefæller bor sammen i et hjem, men kun en ægtefælle er navngivet som låntager på det modsatte pant, risikerer den anden ægtefælle at miste huset, hvis den låntagende ægtefælle dør først. Et omvendt prioritetslån skal tilbagebetales, når låntageren dør, og det tilbagebetales normalt ved at sælge huset. Hvis den overlevende ægtefælle ønsker at beholde hjemmet, er han eller hun nødt til at tilbagebetale lånet på andre måder, muligvis gennem en dyre refinansiering.

Kun en ægtefælle kan være låntager, hvis kun en ægtefælle har ejendomsret til huset, måske fordi det er arvet, eller fordi dens ejerskab går forud for ægteskabet. Ideelt set vil begge ægtefæller have ejendomsret, og begge vil være låntagere på det omvendte prioritetslån, så når den første ægtefælle dør, fortsætter den anden med adgang til det omvendte realkreditudbytte og kan fortsætte med at bo i huset indtil døden. Den ikke-låntagende ægtefælle kunne endda miste hjemmet, hvis den låntagende ægtefælle skulle flytte ind i en hjælpeplejefacilitet eller plejehjem i et år eller længere.

Undgå omvendt prioritetslån

Med et produkt, der er så potentielt indbringende som et omvendt prioritetslån og en sårbar befolkning af låntagere, der kan have kognitive svækkelser eller desperat søger økonomisk frelse, bugner svindel. Skruppelløse leverandører og boligforbedringsentreprenører har målrettet ældre til at hjælpe dem med at sikre omvendt prioritetslån til at betale for boligudbedringer - med andre ord, så de kan få betalt. Sælgeren eller entreprenøren leverer måske eller ikke leverer det lovede kvalitetsarbejde; de stjæler måske bare husejers penge.

Pårørende, plejere og økonomiske rådgivere har også draget fordel af seniorer ved at bruge en fuldmagt til at vende hjemmet, derefter stjæle provenuet eller ved at overbevise dem om at købe et finansielt produkt, såsom en livrente eller hele livsforsikring, at senior har kun råd til at opnå et omvendt prioritetslån. Denne transaktion er sandsynligvis kun i den såkaldte finansielle rådgiveres bedste interesse. Dette er kun et par af de omvendte prioritetslån, der kan rejse uvillige husejere.

Gør dette for at undgå afskærmning

En anden fare forbundet med et omvendt prioritetslån er muligheden for afskærmning. Selvom låntageren ikke er ansvarlig for at foretage nogen pantebetalinger - og derfor ikke kan blive kriminel over dem - kræver et omvendt realkreditlån, at låntageren opfylder visse betingelser. Manglende overholdelse af disse betingelser gør det muligt for långiver at udelukke.

Som en omvendt realkreditlåntager skal du bo i hjemmet og vedligeholde det. Hvis boligen falder i forfalskning, er det ikke værd at anskaffe markedsværdien, når det er tid til at sælge, og långiveren vil ikke være i stand til at inddrive det fulde beløb, det har udvidet til låntageren. Omvendt prioritetslån er også forpligtet til at holde sig ajour med ejendomsskatter og husejere forsikring. Igen pålægger långiveren disse krav for at beskytte sin interesse i hjemmet. Hvis du ikke betaler din ejendomsskat, kan din lokale skattemyndighed beslaglægge huset. Hvis du ikke har forsikring til husejere, og der er en husbrand, er långiverens sikkerhed beskadiget.

Cirka en ud af fem omvendte realkreditafskærmninger fra 2009 til 2017 var forårsaget af låntagers manglende betaling af ejendomsskatter eller forsikring, ifølge en analyse af Reverse Mortgage Insight.

Bundlinjen

Et omvendt prioritetslån kan være et nyttigt finansielt værktøj for ældre husejere, der forstår, hvordan lånene fungerer og de afvejninger, der er involveret. Ideelt set vil enhver, der er interesseret i at tage et omvendt prioritetslån, tage sig tid til grundigt at lære om, hvordan disse lån fungerer. På den måde kan ingen skrupelløs udlåner eller rovfiskere svindle dem, de vil være i stand til at træffe en sund beslutning, selvom de får en omvendt prioritetsrådgiver i dårlig kvalitet, og lånet kommer ikke med nogen ubehagelige overraskelser.

Selv når der udstedes et omvendt prioritetslån af de mest velrenommerede långivere, er det stadig et kompliceret produkt. Låntagere skal tage sig tid til at uddanne sig om det for at være sikre på, at de træffer det bedste valg om, hvordan man bruger deres egenkapital.