Refinansiering af dit hjemmekapitallån: En vejledningsvejledning
Du kan overveje at refinansiere dit boliglån af flere grunde. Det kan være nødvendigt at sænke din månedlige betaling ved at få en lavere rente eller forlænge din lånetid. Det kan være en god idé at forkorte din lånetid, så du betaler mindre renter i det lange løb og bliver hurtigere gældfri. Du ønsker måske endda at tage flere penge ud af dit hjem. Uanset hvad din grund er, her er dine muligheder og de trin, du skal tage i hvert tilfælde.
Valgmulighed 1: Foretag en refinansiering af kontanter
En cash-out refinansiering af dit hjem kan være en god måde at refinansiere et boligkapitallån, hvis du også ønsker at refinansiere dit første prioritetslån. Når dit nye lån lukkes, vil en del af indtægterne gå til at afbetale dit første prioritetslån, og den udbetalingsdel, der betaler dit gamle boliglån. Hvis du har nok egenkapital, kan du muligvis endda være i stand til at lomme nogle ekstra kontanter.
Hvorfor dette valg kan være den rigtige
Stil dig selv disse spørgsmål, når du overvejer, om det giver mening at refinansiere dit første prioritetslån: Har du et lån med variabel rente, som du vil omdanne til et fast rentelån, før renten går op? Har du et fastforrentet lån med en højere rente, end du kunne få i dag? Har du et FHA-lån (Federal Housing Administration), der var det eneste, du kunne kvalificere dig til på det tidspunkt, men nu er dine omstændigheder forbedret, og du vil gerne have et billigere konventionelt lån uden prioritetsforsikring?
Ligesom der er mange grunde til, at du måske ønsker at refinansiere et boligkapitallån, er der mange grunde til, at du måske vil refinansiere dit første prioritetslån. Det er dine vigtigste overvejelser at spare penge eller komme ud af et uholdbart lån til et, du bedre kan styre.
Bestemmelse af støtteberettigelse
For at være berettiget til en refinansiering, der skal udbetales, skal du have ejet huset i mindst seks måneder. Du bliver nødt til at have tilstrækkelig hjemmekapital til at afbetale hovedbeløbet på dit første prioritetslån, betale det, du skylder på dit boligkapitallån, og stadig have en andel på 20% i dit hjem.
Långivere sælger ofte pantelån, de stammer til Fannie Mae eller Freddie Mac. For at gøre det, skal de følge Fannie eller Freddie's retningslinjer for udlån. Fannie vil ikke købe refinansieringslån til en hovedenhed (dvs. dit hus) med et belåningsgrad, der er højere end 80%. Hvis du har et lån med høj saldo (grænser varierer efter amt), kan dit LTV-forhold ikke være højere end 60%. Hvis du har opført dit hjem til salg i de sidste seks måneder, er det maksimale tilladte belåningsgrad 70%.
Du har også brug for et minimum kredit score på 640 til 680, afhængigt af dit lån-til-værdi forhold. Forstå, at långivere kan have deres egne, strengere standarder og kræve en højere kreditværdi.
Krav til lån til værdi: Et eksempel
Her er et eksempel på, hvordan lånekravene fungerer ved en typisk refinansiering, der kræver 80% LTV. Hvis dit hjem er værd $ 300.000, skal du have $ 60.000 i egenkapital tilbage efter at have foretaget en cash-out refi. Det betyder, at dit første prioritetslån plus dit boliglån ikke kan udgøre mere end $ 240.000. Det er godt at forstå, hvordan beregningen fungerer, men du kan bruge en online cash-out refinansieringsregner til hurtigt at lave matematik til din situation. For at finde ud af, hvor meget egenkapital du har, vil din långiver bestille en vurdering, hvilket vil koste dig et par hundrede dollars.
Lukningsomkostninger
Ulempen ved at vælge indbetalingsrefi-indstillingen er, at lukkeomkostningerne forbundet med et første prioritetslån normalt er meget højere end dem, der er forbundet med et boliglån. Hvis du refinansierer for at spare penge, skal du beregne din break-even-periode og se, hvor mange måneder du har brug for at have det nye lån til, inden du kommer foran, når du har lukket omkostningerne. Jo kortere break-even periode, jo bedre.
Din långiver kan muligvis lade dig finansiere dine lukningsomkostninger, hvilket letter lindringen af denne ekstra udgift på kort sigt. Men hvis dit mål er at bruge mindre på lang sigt, skal du betale dem foran. Ellers betaler du renter på dem, indtil dit lån er betalt.
En anden mulighed, hvis du refinansierer en relativt lille prioritetsbalance, er at finde en långiver, der tilbyder et specialprodukt. US Bank tilbyder for eksempel en Smart Refinance til saldi på under $ 150.000 uden lukningsomkostninger.
Valgmulighed 2: Refinansiering til et nyt lån til hjemmet
Hvis du er tilfreds med dit første prioritetslån, vil du undersøge refinansiering med et nyt lån til boliglån.
Hvorfor dette valg kan være den rigtige
Det kan være en god ide at få et nyt lån til det samme beløb som det, du skylder på dit nuværende lån for at spare penge med en lavere rente og / eller kortere sigt. Du kan være interesseret i et nyt lån til et større beløb, hvis du ønsker at låne for at dække nye udgifter. Eller måske ønsker du at få et nyt lån på længere sigt for at gøre dine månedlige betalinger mere overkommelige, og husk, at du betaler mere renter i det lange løb på denne måde. Men det er en bedre mulighed end at misligholde dit eksisterende lån, hvis du har problemer med at foretage betalingerne.
Bestemmelse af støtteberettigelse
Igen, skal du opfylde minimumskrav til udlån til værdi for at kvalificere sig, men disse krav er lavere for boliglån end for en refinansiering, der udbetales. Kravene varierer afhængigt af långiver, men hvis du f.eks. Tilhører en kreditforening, kan du muligvis låne op til 90% eller endda 100% af dit hjems værdi, især hvis du har fremragende kredit- og udlånsbetingelser er gunstige.
Du har brug for en kredit score på mindst 620 for et lån til en boligkapital, selvom din rente vil være ret høj med en lav score. De bedste priser går til låntagere med en score på 740 eller højere. Långivere betaler ofte de fleste eller alle lukningsomkostninger på et boligkapitallån, medmindre du lukker lånet tidligt inden for de første 24 til 36 måneder, i hvilket tilfælde er du nødt til at tilbagebetale långiveren flere hundrede til et par tusind dollars for lukningsomkostningerne, afhængigt af din placering og lånestørrelse.
Sammenligning af et hjemmekapitallån med en cash-out refinansiering
Du bliver nødt til at få tilbud fra flere långivere for at se, hvordan renten på et nyt boligkapitallån sammenlignes med at udbetale refi, hvis du antager, at du er interesseret i og kvalificerer dig til begge muligheder. Generelt har boligkapitallån og udbetalingsrefis højere renter end blot at refinansiere et første prioritetslån. En udbetalt refinansiering har undertiden også en højere rente end et boligkapitallån. I begge tilfælde afhænger renten af dit lån-til-værdi-forhold og din kreditværdighed.
Med enten den udbetalte refinansiering eller det nye boligkapitallån, skal du opfylde alle de sædvanlige pantekvalificeringsstandarder, såsom at have tilstrækkelig indkomst og lav nok gæld til at foretage de foreslåede månedlige betalinger, en stabil beskæftigelseshistorie og en god kredit score. Du skal også indsende dokumentation for at kvalificere dig økonomisk.
Saml dine to seneste kontoudtog, betalingsstubber, W-2'er og føderale selvangivelser; husejere-forsikringserklæring side; långiver-krævet oversvømmelsesforsikringserklæring side, hvis relevant og dine seneste realkreditlånsopgørelser. Vær forberedt på at fremlægge andre dokumenter, da lånetilskriveren anmoder om dem, især hvis du er selvstændig.
Bundlinjen
I sidste ende er det op til långiveren at afgøre, om du er berettiget til en refinansiering eller et nyt lån til boligkapital. Du kan muligvis kvalificere dig med nogle långivere og ikke andre, da udlånsstandarder varierer noget. Handle med banker, realkreditmæglere, online-långivere og kreditforeninger for at finde den bedste handel. Og hvis du vil refinansiere, skal du sørge for at bruge provenuet klogt.