Real Estate Investment Trust (REIT)
En investering i fast ejendom (REIT) er et selskab, der ejer og typisk driver fast ejendom, som genererer indkomst. De fleste REIT'er er specialiserede i en bestemt ejendomssektor med fokus på deres tid, energi og finansiering på det bestemte segment af hele ejendomshorisonten. Diversificerede og specialiserede REIT'er har dog ofte forskellige typer egenskaber i deres porteføljer. Egenskaber, der er inkluderet i en REIT-portefølje, kan omfatte lejlighedskomplekser, datacentre, sundhedsfaciliteter, hoteller, infrastruktur - i form af fiberkabler, celletårne og energirørledninger - kontorbygninger, detailcentre, selvopbevaring, tømmerland og oplag . En fordel ved REIT for hverdagslige investorer er, at de giver mulighed for at eje en del af fast ejendom, der genererer udbyttebaseret indkomst.
Kongressen etablerede ejendomsinvesteringer i 1960 som en ændring af udvidelsen af cigareskatten i 1960. Bestemmelsen giver de enkelte investorer mulighed for at købe aktier i kommercielle ejendomsporteføljer, der modtager indtægter fra en række ejendomme.
01:34Real Estate Investment Trust (REIT)
Forståelse af en REIT
De fleste REITs har en ligetil forretningsmodel: REIT lejer plads og indsamler husleje på ejendommene og fordeler derefter denne indkomst som udbytte til aktionærerne.
For at kvalificere sig som en REIT skal et selskab overholde visse bestemmelser i den interne indtægtskode. Disse krav inkluderer primært at eje indkomstgenererende fast ejendom på lang sigt og fordele indkomst til aktionærer. Specifikt skal en virksomhed opfylde specifikke krav, herunder:
- Invester mindst 75% af dets samlede aktiver i fast ejendom, kontanter eller US Treasurys
- Modtag mindst 75% af dens bruttoindkomst fra husleje, ejendomslån, der finansierer fast ejendom, eller fra salg af fast ejendom
- Returner mindst 90% procent af dens skattepligtige indkomst i form af aktionærudbytte hvert år
- Har mindst 100 aktionærer efter dets første år
- Har ikke mere end 50% af dets aktier ejet af fem eller færre personer i løbet af det sidste halvår af det skattepligtige år
Andre krav, herunder REIT, er en enhed, der er skattepligtig som et selskab i IRS 'øjne. Virksomheden skal endvidere have ledelse af et bestyrelse eller administratorer.
Key takeaways
- En REIT (Real Estate Investment Trust) er et selskab, der ejer, driver eller finansierer indkomstproducerende ejendomme.
- Egenkapital REIT ejer og forvalter fast ejendom.
- Prioritetslån REITs besidder eller handler pantelån og sikkerhedsstillede værdipapirer.
- REITs genererer en stabil indkomststrøm for investorer, men tilbyder kun lidt i vejen for kapitalvurdering.
- De fleste REIT'er handles offentligt som aktier, hvilket gør dem meget likvide - i modsætning til de fleste ejendomsinvesteringer.
Typer af REIT
Der er flere typer REIT'er. Fondene har klassifikationer, der angiver den type forretning, de udfører, og kan yderligere klassificeres afhængigt af, hvordan deres aktier købes og sælges.
Equity REITs er den mest almindelige form for virksomhed. Disse enheder køber, ejer og forvalter indkomstproducerende fast ejendom. Omsætningen kommer primært gennem husleje og ikke fra videresalg af porteføljeegenskaber.
Realkreditreit, også kendt som mREIT, låner penge til ejendomsejere og operatører. Udlånet kan enten ske direkte via pantelån og lån eller indirekte gennem erhvervelse af pantebaserede værdipapirer (MBS). MBS er investeringer, der indeholder puljer af prioritetslån udstedt af statslige sponsorerede virksomheder (GSE). Deres indtjening kommer primært fra nettorentemarginalen - spændingen mellem den rente, de tjener på realkreditlån, og omkostningerne ved finansiering af disse lån. På grund af det prioritetsorienterede fokus på denne REIT er de potentielt følsomme over for rentestigninger.
Hybride REIT- virksomheder har både fysiske lejeboliger og realkreditlån i deres porteføljer. Afhængigt af det angivne investeringsfokus for virksomheden, kan de veje porteføljen til flere ejendomme eller flere pantebeholdninger.
Type REIT | Holdings |
Egenkapital | Ej og drift indkomstproducerende fast ejendom |
Pant | Giv pant i fast ejendom |
hybrid | Egne ejendomme og foretag pantelån |
| Offentlig handlet | Notering på en national børs |
| Offentlig Ikke-handlet | Registreret hos SEC bu og ikke børsnoteret |
| Privat | Arbejd kun som private placeringsinvesteringer |
Børsnoterede REIT'er tilbyder aktier i børsnoterede REIT'er, der er noteret på en national værdipapirbørs, hvor de købes og sælges af individuelle investorer. De reguleres af US Securities and Exchange Commission (SEC).
Offentlige ikke-handlede REIT'er er også registreret i SEC, men handler ikke på nationale værdipapirer. Som et resultat er de mindre likvide end børsnoterede REIT'er, men har en tendens til at være mere stabile, fordi de ikke er udsat for markedsudsving.
Private REIT'er er ikke registreret i SEC og handler ikke på nationale værdipapirbørser. De fungerer udelukkende som private placeringer, der udelukkende sælger til en udvalgt liste over investorer.
Fordele og ulemper ved at investere i REITs
REITs kan spille en vigtig rolle i en investeringsportefølje. Som med alle investeringer har de deres fordele og ulemper.
På plussiden er REITs nemme at købe og sælge, da de fleste handler på offentlige børser. Denne omsættelige funktion mindsker nogle af de traditionelle ulemper ved fast ejendom. Traditionelt er fast ejendom berygtet illikviditet - ejendom kan tage lang tid at sælge eller købe - og dens mangel på gennemsigtighed, da ikke alle markeder tilbyder pålidelige oplysninger om skatter, ejerskab og zonering. REIT er reguleret af SEC og skal arkivere reviderede økonomiske rapporter.
Prestationsmæssigt giver REIT attraktive risikojusterede afkast og stabil pengestrøm. En fast ejendomstilstedeværelse kan også være god for en portefølje og diversificere den med en anden aktivklasse, der kan fungere som en modvægt til aktier eller obligationer.
På nedsiden tilbyder REIT ikke meget med hensyn til kapitalvurdering. Som en del af deres struktur skal de betale 90% af indkomsten tilbage til investorerne. Så kun 10% af den skattepligtige indkomst kan geninvesteres i virksomheden for at købe nye beholdninger.
Modtaget udbytte fra REIT-besiddelser beskattes som almindelig indkomst. En primær risiko for REIT er, at de er udsat for udsving i ejendomsmarkedet. Som de fleste investeringer skal du heller ikke garantere et overskud eller sikre mod tab. Desuden har nogle REIT høje administrations- og transaktionsgebyrer.
Fordele
Likviditet
Diversificering / modvægt til andre aktiver
Gennemsigtighed
Stabilt udbytte
Risikojusteret afkast
Ulemper
Lav vækst / Lille kapitalvurdering
Ikke-skat-stillede
Underlagt markedsrisiko
Høje administrations- og transaktionsgebyrer
Sådan investeres i REITs
Du kan investere i børsnoterede REIT'er - såvel som REIT-gensidige fonde og REIT børshandlede fonde (ETF'er) - ved at købe aktier gennem en mægler. Du kan købe aktier i en ikke-handlet REIT gennem en mægler eller finansiel rådgiver, der deltager i det ikke-handlede REIT-tilbud. REIT er også inkluderet i et stigende antal ydelsesbaserede og definerede bidrag arbejdsgiver sponsorerede pensions- og investeringsplaner. Naret, et Washington DC-baseret forsknings- og advokatfirma for det amerikansk-baserede REIT marked, estimerer 80 millioner amerikanske investorer egne REIT'er gennem deres pensionsopsparing og andre investeringsfonde.
Nareit finder ud af, at der er mere end 225 børsnoterede REIT'er i USA, hvilket betyder, at du har nogle hjemmearbejder at gøre, før du beslutter, hvilket REIT der fungerer bedst for din portefølje.
Sørg for at overveje REIT's managementteam og track record og finde ud af, hvordan de bliver kompenseret. Hvis det er ydelsesbaseret kompensation, er oddsene store, at de vil arbejde hårdt for at vælge de rigtige egenskaber og vælge de bedste strategier. Selvfølgelig er det også en god ide at se på antallet, såsom forventet vækst i indtjening pr. Aktie (EPS) og nuværende udbytteudbytte. En særlig nyttig måling er REIT's midler fra operationer (FFO), som måler den pengestrøm, der genereres af REIT's aktiver. En anden metrisk, der ofte bruges med REITs, er den økonomiske styringsrate (FMRR).
Reel verdenseksempel på en REIT
En anden overvejelse, når du vælger REIT, er at se på, hvilke sektorer på ejendomsmarkedet der er varmt. Overvej, hvilke blomstrende sektorer i økonomien generelt kan udnyttes via fast ejendom. Som et eksempel er sundhedsvæsenet en af de hurtigst voksende industrier i USA - især inden for væksten af medicinske bygninger, ambulante plejehjem og ældreplejefaciliteter og pensioneringssamfund.
Flere REIT'er fokuserer på denne sektor. HCP Inc. (HCP) er en sådan. Med et markedskapital på næsten 15 milliarder dollars er det et stort firma - stort nok til at være en del af S&P 500 - faktisk - og meget likvid. Cirka 2, 56 millioner aktier handles dagligt. Pr. 5. april 2019 handles med 31, 25 dollar pr. Aktie nær dens 52-ugers højde og tilbyder et udbytte på 4, 32%. Den nyligt omstrukturerede portefølje fokuserer på biovidenskabsfaciliteter - diagnosecentre, laboratorier, genomik og andre faciliteter - medicinske kontorbygninger og ældreboliger.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.