Ikke-overensstemmende prioritetslån
Et ikke-overensstemmende prioritetslån opfylder ikke retningslinjerne fra statslige sponsorerede virksomheder (GSE) som Fannie Mae og Freddie Mac. Derfor kan det ikke sælges til Fannie Mae eller Freddie Mac. GSE-retningslinjer består af et maksimalt lånebeløb, egnede egenskaber, forskudskrav og kreditkrav, blandt andre faktorer.
BREAKING NED Ikke-konformerende pantelån
Ikke-overensstemmende prioritetslån er ikke dårlige lån i den forstand, at de er risikable. Finansielle institutioner kan imidlertid ikke lide dem, fordi de er sværere at sælge. Af denne grund vil bankerne normalt have en højere rente.
Selvom private banker oprindeligt skriver de fleste prioritetslån, havner de ofte i Fannie Mae og Freddie Mac porteføljer. Disse to statsstøttede virksomheder (GSE) køber lån fra banker og pakker dem derefter ind i pantebaserede værdipapirer (MBS), der sælges på det sekundære marked. En MBS er en type værdipapiret sikkerhed, der er sikret ved en indsamling af pantelån, der stammer fra en reguleret og autoriseret finansiel institution. Mens der er private finansielle virksomheder, der vil købe, pakke og videresælge en MBS, er Fannie og Freddie de to største købere.
Bankerne bruger pengene fra salget af prioritetslån til at investere i at tilbyde nye lån til den aktuelle rentesats. Men Fannie Mae og Freddie Mac kan ikke købe noget prioritetslån. De to GSE'er har grænser for føderale regler for at købe lån, der betragtes som relativt risikofri. Disse lån overholder prioritetslån, og banker kan lide dem netop fordi de let vil sælge.
I modsætning hertil er pantelån, som Fannie Mae og Freddie Mac ikke kan købe, i sagens natur risikabelt for banker at skrive. Disse ikke-udnyttelige lån skal enten forblive i bankens portefølje eller sælge til enheder, der er specialiseret i det sekundære marked for ikke-konforme lån.
Typer af ikke-overensstemmende prioritetslån
Der er forskellige låntagersituationer og typer lån, som Fannie og Freddie betragter som ikke-overensstemmende.
- Det mest almindelige ikke-overensstemmende prioritetslån er det, der ofte kaldes et jumbo-pant. Jumbo-prioritetslån er lån, der er skrevet til et større beløb end Fannie Mae- og Freddie Mac-grænserne. I 2018 var denne grænse i de fleste amerikanske amter $ 453.100, men i nogle høje omkostningsområder kan den være så høj som $ 679.650.
- Men pantelån behøver ikke at være jumbo for at være uoverensstemmende. En lav udbetaling kan udløse ikke-overensstemmende status. Tærsklen varierer, men kan være 10 procent på et konventionelt prioritetslån eller så lidt som 3 procent på et FHA-lån.
- En faktor er også køberens gæld til indkomstforhold (DTI), som typisk skal være lavere end 42 procent for at kunne betragtes som et overensstemmende lån. En kredit score over 630-650 er også normalt krævet.
- Typen af ejendom kan også bestemme, om et prioritetslån ikke er i overensstemmelse. F.eks. Bliver købere af condos ofte udløst, når de lærer, at deres drømmeferieenhed er ikke-konform, fordi komplekset betragtes som ikke-berettiget. Det inkluderer condo-foreninger, hvor en enkelt enhed, såsom udvikleren, ejer mere end 10 procent af enhederne. Andre faldgruber inkluderer, hvis et flertal af enhederne ikke er ejerbesat, hvis mere end 25 procent af kvadratoptagelserne er kommercielle, eller hvis husejereorganisationen (HOA) er i retssager.