Netto driftsindkomst - NOI-definition

Hvad er netto driftsindtægter - NOI?

Netto driftsindkomst (NOI) er en beregning, der bruges til at analysere rentabiliteten af ​​indkomstskabende ejendomsinvesteringer. NOI er lig med alle indtægter fra ejendommen minus alle rimeligt nødvendige driftsudgifter. NOI er et tal før skat, der vises på en ejendoms indtægts- og pengestrømsopgørelse, der udelukker hovedstol og renter på lån, kapitaludgifter, afskrivninger og amortiseringer. Når denne beregning bruges i andre brancher, kaldes den "EBIT", der står for "indtjening før renter og skatter".

Key takeaways

• Netto driftsindkomst måler en indtægtsproducerende ejendoms rentabilitet, før der tilføjes eventuelle omkostninger til finansiering eller skat.
• De driftsudgifter, der bruges i NOI-metrikken, kan manipuleres, hvis en ejendomsejer forsvarer eller fremskynder visse indtægter eller udgiftsposter.
• NOI-metrikken inkluderer ikke kapitaludgifter.

Formlen for NOI er:

Netto driftsindtægt = RR − OEwhere: RR = fast ejendom indtægter OE = driftsudgifter \ begynde {justeret} & \ tekst {Netto driftsindtægt} = RR - OE \\ & \ textbf {hvor:} \\ & RR = \ tekst { fast ejendom indtægter} \\ & OE = \ tekst {driftsudgifter} \\ \ ende {justeret} Netto driftsindtægt = RR − OEwhere: RR = fast ejendom indtægterOE = driftsudgifter

01:31

Netto driftsindkomst

Hvad fortæller NOI dig?

Netto driftsindkomst er en værdiansættelsesmetode, der anvendes af ejendomsmæglere til at bestemme den nøjagtige værdi af deres indkomstproducerende ejendomme. For at beregne NOI skal ejendommens driftsudgifter trækkes fra den indkomst, en ejendom producerer.

Foruden lejeindtægter kan en ejendom muligvis også generere indtægter fra faciliteter såsom parkeringsstrukturer, automater og vaskeri. Driftsomkostninger inkluderer udgifter til drift og vedligeholdelse af bygningen, herunder forsikringspræmier, advokatgebyrer, forsyningsselskaber, ejendomsskatter, reparationsomkostninger og vagtmandsgebyrer. Kapitaludgifter, såsom omkostninger til et nyt klimaanlæg for hele bygningen, er ikke inkluderet i beregningen.

NOI hjælper ejendomsinvestorer med at bestemme aktiveringsgraden, hvilket igen hjælper dem med at beregne en ejendoms værdi og således give dem mulighed for at sammenligne forskellige ejendomme, de måske overvejer at købe eller sælge.

Til finansierede ejendomme bruges NOI også i gældsdekningsgraden (DCR), der fortæller långivere og investorer, om en ejendoms indkomst dækker dens driftsudgifter og gældsindbetalinger. NOI bruges også til at beregne nettoindkomstmultiplikatoren, kontant afkast på investeringen og det samlede afkast på investeringen.

Eksempel på, hvordan du bruger netto driftsindkomst

Lad os antage, at du ejer en ejendom, der årligt trækker $ 120.000 i indtægter og pådrager $ 80.000 i driftsudgifter. I denne situation vil det have et resulterende NOI på $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Hvis det samlede beløb er negativt, hvor driftsudgifterne er højere end indtægterne, kaldes resultatet et netto driftsunderskud (NOL).

Kreditorer og kommercielle långivere er stærkt afhængige af NOI for at bestemme indkomstgenerationspotentialet for den ejendom, der skal pantsættes, endnu mere, end de indregner en investors kredithistorie i deres beslutninger. Kort sagt: denne beregning hjælper långivere fundamentalt med at vurdere den oprindelige værdi af ejendommen ved at forudsige dens pengestrømme. Hvis en ejendom anses for at være rentabel, bruger långiverne også dette tal til at bestemme størrelsen på det lån, de er villige til at yde. På den anden side, hvis ejendommen viser et netto driftstab, vil långivere sandsynligvis afvise låntagers prioritetsansøgning.

Ejendomsejere kan manipulere deres driftsudgifter ved at udskyde visse udgifter, mens de accelererer andre. NOI kan også øges ved at hæve husleje og andre gebyrer, samtidig med at det reducerer rimeligt nødvendige driftsudgifter. Som et eksempel på sidstnævnte skal du overveje et scenarie, hvor en lejlighedsejer fraviger en lejers årlige leje på $ 12.000, til gengæld for at lejer fungerer som en ejendomsadministrator. Hvis lejlighedsejeren normalt betaler en bygningsleder en løn på $ 30.000, kan han følgelig trække de "rimeligt nødvendige" omkostninger på $ 30.000 fra indtægterne snarere end de faktiske omkostninger på $ 12.000. (For relateret læsning, se "NOI vs. EBIT: Sammenligne forskellene")

Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.

Relaterede vilkår

Sådan bruges indkomstmetoden til værdi af fast ejendom Indkomstmetoden er en metode til vurdering af fast ejendom, der giver investorer mulighed for at estimere værdien af ​​en ejendom baseret på den indkomst, den genererer. mere Hvad måler driftsudgifterne? Driftsomkostningsprocenten (OER) er defineret som en måling af omkostningerne til at drive et stykke ejendom sammenlignet med den indkomst, der indføres af ejendommen. mere Forståelse af indtægter Omsætningen er indtægterne fra normal forretningsdrift. mere Kapitaliseringsgrad Definition Kapitaliseringsgraden er afkastet på en fast ejendom investeringsejendomme baseret på den indkomst, som ejendommen forventes at generere. mere Hvorfor driftsmarginer er vigtige Driftsmargenen måler, hvor meget overskud et selskab tjener på en dollar i salget, efter at have betalt for variable produktionsomkostninger, såsom løn og råvarer, men inden de betaler renter eller skat. mere Indtjening før renter og skatter - EBIT Definition Indtjening før renter og skatter er en indikator på et virksomheds rentabilitet og beregnes som indtægter minus udgifter ekskl. skat og renter. flere Partner Links