Refinansiering af prioritetslån

• Hvad er grundene til at refinansiere?
• Sådan får du det bedste tilbud på refinansiering
• Hvad koster refinansiering?
• Betydningen af ​​kredit score

Ville en refinansiering af prioritetslån give mening for dig? Du har sandsynligvis haft samtalen på et eller andet tidspunkt. Det er den, hvor et familiemedlem eller en nabo taler om den meget, de fik, ved at refinansiere deres prioritetslån. Nu skal du undre dig: Mister du taber, hvis du ikke følger efter?

Der er tidspunkter, hvor mange husholdningsejere skynder sig at refinansiere, normalt på grund af et fald i rentesatserne. Men satser er ikke den eneste grund til at erstatte dit nuværende lån, og det er heller ikke tilfældet, at et ideelt tidspunkt at refinansiere for en låntager nødvendigvis er en god mulighed for den person, der bor i nærheden eller i en naboby.

Før du springer ind i en beslutning, er det vigtigt at forstå, hvorfor du ønsker at tage et nyt boliglån i første omgang - så regne ud om det giver mening i dine særlige omstændigheder.

Hvad er grundene til at refinansiere?

Der er åbenlyse og mindre indlysende grunde til refinansiering.

1. Faldende renter

Dette er den mest åbenlyse grund til at refinansiere. Når renten falder, betyder et nyt lån lavere finansieringsomkostninger. Måske tog du et 30-årigt fast prioritetslån, når renten lå på 6%, og nu er de nede på 4, 5%. På et lån på $ 300.000 ville dette rentefald alene føre til en $ 279 reduktion i din månedlige betaling.

I en sådan sag kan det at gøre en refi muligvis lyde som en no-brainer. Men husk, at optagelse af et nyt lån betyder at betale nye lukkeomkostninger. Og disse er måske ikke værd at spare op fra en lavere sats, afhængigt af hvor længe du forventer at leve i dit hjem.

Som en generel regel, jo længere du planlægger at holde dig på plads, jo mere er det fornuftigt at refinansiere og spise disse engangsgebyrer. Men du bliver nødt til at arbejde numrene for at vide det med sikkerhed.

2. Udskiftning af en ARM

En god grund til at refinansiere er, hvis du har et prioritetsrente, eller ARM, som du gerne vil konvertere til et fastforrentet lån.

En ARM er et lån, der tilbyder en lav introduktionsrente, der "nulstilles" efter en forudbestemt periode, uanset om det er et år fra din lukningsdato eller fem år - eller mere. Hvis renterne er steget, når lånet nulstilles, kan låntagere være i et chok, når de ser deres nye månedlige betaling.

Derfor vil låntagere ofte forsøge at refinansiere til et fastforrentet lån inden nulstillingsdatoen, især når satserne er relativt lave efter historiske standarder. Faktum er, at ingen ved, hvad der vil ske med rentesatser nede ad vejen. Så det er normalt en god ide at vælge en mere sikker indsats, især hvis du planlægger at være i dit hjem et stykke tid.

Dyrere ARM-nulstillinger var en af ​​de faktorer, der førte til nedsmeltning af pant for et årti siden. Huslån med en regulerbar rente er ikke næsten lige så almindelige, som de var dengang, selvom de har gjort comeback i de sidste par år. Hvis du har en, kan det være en klog idé at holde et skridt foran potentielle problemer.

Key takeaways

• Årsager til at refinansiere dit prioritetslån inkluderer at sænke din rente, skifte til en fast rente fra en justerbar rente, eller tage kontanter ud af dit hjem.
• Husk at kigge på ikke kun renten, men også på lukningsomkostninger, skøn over god tro og break-even-punktet, når du handler rundt efter et nyt prioritetslån.
• Overvej at bruge tjenesterne hos en realkreditmægler, men gør dine egne benarbejder for at sikre dig, at du får den bedste handel.
• Bestem, om du vil bruge point til at sænke renten, og husk at låse renten ind, når du har et godt tilbud.
• Få dine kreditrapporter for at se, hvad din kredit score er, og kontroller for fejl, da stor kredit kan hjælpe med at sikre en bedre refinansieringspakke.

3. Din forbedrede kredit score

Måske har du optaget et boliglån, når din score var meget lavere end nu, hvilket førte til en højere end gennemsnittet. Siden da har du udviklet bedre økonomiske vaner, reduceret dine saldi og regelmæssigt indsendt din betaling inden forfaldsdagen. Din evne til at tilbagebetale lånet til tiden er en af ​​de største faktorer i fastlæggelsen af ​​din prioritetsrente. Långivere laver en veluddannet gæt ved at samle din kredit score, som afspejler din låntagning og tilbagebetaling historie.

Hvis din kredit score er forbedret nok, er du muligvis kvalificeret til en væsentligt bedre sats.

4. Forlængelse af låneperioden

Selv når deres satser er de samme, er nogle husejere i stand til at sænke deres månedlige betaling ved at refinansiere. Hvordan? De tager ganske enkelt et nyt lån på længere sigt.

Sig f.eks. At du har optaget et 30-årigt pantelån til $ 250.000. Ti år senere er denne saldo ned til $ 200.000. Ved at tage et nyt 30-årigt lån til den resterende saldo sænker du din månedlige betaling. Men du lægger også ti år tilbage på dit lån.

Det kan være fornuftigt at forlænge din lånetid, hvis du har problemer med at følge med på dine betalinger. Men tag ikke fejl - ved at strække dit prioritetslån, betaler du mere renter i det lange løb.

5. At tage kontanter ud af dit hjem

Blandt fordelene ved at eje fast ejendom er muligheden for at opbygge egenkapital over tid. Og når du først har gjort det, kan dit hjem begynde at ligne en pengeautomat, hvorfra du kan trække penge, som du finder passende.

En måde at gøre det på er at refinansiere med et større lån, hvilket giver dig ekstra kontanter, som du kan bruge til forskellige behov. For at udføre en udbetalingsreference skal du dog forblive inden for værdien for lån eller værdi for dit låneprogram. Udlånsgraden er pantebeløbet divideret med den vurderede værdi af ejendommen .

Lad os sige, at du ejer et hjem til en værdi af $ 200.000, og at du stadig skylder $ 120.000 på dit prioritetslån. Hvis din långiver har en LTV på 80%, kan du refinansiere til et lån på $ 160.000 og optage forskellen på $ 40.000 i kontanter.

Mange mennesker, der refinansierer for at betale gæld med høj rente, løber deres gæld igen, når de har adgang til mere kredit.

Men her igen betaler du lukningsomkostninger for at få det nye lån - og du får mindre egenkapital, der kommer din vej, når du til sidst sælger ejendommen. Det kan meget godt være det værd, hvis du bruger pengene til god brug, som at betale et kreditkort med høj rente eller gøre en renovering, der øger værdien af ​​dit hjem. Hvis du bruger pengene til at købe en båd eller tage på en eksotisk ferie, kan du tænke to gange.

Husk, at der også er andre måder at tappe penge på i dit hjem, f.eks. Et lån til en egenkapital eller en kredit på en egenkapital, hvorfra du kan trække efter behov. At gøre lidt hjemmearbejde og sammenligne fordele og ulemper ved hver enkelt hjælper dig med at gøre det bedste valg.

Sådan får du det bedste tilbud på refinansiering

Hvis det kun var at købe et pantelån som at købe et tv - blot et spørgsmål om at tjekke butikker og online for at se nøjagtigt, hvor meget du skulle betale. Desværre er det lidt mere kompliceret at søge efter boliglån.

Forskellige långivere vil tilbyde forskellige priser - for ikke at nævne forskellige gebyrer - afhængigt af faktorer som din kredit score, beskæftigelsesstatus og lån-til-værdi-forhold. Den eneste virkelige måde at sikre dig, at du får den bedste deal, er at shoppe rundt med en håndfuld udbydere. Du ønsker måske at inkludere en blanding af større banker såvel som lokale banker og kreditforeninger for at se, hvem der kan tilbyde dig de mest attraktive vilkår.

Det kan være fristende at besøge en online markedsplads, der lover øjeblikkelige tilbud fra en række prioritetsselskaber. Men vær opmærksom på, at antallet af de ofte er estimater, ikke faktiske tilbud. Derudover har du ikke altid kontrol over, hvor vidt de personlige oplysninger, du giver, vil blive delt med andre parter. Derfor er det normalt en god idé at kontakte velrenommerede långivere ad gangen, selvom det er mere tidskrævende.

Når du handler rundt, skal du ikke se på renten. Selv før du formelt ansøger om en refinansiering, kan du spørge långiveren, om det vil give et "skøn over god tro", som angiver, hvor meget du også skal betale for lukningsomkostninger. I nogle tilfælde kan det at betale til en lidt højere sats, hvis det kommer til lavere forhåndsgebyrer, faktisk fungere til din fordel.

For at bestemme satser skal hver långiver trække din kreditrapport, hvilket kan sænke din kredit score. Du kan minimere eller endda fjerne virkningen på din score ved at udføre din research over en kort periode. Virksomheden, der udvikler FICO-scoringer, for eksempel, dingler dig ikke (eller ikke meget) til prioritetsforespørgsler foretaget inden for 30 - 45 dage med scoring, afhængigt af hvilken version af FICO-formlen långiveren bruger. (Se mere om dit kredit score nedenfor.)

Kan du få en bedre refinansiering med en realkreditmægler?

At nærme sig flere prioritetsudbydere kan virke som en masse arbejde, især hvis du har et begrænset antal fritid. Det er en af ​​fordelene ved at arbejde med en realkreditmægler, der samler dine oplysninger og kontakter flere långivere på dine vegne. Det er som en one-stop shop til dine prioritetsbehov.

Da mæglere betales af bankerne og prioritetsselskaberne, de arbejder med, behøver du ikke betale dem direkte for deres tjenester. Desuden belønner långivere dem undertiden for at have indbragt kunder ved at give dem specialpriser.

Men der er ulemper ved at outsourcere din søgning. Mæglere kan blive kompenseret for at give dig et større lån, for eksempel, selvom det ikke er i din bedste interesse. Og visse långivere arbejder ikke med mæglere, så det kan undertiden begrænse dine muligheder.

Der er dog ikke noget problem med at bruge begge metoder. Du kan bruge en mægler til at udføre den tunge løft, men kig efter et eller to tilbud på egen hånd for at se, hvordan de sammenligner og finder den bedste långiver til dig.

Låsning af din sats: Kend strategien

At forudsige, hvor renten vil bevæge sig flere uger før, er et fjols ærinde - ikke engang bankerne ved, hvor de skal hen. Så når du først har fundet et godt tilbud, er det altid en god ide at låse din sats ind, så du ved, at den vil være den samme inden din lukningsdato.

Antag f.eks. At banken estimerer, at du kan lukke på lånet inden for 30 dage. Det kan være en god idé at bede om at låse din rente i 45 dage for at sikre, at den ikke glider opad, når du færdiggør noten.

At få en rentelås, der er længere end nødvendigt, fungerer imidlertid ikke altid i din favør. Hver gang bankerne fryser deres rente, antager de risikoen, hvis renterne kantes opad. Så de kompenserer typisk for en længere låsperiode med en højere sats eller yderligere gebyrer.

Point eller ingen point?

En anden måde at få en lavere rente på dit lån er at betale "point", som er forudbetalte renter på din note. Hvert punkt svarer til en procent af din låneværdi. Så at betale to point på et lån på $ 200.000 betyder, at du smider over $ 4.000.

Til gengæld tilbyder långiveren en lavere sats, som kan være til fordel for dig, hvis du bliver i dit hjem længe nok. Og som med renter, som du betaler i løbet af lånet, er det beløb, du betaler i point, generelt fradragsberettiget (dette antager, at det stadig giver økonomisk mening for dig at specificere dine fradrag i stedet for at tage det nye højere standardfradrag).

Selvfølgelig skal du have lidt ekstra kontanter på lukketid for at drage fordel af at bruge point. Hvis du på den anden side leder efter de lavest mulige forhåndsomkostninger på dit refi, er du bedre stillet med at undgå forudbetalte renter og leve med en lidt højere rente.

Hvad koster refinansiering?

Udsigten til en markant lavere rente på dit lån kan være fristende for enhver boligejer. Men inden du fortsætter med en refi, skal du virkelig vide, hvad det vil koste. Ofte mister det, der virker som meget, sin glans, når du ser gebyrerne.

Derfor er det vigtigt at sammenligne skøn over god tro fra forskellige långivere. Disse dokumenter inkluderer rente samt en opdeling af de forventede udgifter til lukning af lånet.

Et af de største udlæg er långiverens "oprindelsesgebyr." Men du står også over for en række andre gebyrer, såsom omkostninger til en opdateret vurdering, titelsøgningsgebyrer og præmien for titelforsikring. I alt kan alle disse omkostninger tilføje op til 5% af lånets værdi.

Bestemm break-even-punktet

Medmindre du har til hensigt at bo i dit hjem i lang tid, kan disse forhåndsomkostninger muligvis gøre et refi uoverkommeligt. For at finde ud af det, skal du dele lukningsomkostningerne med det beløb, du gemmer hver måned, fra din nye rente. Resultatet er antallet af måneder, det vil tage, før du bryder jævnt på dit nye lån.

Hvis du specificerer dine skattefradrag, skal du bare sørge for at justere det beløb, du sparer på renter, efter din marginale skattesats, da regeringen i det væsentlige giver dig en rabat på dine finansieringsomkostninger.

Du har sandsynligvis hørt om långivere, der tilbyder lån uden lukningsomkostninger, hvilket kan virke som den perfekte måde at spare penge på. Men der er en fangst: långiveren skal opkræve dig en højere rente for at redegøre for disse udgifter. Hvis du forbliver i dit hjem længe nok, kan du have det bedre med at gafle over gebyrerne nu i bytte for en lavere månedlig betaling.

Betydningen af ​​kredit score

Økonomiske tendenser har stor indflydelse på den rente, du får. For eksempel har fast realkreditlån en tendens til at bevæge sig i låsetrin med afkastet på en 10-årig statsobligation.

Men individuelle faktorer har også meget at gøre med din sats. Din indkomst og jobhistorie spiller en betydelig rolle, ligesom din kredit score, der er baseret på oplysninger i din kreditrapport. Jo højere din score, desto lavere sats skal du betale for dit nye lån.

I henhold til websitet myFICO betaler en låntager, der har en score på 760 eller højere, typisk mere end $ 200 mindre pr. Måned på et 30-årigt fastforrentet pant til en værdi af $ 216.000 end nogen med en score på 620.

Forbedring af din score

Det betaler sig derefter at få din kredit score så høj som muligt, inden du starter refi-processen. Mange kreditkortudbydere tilbyder dem gratis, selvom nogle bruger andre scoringssystemer end FICO, som er den mest anvendte model. Du kan også købe din score fra myFICO.com.

Du vil også se på din faktiske kreditrapport fra alle tre rapporteringsbureauer: Experian, Equifax og TransUnion. Heldigvis kan du få en gratis kopi af hver en gang om året på annualcreditreport.com. Sørg for, at oplysningerne på dine eksisterende kreditkonti er nøjagtige. Hvis du ser en fejl i din rapport, vil du kontakte det relevante kreditbureau, så det kan undersøge.

Hvis du forhindrer større fejl i din rapport, kan det tage tid at øge dit antal. De største faktorer, der påvirker din score, er din kreditforbrug og betalingshistorik, der tilsammen udgør hele 65% af dit FICO-nummer. Så det bedste du kan gøre for at sænke din prioritetsrente er at reducere dine andre lån og altid foretage dine betalinger til tiden.

Bundlinjen

Der er intet svar i én størrelse, der passer til alle, om det er fornuftigt at refinansiere dit prioritetslån. I de fleste tilfælde kommer det ned på matematikken. Hvis det beløb, du sparer på månedlig basis, til sidst vil formørke lukningsomkostningerne, kan det at tage et nyt lån være et klogt træk.

Hvis du forfølger en refi, er sammenligning af tilbud fra flere långivere den sikreste måde at få det bedste tilbud på. Når du har fundet det, skal du låse renten ind for at sikre, at du ikke sidder fast med højere rentegebyrer, når lukningsdatoen ruller rundt.