Jumbo-lån

Et jumbo-lån, også kendt som et jumbo-prioritetslån, er en type finansiering, der overskrider grænserne, der er fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA). I modsætning til konventionelle prioritetslån er et jumbo-lån ikke berettiget til at blive købt, garanteret eller securitiseret af Fannie Mae eller Freddie Mac. Jumbo-pantelån er designet til at finansiere luksusegenskaber og boliger i meget konkurrencedygtige lokale ejendomsmarkeder med unikke krav til forsikring og skattemæssige konsekvenser. Disse former for prioritetslån har fået trækkraft, da boligmarkedet fortsætter med at komme sig efter den store recession.

Værdien af ​​et jumbo-pantelån varierer afhængigt af stat - og endda amt. FHFA fastlægger den overensstemmende lånegrænsestørrelse for forskellige områder på årsbasis, skønt den ændrer sig sjældent. Fra og med 2019 blev grænsen sat til $ 484.350 for det meste af landet. Dette blev forhøjet fra $ 453.100 i 2018. For amter, der har højere hjemmeværdier, er basislinjegrænsen sat til $ 726.525, eller 150% af $ 484.350.

FHFA har et andet sæt bestemmelser for områder uden for det kontinentale Forenede Stater til beregning af lånegrænser. Som et resultat er basisgrænsen for et jumbo-lån i Alaska, Guam, Hawaii og De amerikanske Jomfruøer fra og med 2019 også 726.525 $. Dette beløb kan faktisk være endnu højere i amter, der har højere hjemmeværdier.

Sådan fungerer et Jumbo-lån

Hvis du har udsigt til et hjem, der koster tæt på en halv million dollars eller mere - og du ikke har så meget at sidde på en bankkonto - har du sandsynligvis brug for et jumbo-pant. Og hvis du prøver at lande en, vil du stå over for meget strengere kreditkrav end husejere, der ansøger om et konventionelt lån. Det skyldes, at jumbo-lån har større kreditrisiko for långiveren, da der ikke er nogen garanti fra Fannie Mae eller Freddie Mac. Der er også mere risiko, fordi der er flere penge involveret.

Ligesom traditionelle prioritetslån er minimumskravene til en jumbo blevet stadig strengere siden 2008. For at blive godkendt, har du brug for en stjernekreditscore - 700 eller derover - og et meget lavt gæld-til-indkomst-forhold (DTI). DTI bør være under 43% og fortrinsvis nærmere 36%. Selv om det ikke er konventionelle prioritetslån, skal jumboer stadig falde inden for retningslinjerne for, hvad Consumer Financial Protection Bureau betragter som et ”kvalificeret prioritetslån” - et udlånssystem med standardiserede vilkår og regler, såsom 43% DTI.

Du skal bevise, at du har tilgængelige kontanter til rådighed for at dække dine betalinger, som sandsynligvis vil være meget høje, hvis du vælger et standardlån på 30 år med fast rente. Specifikke indkomstniveauer og reserver afhænger af størrelsen på det samlede lån, men alle låntagere har brug for 30 dages lønningsstubber og W2-skatteformer, der strækker sig to år tilbage. Hvis du er selvstændig er er indkomstkravene større: To års selvangivelse og mindst 60 dage med de aktuelle kontoudtog. Låntager har også brug for provokerbare likvide aktiver for at kvalificere sig og likviditetsreserver svarende til seks måneders pantebetalinger. Og alle ansøgere skal vise korrekt dokumentation for alle andre lån og bevis for ejerskab af ikke-likvide aktiver (som andre fast ejendom).

Key takeaways

• Et jumbo-lån er en type finansiering, der overskrider grænserne, der er fastsat af Federal Housing Finance Agency og kan ikke købes, garanteres eller securitiseres af Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Husejere skal gennemgå strengere kreditkrav end dem, der ansøger om et konventionelt lån.
• Godkendelse kræver en stjernekreditscore og en meget lav gæld-til-indkomst-ratio.
• Den gennemsnitlige APR for et jumbo-prioritetslån er ofte på niveau med konventionelle prioritetslån, mens udbetalingerne er ca. 10% til 15% af den samlede købspris.

Jumbo-lånesatser

Mens jumbo-prioritetslån blev brugt til at bære højere renter end konventionelle prioritetslån, er kløften tæt på de senere år. I dag er den gennemsnitlige årlige procentsats (APR) for et jumbo-prioritet ofte på niveau med konventionelle pantelån - og i nogle tilfælde faktisk lavere. Fra marts 2019 debiterede Wells Fargo for eksempel en apr på 4, 092% på et 30-årigt fastforrentet lån og 3, 779% for den samme løbetid på et jumbo-lån.

Selvom de statslige sponsorerede virksomheder ikke kan håndtere dem, er jumbo-lån ofte securitiseret af andre finansielle institutioner; da disse værdipapirer bærer mere risiko, handler de med en afkastpræmie til konventionelle securitiserede prioritetslån. Denne spredning er dog reduceret med renten for selve lånene.

Udbetaling på et Jumbo-lån

Heldigvis er kravene om udbetaling løsnet i samme periode. Tidligere krævede jumbo-långivere ofte boligkøbere til at lægge 30% af boligens købspris (sammenlignet med 20% for konventionelle prioritetslån). Nu er dette tal faldet så lavt som 10% til 15%. Som med ethvert prioritetslån, kan der være forskellige fordele ved at foretage en højere udbetaling - blandt dem for at undgå omkostningerne for de private prioritetsforsikringsudbydere, som långivere kræver for udbetalinger under 20%.

Hvem skal tage et jumbo-lån?

Hvor meget du i sidste ende kan låne afhænger naturligvis af dine aktiver, din kredit score og værdien af ​​den ejendom, du er interesseret i at købe. Disse prioritetslån anses for at være mest passende for et segment af højindkomstindtægter, der tjener mellem $ 250.000 og $ 500.000 om året. Dette segment er kendt som HENRY, et akronym for højtydende, endnu ikke rig. Grundlæggende er dette mennesker, der generelt tjener mange penge, men ikke har millioner i ekstra kontanter eller andre aktiver, der er samlet - endnu.

Mens en person i HENRY-segmentet måske ikke har samlet rigdommen til at købe et dyrt nyt hjem med kontanter, har sådanne indkomsthøjere normalt bedre kreditpoints og mere omfattende kreditforløb end den gennemsnitlige boligkøber, der søger et konventionelt realkreditlån til en lavere beløb. De har også en tendens til at have mere solidt etablerede pensionskonti. De har ofte bidraget i en længere periode end lavindkomstindkomst.

Forvent ikke en stor skattelettelse på et jumbo-lån. Afgrænsningen på prioritetsfradraget er begrænset til $ 750.000 for ny prioritetsgæld.

Dette er kun de slags individer, som institutioner elsker at tilmelde sig langsigtede produkter, delvis fordi de ofte har brug for yderligere formuestyringstjenester. Derudover er det mere praktisk for en bank at administrere et enkelt pant på $ 2 millioner end 10 lån til en værdi af $ 200.000 pr. Stk.

Særlige overvejelser til et Jumbo-lån

Bare fordi du muligvis er kvalificeret til et af disse lån, betyder det ikke, at du skal tage et. Det burde du bestemt ikke, hvis du regner med, at det f.eks. Giver dig en betydelig skattemæssig pause.

Du er sandsynligvis opmærksom på, at du kan trække den prioritetsrente, du betalte for et givet år, fra dine skatter, forudsat at du specificerer dine fradrag. Men du behøver sandsynligvis aldrig at bekymre dig om det loft, IRS placerer på dette fradrag - et loft, der blev sænket ved gennemgangen af ​​skattelettelses- og jobloven. Enhver, der fik et prioritetslån den 14. december, 2017 eller tidligere, kan trække renter på op til 1 million dollars i gæld, hvilket er størrelsen på den gamle cap. Men for boligkøb foretaget efter 14. december 2017 kan du kun trække renterne på op til $ 750.000 i pantegæld. Hvis dit prioritetslån er større, får du ikke det fulde fradrag. Hvis du planlægger at optage et Jumbo-prioritetslån på $ 2 millioner, der optjener $ 80.000 i renter om året, kan du kun trække $ 30.000 $ - renterne på de første $ 750.000 i dit prioritetslån. I virkeligheden får du kun en skattefradrag på 37, 5% af pantelenterne.

Det betyder, at du skal låne med omhu og knuse numrene omhyggeligt for at se, hvad du virkelig har råd til, og hvilke skattefordele du får. Med det statslige og lokale skattefradrag begrænset til $ 10.000 om året på grund af den samme skatteregning, vil en stærkt beskattet ejendom også koste dig mere at eje. Én anden strategi: Sammenlign betingelser for at se, om du tager et mindre overensstemmende lån, plus et andet lån i stedet for et stort jumbo, kan vise sig at være bedre for din økonomi på lang sigt. (For relateret læsning, se "Forståelse af Jumbo mod konventionelle pantelån")