Er det mere problem med at blive en udlejer end det er værd?
Boligudlejningsejendom er måden at tjene penge - eller sådan gør nogle mennesker hævder. På overfladen ser det ud til at være et surefire-bud; i virkeligheden er det normalt mere hovedpine, end det er værd. Udfordringerne starter tidligt, og de involverer næsten altid tid og penge. Lad os se på seks af de store.
Udfordring 1: At finde en ejendom
Der er skrevet hele bøger om at finde en god lejebolig, for ikke at nævne en Investopedia-artikel eller to. Så meget tekst er blevet dedikeret til emnet på grund af dets kritiske betydning. Køb et for dyrt sted, så tjener du aldrig penge. Men det kan også være besværligt at prøve at hænge et godt tilbud. At købe en fixer-overdel kræver, at du har færdigheder, tid, værktøjer og kontanter til at foretage de nødvendige reparationer og renoveringer.
Hvis du ikke har travlt, kan dette være en måde at få et køb på din investering; Hvis du allerede har et fuldtidsjob og en familie, er hvert minut, der bruges på at reparere lejen, et minut, der ikke bruges til en mere rentabel eller underholdende aktivitet. Imidlertid er der i dag administrationsselskaber, der kan gøre en masse af dette benarbejde - fra at lokalisere en ejendom til at opstyre den - for dig selvfølgelig mod et gebyr.
Udfordring 2: Forberedelse af enheden
At få næsten ethvert stykke fast ejendom til lejebetingelse kræver ofte, på et minimum, frisk tæppe og maling. Begge varer kræver tid og penge. Vinduesskærme, dækpletter og vedligeholdelse af græsplæner er andre almindelige behov. Hver gang en lejer afgår, skal disse spørgsmål også revideres.
Udfordring 3: Find lejere
Internettet giver en hurtig og billig måde at finde potentielle lejere på. Selvfølgelig får du ofte det, du betaler for. At køre en annonce i en velrenommeret publikation genererer ofte en bedre klasse af respondenter. I stedet for at college-børn ønsker at spare en penge øger du dine chancer for at få familier og ansvarlige ældre voksne.
At køre en annonce i en måned vil dog tage en lille bid ud af din tegnebog, og korrekt screening af dine lejere ved at køre en kreditcheck og baggrundscheck vil tage et nyt bid. Investeringen er tid og penge værd, da vetting øger dine odds for at få ansvarlige lejere. Ansvarlige lejere betaler deres leje til tiden, misbruger ikke ejendommen og kræver ikke, at du engagerer dig i den dyre og tidskrævende udsættelsesproces.
Udfordring 4: Problemer
Selv gode lejere og perfekte lejeboliger leveres med en række besvær. Ødelagte rør, udstoppede afløb, ødelagte garageporte, kæledyr og værelseskammerater er blot et par af de udfordringer, der opstår. Selv gode lejere vil have din fulde og øjeblikkelige opmærksomhed, når spildevandet sikkerhedskopierer i deres hjem, eller kabelfirmaet ved et uheld skærer telefonlinjerne.
Dårlige lejere er en endnu større udfordring. Daglige opkald og for sent eller ubetalt husleje kan tilføjes besværet. Udflyttelsesdagen er en anden udfordrende tid. Skader på vægge, gulve, tæpper og andre komponenter i hjemmet kan føre til tvister og dyre reparationer. Da hvert øjeblik, spildt krangel er et øjeblik, hvor huset sidder ledigt, er du ofte bedre til at bide kuglen og selv betale for reparationerne. Når vi taler om det: Du bliver sandsynligvis nødt til at tegne udlejerforsikring - nej, din almindelige husejers politik er ikke tilstrækkelig - og det er en anden post i kolonnen løbende udgifter.
Udfordring 5: Vedligeholdelse
Vedligeholdelse af større komponenter og faciliteter er en stor billetartikel. Nye apparater koster hundreder af dollars; et nyt tag eller indkørsel kan koste tusinder af dollars. Hvis lejen er $ 500 pr. Måned og taget er $ 5.000, kan du finde dig selv ved at miste penge hurtigt. Tilføj tæppe, maling og en ny komfur, og lejere, der ikke bliver længe - og ejendommen kunne miste penge i årevis.
Udfordring 6: Rentesatser
Hvad har rentesatser at gøre med noget? Masser! Når satserne falder, er det ofte billigere at købe end at leje, og derfor kan efterspørgslen efter dine enheder (e) falde. Sænkning af lejen for at forblive konkurrencedygtig kan sætte en reel krampe i din evne til at tjene penge.
Sådan tjenes penge
Kan den lille fyr tjene penge med udlejningsejendom med alle de udfordringer, der skal overvindes? Ja, men det kræver en plan. Fire rentable tilgange fremhæves nedenfor:
1. Live-In
Deling af pladsen ved at købe en duplex (eller anden let delbar struktur) er ofte en rentabel virksomhed. Da du alligevel er på stedet og planlægger at tage sig af ejendommen, er de ekstra kontanter en bonus. Selvfølgelig gælder alle udfordringerne stadig, og at bo på stedet betyder, at du altid er tilgængelig og vil være i tæt kontakt med lejere. Planlæg passende, og skærm omhyggeligt.
2. Gå Basic
Udlejning af en ratty lejlighed, der ikke har nogen dejlige faciliteter, gør så lidt vedligeholdelse som muligt og ikke holder op med udseendet fører til overskud. Hvis du ikke tror på det, så kig på boliger uden for campus i enhver universitetsby i landet. Det lyder ikke så rart, men en grundlæggende, nedstrippet ejendom (ingen loftsventilatorer, aircondition osv.) Holder processen enkel.
Fire vægge og et gulv tilvejebringer et minimum af vedligeholdelseskrav og få ting, der kan gå i stykker eller blive beskadiget. Tiltrækning af lejere gennem statslige subsidierede programmer, såsom afdeling 8-boliger, giver garanteret indkomst. Udfordringen her har en tendens til at være, at du til gengæld for et par bukke i hånden ofte får en hård klasse af lejere og en ejendom, der bliver slidt hårdt.
3. Langsigtede beholdninger
Mange ejendomsinvestorer vil fortælle dig, at de dybest set bryder jævnligt på husleje og udgifter. Deres tilgang er at købe en lejebolig, ejendom, lade lejernes leje afbetale pantelånet og derefter sælge om 30 år, forhåbentlig drage fordel af en vis prisvurdering.
Selvom det er en rimelig tilgang, er overskuddet sandsynligvis lille, og kapitalgevinstskatten kan være stor (i betragtning af dit lave omkostningsgrundlag). Og det kræver stadig tid og kræfter, som måske var blevet brugt andre steder.
4. Gå på fuld tid
Seriøse udlejere tager en seriøs tilgang. De inkorporerer, køber flere bygninger og udfører en betydelig del af arbejdet selv. Det er en livsstilsbeslutning, der kræver anstrengelser for alvorlig tid og energi, og en strategi for at købe og sælge for at maksimere fremførsler og afskrivninger på skattetab og minimere indtægterne.
Ansæt en ejendomsadministrator
En ejendomsadministrator kan håndtere mange af opgaverne ved at drive en lejebolig. Dette inkluderer markedsføring, udvælgelse af lejere, vedligeholdelse, budgettering og indsamling af husleje. Du kan overveje at ansætte en ejendomsadministrator, hvis du vil delegere disse opgaver, selvom det vil skære ned i dit overskud.
Property Manager's rolle
Ejendomsledere kan håndtere en række roller. Hvad det er, nøjagtigt, er op til dig at forhandle med din manager. Det er vigtigt at identificere, hvad deres rolle vil være, og udvikle en liste over pligter og ansvar. Finder din ejendomsadministrator bare lejere? Eller vil de håndtere den daglige vedligeholdelse og indsamle husleje?
En ejendomsadministrator kan være en uafhængig entreprenør eller en medarbejder. Du skal tale med din skatteregnskab for at bestemme den mest gunstige tilgang og for at bestemme specifikke forpligtelser, du måtte have.
Du kan også leje et ejendomsadministrationsselskab; et firma, du har kontrakt med for at håndtere direkte alle aspekter af lejeboligen. Dette kan være dyrt, men det kan være ideelt, hvis du har flere lejeboliger.
Valg af en ejendomsadministrator
Sørg for, at enhver ejendomsadministrator, som du overvejer, opfylder de relevante lokale og nationale licenskrav.
Det kan være en god ide at lede efter en manager, der har erfaring med reklame, marketing, lejerelationer, indsamling af husleje, budgettering, leasing og vedligeholdelse. En god ejendomsadministrator vil også være vidende om lokale og statslige love. Som ejendomsejer kan du holdes ansvarlig for din manager, så du kan sagsøges, hvis din leder overtræder nogen retfærdig boliglovgivning.
Når du har besluttet en ejendomsadministrator og betingelserne i arrangementet, skal du skrive en ejendomsadministrationsaftale, der identificerer lederens pligter, kompensation og opsigelsesbetingelser.
Bundlinjen
Er det at blive en udlejer værd at gøre det? Kun du kan bestemme. Bare sørg for at kigge inden du springer og gå ind i din nye bestræbelse med realistiske forventninger og en solid spilplan.
Ved at vide, hvad du får dig ind i, før du gør det, vil du være bedre forberedt på, hvad du støder på og mere sandsynligt vil du nyde oplevelsen.