Hvordan renter påvirker boligmarkedet

Realkreditlån findes i to primære former - fast rente og regulerbar rente - med nogle hybridkombinationer og flere derivater af hver. En grundlæggende forståelse af rentesatserne og de økonomiske påvirkninger, der bestemmer det fremtidige rentesats, kan hjælpe dig med at træffe økonomiske forsvarlige realkreditbeslutninger. Sådanne beslutninger inkluderer valg af et fastforrentet realkreditlån eller regulerbar rente (ARM) eller beslutning om, hvorvidt der skal refinansieres et prioritetsrente.

Låneproduktionslinjen

Lånebranchen har tre primære dele eller forretninger: pantelånsgiveren, aggregatoren og investoren.

Realkreditinstituttet er långiveren. Långivere findes i flere former, fra kreditforeninger og banker til realkreditmæglere. Realkreditinstitutter introducerer og markedsfører lån til forbrugerne. De sælger lån. De konkurrerer med hinanden baseret på de rentesatser, gebyrer og serviceniveau, de tilbyder. De rentesatser og gebyrer, de opkræver, bestemmer deres fortjenstmargener. De fleste realkreditinstitutter “porteføljer” ikke lån (hvilket betyder, at de ikke beholder låneaktivet). I stedet sælger de pantelånet til det sekundære realkreditmarked. De rentesatser, de opkræver forbrugere, bestemmes af deres fortjenstmargener og den pris, hvorpå de kan sælge pantelånet til det sekundære prioritetsmarked.

Aggregatoren køber realkreditlån fra andre institutioner. De er en del af det sekundære realkreditmarked. De fleste aggregatorer er også realkreditinstitutter. Aggregatorer samler mange lignende prioritetslån sammen for at danne pantebaserede værdipapirer (MBS) - en proces, der kaldes securitisation. Et værdipapireret sikkerhed er en obligation, der er bakket op af en underliggende pool med prioritetslån. Realkreditstøttede værdipapirer sælges til investorer. Den pris, hvorpå der kan sælges prioritetslån med sikkerhed, til investorer, bestemmer den pris, som aggregatorer skal betale for nyopståede prioritetslån fra andre långivere og de rentesatser, de tilbyder forbrugerne for deres egne prioritetslån.

Der er mange investorer i værdipapirtilpassede værdipapirer: pensionsfonde, gensidige fonde, banker, hedgefonde, udenlandske regeringer, forsikringsselskaber og Freddie Mac og Fannie Mae (statsstøttede virksomheder). Når investorer forsøger at maksimere afkastet, kører de ofte relative værdianalyser mellem prioritetslån og andre fastforrentede investeringer såsom erhvervsobligationer. Som med alle finansielle værdipapirer bestemmer investorernes efterspørgsel efter værdipapirer med sikkerhed i prioritetslån den pris, de vil betale for disse værdipapirer.

Investorers indvirkning på realkreditrenter

I vid udstrækning bestemmer sikkerhedsinvestorer med prioritetslån fastlæggelse af realkreditrenter, der tilbydes forbrugerne. Som forklaret ovenfor ender pantelånets produktionslinje i form af sikkerhedspant, der er købt af en investor. Det frie marked bestemmer markedets clearingpriser, som investorerne skal betale for værdipapirer med sikkerhed i prioritetslån. Disse priser snor sig tilbage gennem prioritetsbranchen for at bestemme de rentesatser, du får tilbudt, når du køber dit hus.

Fast realkreditlån

Rentesatsen på et fast rente fastlægges for prioritetslånets levetid. Imidlertid har 30-årige fastforrentede prioritetslån en kortere levetid på grund af, at kunder flytter eller refinansierer deres prioritetslån. Tommelfingerreglen plejede at være, at husejere opholdt sig i deres hjem i gennemsnit syv år. Imidlertid rapporterede National Association of Home Builders i januar 2018, at dette nu er ændret til 12 til 13 år.

Realkreditstøttede sikkerhedspriser er meget korrelerede med priserne på amerikanske statsobligationer. Dette betyder, at prisen på sikkerhedsstillelse med prioritetsfacilitet, der understøttes af 30-årige prioritetslån, flytter sig med prisen på den amerikanske statskasse til fem-årige seddel eller den amerikanske statskasse 10-årige obligation baseret på en finansiel hovedstol, der kaldes varighed. I praksis er et 30-årigt prioritetslån nærmere den fem-årige note, men markedet har en tendens til at bruge den 10-årige obligation som benchmark. Dette betyder også, at renten på 30-årige fastforrentede realkreditlån, der tilbydes forbrugerne, skal bevæge sig op eller ned med afkastet på den amerikanske statskasse 10-årige obligation. En obligationsrente er en funktion af dens kuponrente og pris.

De økonomiske forventninger bestemmer prisen og udbyttet på amerikanske statsobligationer. En bonds værste fjende er inflation, som eroderer værdien af ​​fremtidige obligationsbetalinger - både kuponbetalinger og tilbagebetaling af hovedstolen. Når inflationen er høj eller forventes at stige, falder obligationskurser, hvilket betyder, at deres renter stiger - der er et omvendt forhold mellem en obligations kurs og dens rente.

Feds rolle

Federal Reserve spiller en stor rolle i inflationsforventningerne. Dette skyldes, at obligationsmarkedets opfattelse af, hvor godt Federal Reserve kontrollerer inflationen gennem administration af kortvarige renter, bestemmer længere renter, såsom udbyttet af den amerikanske statskasse 10-årige obligation. Med andre ord sætter Federal Reserve de aktuelle kortsigtede renter, som markedet fortolker for at bestemme de langsigtede renter, såsom udbyttet på den amerikanske statskasse 10-årige obligation.

Husk, at renterne på 30-årige realkreditlån er meget korrelerede med udbyttet af den amerikanske statskasse 10-årige obligation. Hvis du prøver at forudsige, hvad 30-årig fastforrentet realkreditrente vil gøre i fremtiden, skal du se og forstå afkastet på den amerikanske statskasse 10-årige obligation (eller den fem-årige note) og følge, hvad markedet er siger om Federal Reserve monetære politik.

Prioritetslån - ARM

Renten på et prioritetsrente kan ændres månedligt, hver sjette måned, årligt eller sjældnere, afhængigt af pantebetingelserne. Rentesatsen består af en indeksværdi plus en margin. Dette er kendt som den fuldt indekserede rente. Det afrundes normalt til en ottendedel af et procentpoint. Indeksværdien er variabel, mens margenen er fastlagt for realkreditlånets levetid. For eksempel, hvis den aktuelle indeksværdi er 6, 83% og margenen er 3%, ville afrunding til den nærmeste ottende procentdel gøre den fuldt indekserede rente til 9, 83%. Hvis indekset faldt til 6, 1%, ville den fuldt indekserede rente være 9, 1%.

Renten på et prioritetslån er reguleret til et indeks. Der er flere forskellige realkreditindekser, der bruges til forskellige prioritetslån med justerbar rente, som hver er konstrueret ved hjælp af rentesatserne på enten en type aktivt handlet økonomisk sikkerhed, en type banklån eller en type bankindskud. Alle de forskellige realkreditindekser er stort set korrelerede med hinanden. Med andre ord bevæger de sig i samme retning, op eller ned, efterhånden som de økonomiske forhold ændrer sig.

De fleste realkreditindekser betragtes som kortvarige indekser. "Kortvarig" eller "løbetid" refererer til værdien af ​​værdipapirer, lån eller indskud, der bruges til at konstruere indekset. Typisk betragtes enhver sikkerhed, lån eller indskud, der har en løbetid på et år eller mindre, som kort sigt. De fleste kortvarige renter, inklusive dem, der bruges til at konstruere realkreditindekser, er tæt korreleret med en rente, der kaldes Federal Funds Rate.

Forudsigelse af ændringer

Hvis du prøver at forudsige renteændringer på prioritetslån med regulerbar rente, skal du se på formen på rentekurven. Rentekurven repræsenterer renterne på amerikanske statsobligationer med løbetid fra tre måneder til 30 år.

Når formen på kurven er flad eller nedad, betyder det, at markedet forventer, at Federal Reserve holder de korte renter stabile eller flytter dem lavere. Når formen på kurven er skrånende, forventer markedet, at Federal Reserve flytter de korte renter højere.

Kurvens stejle i begge retninger er en indikation af, hvor meget markedet forventer, at Federal Reserve hæver eller sænker de korte renter. Prisen på Fed Funds futures er også en indikation af markedets forventninger til fremtidige korte renter.

Bundlinjen

En forståelse af, hvad der har indflydelse på nuværende og fremtidige faste og justerbare renter for realkreditlån, kan hjælpe dig med at træffe økonomiske forsvarlige prioritetsbeslutninger. For eksempel kan det informere din beslutning om at vælge et prioritetsrente til et fast prioritetslån og hjælpe dig med at beslutte, hvornår det er fornuftigt at refinansiere ud af et prioritetsrente.

Tro ikke på alt, hvad du hører på tv. Det er ikke altid "et godt tidspunkt at refinansiere dit prioritetslån, før renten stiger yderligere." Renten stiger måske yderligere fremad - eller de falder muligvis. Find ud af, hvad rentekurven siger.

• (Se mere om, hvordan rentesatser fungerer på et realkreditlån, tjek de aktuelle prioritetsrenter, hvordan rentesatser fungerer på et prioritetslån, forståelse af realkreditbetalingsstrukturen, pantpoint: Hvad er poenget?
• Prioritetslån: Fast rente kontra regulerbar rente, fast eller variabel rente Pantelån: Hvilken er bedre lige nu? Find de bedste pantesatser, har du en god pantesats? Lås det i !, De vigtigste faktorer, der påvirker realkreditrenter, prognoser for realkreditrenter: Køb, sælg eller refi ?, Justerbar rente Pantelån: Hvad sker der, når renten går op, er huspriser eller rente vigtigere ?, Indkøb af pantelån priser)