Boligkooperativer: En unik type boligejerskab

At købe et hus eller leje en lejlighed er ikke den eneste leveordning der findes på markedet. Boligkooperativer, kaldet kooperationer, er et alternativ til de traditionelle metoder til at erhverve en primær bolig. I denne artikel forklarer vi, hvad et andelsselskab er, og hvordan det adskiller sig fra andre boliger.

Ejerlejligheder kontra kooperativer

Ejerlejligheder er boliger i flere enheder med privatejede boliger og fælles fællesarealer. Ejerlejligheder klassificeres som fast ejendom, hvilket betyder, at købere ejer gerningerne til deres boliger. Hvis du overvejer at købe et condo, er det fordelagtigt at undersøge dine realkreditmuligheder ved hjælp af en realkreditregnemaskine som den nedenfor.

I modsætning til hytter betragtes co-ops ikke som fast ejendom. Når du køber en co-op, bliver du en aktionær i et selskab, der ejer ejendommen. Som aktionær har du ret til eksklusiv brug af en boligenhed i ejendommen.

Omkostninger

For at købe aktier i en co-op, optager hver køber et "aktielån" i stedet for et prioritetslån. Disse lån fungerer meget som pantelån. Ud over de lånebetalinger, der foretages til långiveren, er co-op-beboere ansvarlige for at betale en forholdsmæssig andel af udgifterne til drift og vedligeholdelse af bygningen. Kendt som "vedligeholdelse" betales disse omkostninger normalt til partnerskabet månedligt og faktureres omkostningsbasis. Priserne stiger, når udgifterne til varer og tjenester stiger.

Omkostningerne ved ejendommens prioritetslån kan inkluderes i det månedlige gebyr: Selv hvis en individuel lejer har afbetalt sin andel af lånet, er det muligt for selve bygningen at have et pant i det, der ejes af selskabet, ikke af en individuel partner. Aktielånet betaler omkostningerne ved at købe ind i partnerskabet. Det har intet at gøre med det underliggende pantelån på selve ejendommen. Købere har ret til alle de skattefradrag, som husejere nyder godt af, inklusive fradrag for renter og ejendomsskatter.

Ekstra udgifter inkluderer månedlige brugsregninger for hver købers bopæl, der betales individuelt og forsikringsomkostninger. Selv om selve bygningen skal være dækket af en tæppet forsikringspolice, er indholdet af hver enkelt bolig ikke. En personlig forsikring, kendt som en HO-6, er påkrævet for at beskytte personlige ejendele mod vandskader, brand, tyveri og andre ulykker.

Funktioner

Co-ops er ofte billigere end lejligheder, fordi de opererer på omkostningsbasis, og samler penge fra beboerne for at betale udestående regninger. I områder, hvor leveomkostningerne er høje, såsom New York City, kan co-ops være et attraktivt valg fra et økonomisk perspektiv.

Co-ops skal overholde de love, der regulerer retfærdige boliger, men de kan være mere restriktive end andre boliger, når det kommer til ejerskabskrav. Da der ikke er nogen udlejer, og der ikke er lejere, fastlægges reglerne for køb af aktier i partnerskabet af partnerne. F.eks. Kan nye købere være forpligtet til at have en bestemt nettoværdi eller en vis gæld-til-indkomstprocent ud over at demonstrere evnen til at opfylde de økonomiske forpligtelser ved co-op-købet.

En baggrundskontrol kan også være påkrævet. Som andre typer boliger er nogle kooperationer designet til kun at imødekomme ældre eller andre specifikke grupper. Disse strengere krav til ejerskab giver en luft af sikkerhed og eksklusivitet til co-op ejerskab. Til gengæld for denne eksklusivitet køres co-ops generelt på en mere restriktiv måde end condos. High-end enheder, for eksempel, kan forbyde udlejning. Alle partnere deler i omkostningerne ved driften af ​​bygningen. En standard fra en partner kan kræve, at de andre partnere dækker partnerens omkostninger, selvom de strenge krav til ejerskab generelt holder standarder til et minimum.

Strukturen i boligsamarbejde varierer afhængigt af det specifikke land, hvor det ligger. I USA og Canada inkluderer de mest populære indstillinger:

• Markedsrate-kooperationer: Tillad partnere at købe og sælge aktier, uanset hvilken kurs markedet vil have.
• Co-ops med begrænset kapital: Angiv begrænsninger for den pris, hvorpå aktier kan købes og sælges.
• Leasing Co-ops: Co-op-selskabet lejer bygningen snarere end at eje den og bygger ingen egenkapital. I dette tilfælde kan kooperationen have en kontantreserve i hånden, hvis bygningen nogensinde går op til salg.

Ud over det økonomiske aspekt af co-op-ejerskab er der også et socialt aspekt, der skal tages i betragtning. Mindre co-ops køres strengt af beboerne, hvor alle kaster sig ind for at tage sig af opgaver, såsom vedligeholdelse, landskabsarkitektur og fastsættelse af regler. Store enheder kan drives af et bestyrelse bestående af en undergruppe af beboere. I begge tilfælde er der regler, der skal følges, og en vis grad af social interaktion, der finder sted. Hvis du ikke kan lide at dele beslutningstagende myndighed, kan co-op living muligvis ikke appellere til dig.

Før du køber

Før du køber, skal du overveje følgende:

• Beliggenhed
• Faciliteter
• Omkostninger

Fordi du køber en virksomheds aktier, skal du sørge for at tjekke virksomhedens økonomiske situation og møde selskabets aktionærer. De vil ikke kun være dine forretningsforbindelser, men også dine naboer.

Bundlinjen

Læs co-ops vedtægter, vedtægter, abonnementsaftale, regler og enhver anden tilgængelig dokumentation. Sørg for, at du virkelig forstår, hvordan andelssamarbejdet fungerer, herunder hvordan det styres, hvad du skal betale for, og hvor meget denne betaling vil være. Spørg om betingelserne for ethvert underliggende prioritetslån, politikken over for kæledyr og din evne til at foretage ændringer i din bolig. Der er ingen skade ved at stille spørgsmål; en lille ekstra indsats på forhånd kan gå langt i retning af at sikre en harmonisk langsigtet leveordning.