Midler fra operationer (FFO)
Midler fra operationer (FFO) henviser til det tal, der bruges af ejendomsinvesteringer (REIT) til at definere pengestrømmen fra deres operationer.
FFO beregnes ved at tilføje afskrivninger og indtægter til indtjeningen og derefter trække eventuelle gevinster ved salg. Det citeres undertiden på en per-aktie-basis. FFO-pr-aktie-forholdet skal bruges i stedet for indtjening pr. Aktie (EPS), når man vurderer REIT'er og andre lignende investeringstrusts.
01:10Midler fra operationer (FFO)
Forståelse af midler fra operationer (FFO)
FFO er et mål for de kontanter, der genereres af en REIT; ejendomsselskaber bruger FFO som et benchmark for driftsresultater. National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) var oprindeligt banebrydende for dette tal, som er en ikke-GAAP-foranstaltning.
Formlen for FFO er:
FFO = Nettoindkomst + afskrivning + amortisering - gevinster ved salg af ejendom .
Alle komponenter i FFO-beregningen er anført i en REIT's resultatopgørelse. Hvis en REIT for eksempel havde en afskrivning på $ 20.000, gevinst ved salg af ejendom på $ 40.000 og en nettovinst på $ 100.000, ville dens FFO være $ 80.000. Alle REIT'er skal vise deres FFO-beregninger i offentlige regnskaber. De afslører normalt foranstaltningen som en fodnote i resultatopgørelsen.
FFO skal ikke forveksles med en REITs pengestrøm fra driften, der rapporteres på firmaets kontantstrømopgørelse og måler i stedet nettobeløbet kontanter og ækvivalenter, der strømmer til et firma fra regelmæssige, igangværende forretningsaktiviteter. FFO bør ikke ses som et alternativ til pengestrøm som et mål for likviditet.
Hvorfor FFO er et godt mål for REIT-resultater
FFO kompenserer for omkostningsregnskabsmetoder, der unøjagtigt kan kommunikere en REITs sande præstation. GAAP-regnskab kræver, at alle REITs afskrives deres investeringsejendomme over tid ved hjælp af en af standardafskrivningsmetoderne. Imidlertid stiger mange investeringsejendomme faktisk i værdi over tid, hvilket gør afskrivninger unøjagtige i beskrivelsen af en REIT-værdi. Afskrivninger og amortiseringer skal tilføjes nettoindtægten for at forene dette emne.
FFO trækker også eventuelle gevinster ved salg af ejendom, fordi disse typer salg anses for at være engangsbeløb. REITs skal betale 90% af al skattepligtig indkomst i form af udbytte. Gevinster ved salg af ejendom bidrager ikke til en REITs skattepligtige indkomst og bør derfor ikke indgå i en måling af værdi og præstation.
Som nævnt leveres FFO pr. Aktie undertiden af virksomheder som et supplement til deres EPS-tal af ovennævnte grunde. Tilsvarende vurderer mange analytikere og investorer et REIT's pris-FFO-forhold som et supplement til pris-indtjeningskvoten.
Justerede midler fra driften
I stigende grad beregner ejendomsanalytikere også en REIT's justerede midler fra driften (AFFO). Denne beregning tager en REIT's FFO og trækker alle tilbagevendende udgifter, der aktiveres og derefter afskrives, samt enhver lige foring af huslejen. Disse tilbagevendende kapitaludgifter kan omfatte sådanne vedligeholdelsesudgifter som malerprojekter eller tagudskiftning. AFFO har fået trækkraft som et mere præcist skøn over en REIT's indtjeningspotentiale.
AFFO-foranstaltningen blev udviklet for at give et bedre mål for en REIT's kontantgenererede eller udbyttebetalende kapacitet. Ud over AFFO kaldes denne alternative foranstaltning undertiden som disponible midler eller kontanter, der er tilgængelige til distribution.
Eksempel på en REIT's FFO
Det populære indkøbscenter REIT Simon Property Group rapporterede om midler fra driften på sin indtægtsopgørelse for 2017 på 4 milliarder dollars, en stigning på 6% fra 2016. Virksomhedens nettoresultat udgjorde i mellemtiden 2, 2 milliarder dollars. For at nå frem til FFO tilføjede firmaet afskrivninger og amortiseringer på ca. $ 1, 8 milliarder og justerede yderligere for andre mindre tal - inklusive en reduktion på 5, 3 millioner dollars til betaling af foretrukne udlodninger og udbytter og en ikke-kontrollerende interessesdel af afskrivninger og amortisering, der resulterede i en yderligere $ 17, 1 millioner reduktion. Simon rapporterede desuden et fortyndet FFO-pr-aktie-tal på $ 11, 21 sammenlignet med et fortyndet EPS-tal på $ 6, 24.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.