Fleksibel betaling ARM
Et fleksibelt betalings ARM, også kendt som en option ARM, var en type prioritetslån, der gjorde det muligt for låntageren at vælge mellem fire forskellige betalingsmuligheder hver måned: en 30-årig, amortiserende betaling; en 15-årig, fuldt amortiserende betaling; en rentebetaling eller en såkaldt minimumsbetaling, der ikke dækkede den månedlige rente. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerede effektivt fleksible betalings ARM'er i 2014 gennem nye kvalificerede prioritetslån (QM) standarder.
BREAKING NED Fleksibel betalingsarm
Fleksible betalingsarmer var populære inden subprime-krisen i 2007-2008, da boligpriserne steg hurtigt. Realkreditlånene havde en meget lav introduktionsrente, typisk 1 procent, hvilket førte til, at mange mennesker antog, at de havde råd til mere hjem, end deres indkomst antyder. Men teasersatsen var kun i en måned. Derefter nulstilles renten til et indeks, såsom Wells Cost of Saving Index (COSI) plus en margin, hvilket ofte resulterer i "betalingschok."
Ved hjælp af den nye rente kunne låntagere vælge at foretage en konventionel 30-årig pantebetaling eller en endnu større, hurtigere 15-årig betaling. I praksis gjorde få låntagere dette; efter den første måned valgte de fleste enten den eneste rentebetaling eller den mindste månedlige betaling, der syntes meget. Mange låntagere forstod ikke, at den ubetalte rente ville blive overført til lånesaldoen, en proces kaldet negativ amortisering. Da boligpriserne kollapsede, fandt låntagere, at de skyldte mere på deres prioritetslån, end deres hjem var værd.
Detaljerne udløste mange husejere
Option ARMs havde også en masse fine print, som mange låntagere har overskrevet. F.eks. Havde de fleste optioner ARM'er en negativ amortiseringshøjde, hvilket betyder, at låntager kun kunne foretage mindste betalinger, indtil lånets værdi nåede 110-115 procent af det oprindelige beløb. Minimumsbetalinger steg også årligt, undertiden med procentdele, der ikke virkede meget men sammensatte hurtigt. Og den betalingsmulighed, der kun havde interesse, var normalt kun god i de første ti år. Mange husejere så deres lånebetalinger mere end dobbelt efter kun få år.
For at afskrække banker fra at skrive lån, der potentielt kan gå konkurs i husejere, etablerede CFPB sit Qualified Mortgage-program i 2014. Under dette program ville visse typer stabile prioritetslån få agenturets QM-godkendelse og kvalificere den udstedende bank til større beskyttelse i tilfælde af misligholdelse . Da negative amortiseringslån som fleksible betalings ARM'er aldrig fik QM-godkendelse, opgav bankerne stort set dem til fordel for mere konventionelle ARM og fastforrentede prioritetslån.