Fannie Mae, Freddie Mac og kreditkrisen i 2008

Da boligboblen fra 2001-2007 brast, forårsagede den en nedsættelse af et prioritetslån. Dette bidrog til en generel kreditkrise, der udviklede sig til en verdensomspændende finanskrise. Mange kritikere har afholdt den amerikanske kongres - og dens manglende vilje til at tømme Fannie Mae og Freddie Mac - ansvarlig for kreditkrisen. Her skal vi undersøge, i hvilket omfang Fannie Mae, Freddie Mac og deres allierede i Kongressen bidrog til den største økonomiske krise siden den store depression.

NØGLE UDTAGELSER

• Fannie Mae blev chartret af den amerikanske kongres som en regeringssponseret virksomhed (GSE) i 1968, og Freddie Mac fulgte to år senere.
• Fannie Mae og Freddie Mac fik et statsstøttet monopol i en stor del af det amerikanske sekundære realkreditmarked.
• Dette monopol kombineret med regeringens implicitte garanti for at holde disse virksomheder flydende ville senere bidrage til realkreditmarkedets sammenbrud.
• I 2007 begyndte Fannie Mae og Freddie Mac at opleve store tab på deres beholdte porteføljer, især på deres Alt-A- og subprime-investeringer.
• Den 6. september 2008 var det tydeligt, at markedet troede, at virksomhederne var i økonomiske problemer, og FHFA satte virksomhederne i konservatorium.

Realkreditmarkeder: En kort historie

I løbet af det tyvende århundrede foregik realkreditudlån for det meste hos banker, opsparing og lån, thrifts og kreditforeninger. Den mest almindelige type prioritetslån var et fast rente. De fleste af de finansielle institutioner med oprindelse i prioritetslån havde de prioritetslån, de stammer fra i deres bøger.

Fannie Mae blev chartret af den amerikanske kongres som en regeringssponseret virksomhed (GSE) i 1968, og Freddie Mac fulgte to år senere. Fannie Mae blev oprindeligt oprettet i 1938 som en del af regeringen, men tingene begyndte at ændre sig hurtigt efter privatiseringen i 1968. Fannie Mae og Freddie Mac skabte et likvide sekundært marked for realkreditlån. Dette betød, at finansielle institutioner ikke længere skulle holde fast på de prioritetslån, de stammer fra. De kunne sælge realkreditlån på sekundærmarkedet kort efter oprindelsen. Ved at sælge prioritetslån frigjorte midler til oprettelse af yderligere realkreditlån.

Fannie Mae og Freddie Mac havde en positiv indflydelse på realkreditmarkedet ved at øge bolighedsraterne i USA. At lade Fannie Mae og Freddie Mac fungere som underforståede regeringsstøttede monopoler havde utilsigtede konsekvenser. Historien har vist, at disse konsekvenser langt opvejer fordelene ved disse organisationer.

Privilegierne ved GSE-status

Ifølge Fannie Mae og Freddie Mac's kongrescharter, som gav dem GSE-status, fungerede de med visse bånd til den amerikanske føderale regering. Fra den 6. september 2008 blev de placeret under direkte tilsyn af den føderale regering.

I henhold til deres kongres charter:

• Præsidenten for De Forenede Stater udnævner fem af de 18 medlemmer af organisationernes bestyrelser.
• Sekretæren for finansministeriet har tilladelse til at købe op til 2, 25 milliarder dollars værdipapirer fra hvert selskab for at understøtte deres likviditet.
• Begge virksomheder er fritaget for statslige og lokale skatter.
• Begge virksomheder er reguleret af Department of Housing and Urban Development (HUD) og Federal Housing Finance Agency (FHFA).

FHFA regulerer den økonomiske sikkerhed og sundheden hos Fannie Mae og Freddie Mac. Det inkluderer implementering, håndhævelse og overvågning af deres kapitalstandarder. FHFA begrænser også størrelsen på deres prioritetsinvesteringsporteføljer. HUD er ansvarlig for de generelle boligmissioner for Fannie og Freddie.

Fannie og Freddie's GSE-status skabte visse opfattelser på markedet. Den første af disse var, at den føderale regering ville træde ind og redde disse organisationer, hvis begge firmaer nogensinde skulle komme i økonomiske problemer. Dette er kendt som en implicit garanti.

Det faktum, at markedet troede på denne implicitte garanti, gjorde det muligt for Fannie Mae og Freddie Mac at låne penge på obligationsmarkedet til lavere renter end andre finansielle institutioner. Udbyttet på Fannie Mae og Freddie Mac's selskabsgæld, kendt som agenturgæld, var historisk omkring 35 basispoint højere end amerikanske statsobligationer. AAA-klassificeret finansiel virksomhedsgæld har historisk set givet omkring 70 basispoint mere end amerikanske statsobligationer. Femogtredive basispoint virker ikke meget, men det gjorde en enorm forskel på grund af de billioner af dollars, der var involveret.

Private overskud med offentlig risiko

Med en finansieringsfordel i forhold til deres Wall Street-rivaler tjente Fannie Mae og Freddie Mac betydelige overskud i mere end to årtier. I denne periode var der hyppig debat om Fannie og Freddie blandt økonomer, fagfolk på det finansielle marked og embedsmænd. Benyttede den underforståede regeringsstøtte til Fannie og Freddie faktisk de amerikanske husejere? Eller hjalp regeringen bare virksomhederne og deres investorer, mens de skabte moralsk fare?

Fannie Mae og Freddie Mac fik et statsstøttet monopol i en stor del af det amerikanske sekundære realkreditmarked. Dette monopol kombineret med regeringens implicitte garanti for at holde disse virksomheder flydende ville senere bidrage til realkreditmarkedets sammenbrud.

Fannie og Freddie's Growth

Fannie Mae og Freddie Mac voksede meget store med hensyn til udstedte aktiver og pantebaserede værdipapirer (MBS). Med deres finansieringsfordel købte og investerede de i et stort antal realkreditlån og prioritetslån. De foretog disse investeringer med lavere kapitalkrav end andre regulerede finansielle institutioner og banker.

Figur 1 og 2 nedenfor viser den utrolige mængde gæld, der er udstedt af virksomhederne, deres enorme kreditgarantier og den store størrelse af deres beholdte porteføljer af realkreditinvesteringer. Den amerikanske statsgæld bruges som benchmark.

figur 1

Kilde: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Figur 2

Kilde: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Fannie Mae og Freddie Mac havde mange kritikere, der rejste røde flag om de risici, virksomhederne fik lov til at tage. Fannie Mae og Freddie Mac fandt imidlertid mange allierede i Kongressen trods disse tidlige advarsler.

Vedligeholdelse af monopoler

Konkurrerende virksomheder og nogle embedsmænd krævede en strammere regulering af pantegiganterne. Fannie Mae og Freddie Mac hyrede dog legioner af lobbyister og konsulenter. De gav også kampagnebidrag gennem deres egne politiske handlingsudvalg og finansierede nonprofitorganisationer for at påvirke medlemmer af den amerikanske kongres. De fik lov til at fortsætte med at vokse og påtage sig risiko under deres kongrescharter med implicit føderal opbakning.

Wall Street Rivals Deltag i festen

Det burde ikke komme som nogen overraskelse, at konkurrenterne på Wall Street ville ind på profit Bonanza. De ønskede at securitisere og investere i de dele af realkreditmarkedet, som den føderale regering reserverede til Fannie og Freddie. De fandt en måde at gøre dette på gennem økonomisk innovation, som blev ansporet til af historisk lave korte renter.

Wall Street begyndte at skabe et likvide og ekspanderende marked for realkreditprodukter bundet til kortsigtede renter, såsom LIBOR, begyndt i ca. 2000. Disse prioritetslån med regulerbar rente blev solgt til låntagere som lån, som låntageren ville refinansiere ud af længe før betalinger justeret opad. De havde ofte eksotiske egenskaber, såsom kun interesse eller endda negativ amortiseringsfunktioner. Huslån blev ofte indgået med slappe retningslinjer for forsikring, hvilket førte til væksten i subprime-prioritetslån.

Investorer som pensionskasser, udenlandske regeringer, hedgefonde og forsikringsselskaber købte let de sofistikerede værdipapirer, Wall Street, der blev oprettet på grund af boliglån. Fannie Mae og Freddie Mac så deres markedsandele falde. De begyndte derefter at købe og garantere et stigende antal lån og værdipapirer med lav kreditkvalitet.

Partiet slutter

Det er en simpel kendsgerning, at der er mindre risiko for misligholdelse af boliglån, når boligpriserne stiger. Egenkapitalen i et hjem er en af ​​de bedste måder at måle risikoen for misligholdelse. Husejere med store mængder egenkapital går ikke væk fra deres prioritetslån, fordi de har for meget at tabe. Dette er den model, hvorpå husejere, realkreditinstitutter, Wall Street, kreditvurderingsbureauer og investorer byggede pantebonanza. Priserne kollapsede, da boligboblen brast, så mange husejere så deres egenkapital udslettet. Efter at have mistet deres egenkapital og deres job blev et stort antal husejere tvunget til at misligholde samme tid. Wall Street's sofistikerede risikomodeller inkluderede ikke dette scenarie.

I 2007 begyndte Fannie Mae og Freddie Mac at opleve store tab på deres beholdte porteføljer, især på deres Alt-A- og subprime-investeringer. I 2008 førte FHFA til at konkludere, at de snart ville være insolvent. Den 19. marts tilladte føderale tilsynsmyndigheder de to virksomheder at påtage sig yderligere 200 milliarder dollars i gæld i håb om at stabilisere økonomien. Den 6. september 2008 var det tydeligt, at markedet troede, at virksomhederne var i økonomiske problemer, og FHFA satte virksomhederne i konservatorium. Amerikanske skatteydere blev efterladt på krogen for fremtidige tab.

Kongres deler nogle skyld

Mange medlemmer af den amerikanske kongres var stærke tilhængere af Fannie Mae og Freddie Mac. På trods af advarsler og røde flag rejst af kritikere fortsatte de med at give virksomhederne mulighed for at stige i størrelse. Fannie og Freddie blev opfordret til at købe et stigende antal lån med lavere kreditkvalitet for at hjælpe de ugunstigt stillede og støtte markedet. Wall Street ville sandsynligvis have introduceret innovative prioritetsprodukter, selv i fravær af Fannie Mae og Freddie Mac. På den anden side kan det konkluderes, at Wall Street's ekspansion til eksotiske prioritetslån var motiveret af behovet for at konkurrere med Fannie og Freddie. Wall Street ledte efter en måde at tackle den implicitte garanti, der blev givet Fannie Mae og Freddie Mac af den amerikanske kongres.

Fannie Mae og Freddie Mac skabte en enorm mængde gæld og kreditgarantier i årene frem til 2007. Kongressen skulle have anerkendt de systematiske risici for det globale finansielle system, som disse firmaer udgør. De burde have overvejet risiciene for de amerikanske skatteydere, der til sidst ville stå for regningen for en regeringsafvikling.