Omkostningsmetode
Omkostningsmetoden er en metode til fastlæggelse af fast ejendom, der antager, at den pris, som en køber skal betale for et stykke ejendom, skal svare til omkostningerne ved at opføre en tilsvarende bygning. Ved vurdering af omkostningsmetoden er markedsprisen for ejendommen lig med omkostningerne ved jord plus tillægsomkostninger til byggeri med fradrag af afskrivninger. Det giver den mest nøjagtige markedsværdi, når ejendommen er ny.
Forståelse af omkostningsmetoden
Omkostningsmetoden er en af tre værdiansættelsesmetoder for fast ejendom; de andre er indkomstmetoden og den sammenlignelige tilgang.
I stedet for at fokusere på andre priser, lignende huse i området sælger for eller en ejendoms evne til at generere indkomst, værdsætter denne metode fast ejendom ved at beregne, hvor meget bygningen ville koste i dag, hvis den blev ødelagt og skulle udskiftes. Det tager også hensyn til, hvor meget jorden er værd, og foretager fradrag for ethvert værditab, ellers kendt som afskrivning.
Logikken bag denne tilgang er, at det giver meget mening for købere at betale mere for en ejendom end hvad det ville koste at bygge fra bunden af.
Der er to hovedtyper af vurdering af omkostningsmetode:
- Reproduktionsmetode: Denne tilgang vurderer, at en kopi af ejendommen er bygget og giver opmærksomhed på duplikering af originale materialer.
- Udskiftningsmetode. I dette tilfælde antages det, at den nye struktur har den samme funktion med nyere materialer under anvendelse af aktuelle konstruktionsmetoder og et opdateret design.
Når alle estimater er samlet, beregnes omkostningsmetoden på følgende måde: Udskiftnings- eller reproduktionsomkostninger - afskrivning + jordværdi = værdien af ejendommen.
Key takeaways
- Metoden til værdiansættelse af omkostningen anbefaler den pris, som en køber skal betale for et stykke ejendom, skal svare til prisen for at opbygge en tilsvarende struktur.
- Markedsprisen for ejendommen er lig med omkostningerne ved jord plus omkostninger til byggeri minus afskrivninger.
- Omkostningsmetoden betragtes som mindre pålidelig end andre metoder til vurdering af fast ejendom, men kan være nyttig i visse tilfælde.
Fordele og ulemper ved omkostningsmetoden
Omkostningsmetoden anses generelt for at være mindre pålidelig end indtægterne og sammenlignelige metoder. Det kræver visse antagelser, herunder at tage for givet, at der er tilstrækkelig ledig jord til at køberen kan bygge en identisk ejendom.
Hvis der ikke findes sammenlignelige ledige arealer, skal værdien estimeres, hvilket gør vurderingen mindre nøjagtig. Manglen på lignende byggematerialer reducerer også nøjagtigheden af vurderingen og øger plads til subjektivitet. Beregning af afskrivning på ældre ejendom er heller ikke ligetil og let målbar.
På trods af disse begrænsninger er der nogle få tilfælde, hvor omkostningsmetoden kan være nyttig og endda nødvendig. Værdsættelse af de forskellige komponenter i fast ejendom hver for sig er især nyttigt, når man handler med ejendomme, der er nye eller adskiller sig fra andre.
Eksempler på omkostningsmetode
Egenskaber til særlig brug
Omkostningsmetoden kræves og undertiden den eneste måde at bestemme værdien af bygninger til eksklusiv brug, såsom biblioteker, skoler eller kirker. Disse ressourcer genererer ringe indkomst og markedsføres ikke ofte, hvilket ugyldiggør indkomsten og sammenlignelige tilgange.
Nybyggeri
Omkostningsmetoden bruges ofte også til nybyggeri. Byggelångivere kræver vurdering af omkostningsfremgangsmåde, fordi enhver markedsværdi eller indkomstværdi er afhængig af projektstandarder og færdiggørelse. Projekter omvurderes i forskellige byggetrin for at muliggøre frigivelse af midler til den næste fase af færdiggørelsen.
Forsikring
Forsikringsvurderinger har en tendens til at bruge omkostningsmetoden, fordi kun værdien af forbedringer er forsikringsmæssige, og jordværdien er adskilt fra den samlede værdi af ejendommen. Valget mellem afskrevet værdi og fuld erstatnings- eller reproduktionsværdi er den afgørende faktor for evalueringen.
Erhvervsejendom
Endelig er omkostningsmetoden lejlighedsvis afhængig af værdi af erhvervsejendomme, såsom kontorbygninger, detailforretninger og hoteller. Indkomstmetoden er den vigtigste metode, der anvendes her, selvom en omkostningsmetode kan implementeres, når design, konstruktion, funktionsdygtighed eller materialekvalitet kræver individuelle justeringer.
Vigtig
Når en vurdering af omkostningsfremgangsmåden kommer under markedspriser, kan det være et tegn på et overophedet marked. Omvendt kan regelmæssige evalueringer over markedsprisen signalere en købsmulighed.
Særlige overvejelser
De fleste boligvurderinger bruger ikke omkostningsmetoden. I stedet driver salgssammenligninger normalt markedsvurderinger af disse typer ejendomme.
En undtagelse er, hvis ejendommen er underforbedret eller for forbedret for dens nabolag. I dette tilfælde tilføjer en nøjagtig estimering af værdien af forbedringer nøjagtigheden af bestemmelsen af værdien, hvilket ikke er muligt kun ved hjælp af den sammenlignelige tilgang.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.