Konformer lånefinition
Et overensstemmende lån er et prioritetslån, der er lig med eller mindre end dollarbeløbet, der er fastlagt ved grænsen for overensstemmelseslån, der er fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA) og opfylder finansieringskriterierne for Freddie Mac og Fannie Mae. For låntagere med fremragende kredit er overensstemmende lån fordelagtige på grund af de lave renter, der er knyttet til dem.
Sådan fungerer et konformerende lån
Federal National Mortgage Association (FNMA eller Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC eller Freddie Mac) er statsstøttede enheder, der driver markedet for boliglån. Disse kvasi-statslige agenturer skabte standardiserede regler og retningslinjer, som pantelån skal være i overensstemmelse med. Udtrykket ”konformitet” bruges oftest, når man specifikt taler om pantebeløbet, som skal falde ind under en bestemt grænse, kendt som grænsen for overensstemmende lån, der er fastlagt af Federal Housing Finance Agency (FHFA). For 2019 er denne grænse $ 484.350, en stigning fra $ 453.100 i 2018. På markeder med høj pris er grænsen højere. Det nye loft for en-enheder i de fleste høje omkostningsområder, såsom San Francisco og New York City, er $ 726.525 - eller 150% af $ 484.350. Lov om bolig- og økonomisk genopretning (HERA) kræver, at basisgrænsen for overensstemmende lån justeres hvert år for Fannie Mae og Freddie Mac for at afspejle ændringen i den gennemsnitlige amerikanske boligpris.
Bortset fra lånets størrelse overholder andre retningslinjer, der overholder lån, også låntagers lån-til-værdi-forhold (dvs. størrelsen på udbetalingen), gæld-til-indkomst-forhold, kredit score og historie, dokumentationskrav osv. . Et overensstemmende lån gennem Fannie eller Freddie kan have en udbetaling så lavt som 3%, og låntageren skal være en første gang boligkøber. Derudover kræves privat prioritetsforsikring (PMI) på ca. 1, 05% om året for 30-årige lån op til $ 484, 350 på lånet. En del af eller alle omkostningerne ved forsikringen er fradragsberettiget, hvis låntagers husstandens justerede bruttoindkomst (AGI) ikke er mere end $ 109.000.
Konform lån er fordelagtige på grund af deres lave renter.
Hvordan bruger långivere konform lån?
Det er vigtigt at bemærke, at Fannie Mae og Freddie Mac ikke udsteder pantelån. I stedet forsikrer de pantelån, der er udstedt af långivere, hvilket skaber større plads for bankerne til at udstede flere lån, end de ellers ville have kunnet gøre uden forsikringen. Af denne grund foretrækker långivere at arbejde med konforme lån, da de let kan pakkes i investeringsbundter og sælges på det sekundære prioritetsmarked, hvilket frigør kapacitet til at låne mere til boligkøbere.
Konformerende lån vs. ikke-konformerende lån
Både Fannie Mae og Freddie Mac køber kun konforme lån, der skal pakkes tilbage til det sekundære marked, hvilket gør efterspørgslen efter et ikke-overensstemmende lån langt mindre. Pantelån, der overskrider den gældende lånegrænse, klassificeres som ikke-overensstemmende eller jumbo-prioritetslån. Betingelserne for ikke-konform pantelån kan variere meget fra långiver til långiver, men pantesatserne og minimumsudbetalingen for jumbo-lån er typisk højere, fordi de medfører større risiko for en långiver.
Særlige overvejelser til overholdelse af lån
FHFA, der fastlægger grænsen for overensstemmende lån på årsbasis, har lovgivningsmæssigt tilsyn for at sikre, at Fannie Mae og Freddie Mac opfylder deres charter og missioner for at fremme husejerskab for amerikanere med lavere indkomst og middelklasse. FHFA bruger den procentvise stigning / fald i oktober til oktober i gennemsnitlige boligpriser i den månedlige renteundersøgelse (MIRS) for at justere de gældende lånegrænser for det efterfølgende år.
For at gennemføre denne undersøgelse beder FHFA en stikprøve af realkreditudbydere om at rapportere vilkårene for alle enfamilie, fuldt amortiserer, købe penge, ikke-gårdslån, som de lukker i løbet af de sidste fem arbejdsdage i måneden. Undersøgelsen indeholder månedlige oplysninger om rentesatser, lånevilkår og huspriser på ejendomstype, lånetype (fast rente eller regulerbar rente) og långivertype samt oplysninger om 15-årige og 30-årige fastforrentede lån.