Køb af et hjem: Forskellen mellem kontanter kontra realkreditlån

Overalt, hvor du vender dig, hører du, hvor slemt det er at bære gæld. Så naturligvis er det logisk at tro, at det at købe et hjem med kontanter - eller synke så meget kontant som muligt i dit hjem for at undgå den enorme gæld, der er forbundet med et pantelån, er det smarteste valg for din økonomiske helbred.

Men der er meget at overveje, når man overvejer at købe et hjem direkte mod finansiering af det. Her er nogle af de største forskelle mellem at bruge kontanter eller et prioritetslån til at købe et hjem.

Skal du købe et hjem med kontanter eller et pantelån?

Kontanter

At betale kontant for et hjem eliminerer behovet for at betale renter på lånet og eventuelle lukkeomkostninger. "Der er ingen gebyrer for oprindelseslån, vurderingsgebyrer eller andre gebyrer, som långivere opkræver for at vurdere købere, " siger Robert Semrad, JD, seniorpartner og grundlægger af DebtStoppers Bankruptcy Law Firm for Robert J. Semrad & Associates, LLC, med hovedkontor i Chicago, IL.

Betaling med kontanter er normalt også mere attraktivt for sælgere. ”I et konkurrencedygtigt marked vil en sælger sandsynligvis tage et kontant tilbud i forhold til andre tilbud, fordi de ikke behøver at bekymre sig om, at en køber støtter op på grund af at finansiering nægtes, ” siger Peter Grabel, administrerende direktør, MLO Luxury Mortgage Corp i Stamford, CT. Et kontant boligkøb har også fleksibiliteten ved at lukke hurtigere (hvis ønsket) end et, der involverer lån, hvilket kan være attraktivt for en sælger.

Disse fordele for sælgeren bør ikke komme uden en pris. ”En kontantkøber kan muligvis opnå ejendommen til en lavere pris og modtage en” kontantrabat ”, ” siger Grabel.

Derudover er en kontant køber hjem ikke gearet, hvilket gør det muligt for en boligejer at sælge huset lettere - selv med tab - uanset markedsforhold.

Pant

På den anden side har opnåelse af finansiering også betydelige fordele. ”Selv hvis en køber har evnen til at betale kontant for et hjem, kan det være fornuftigt at ikke binde mange kontanter til køb af fast ejendom, ” siger Grabel. Det kan begrænse dine muligheder, hvis der opstår andre behov nede ad vejen. For eksempel, hvis hjemmet viser sig at have brug for større reparationer eller renoveringer, kan det være svært at få et boligkreditlån eller et realkreditlån, da du ikke ved, hvordan din kredit score vil se ud i fremtiden, hvor meget hjemmet vil derefter være værd eller andre faktorer, der bestemmer godkendelsen af ​​finansieringen.

At sælge et hus, der er købt med kontanter, kan også være et problem, hvis ejerne strækker sig meget økonomisk for at købe det. ”Hvis kontantkøbere beslutter, at det er tid til at sælge, er de nødt til at sørge for, at de har tilstrækkelige kontantreserver til at lægge et depositum på det nye hjem, ” siger Grabel.

Kort sagt, "kontantkøbere er nødt til at være sikre på at forlade dem for at forlade sig selv masser af likviditet, " siger Grabel. Ved at vælge at gå med et prioritetslån kan du give dig selv mere fleksibilitet.

Betaling af kontanter har også skattemæssige konsekvenser. ”I de fleste tilfælde er pantelenterbetalinger fradragsberettigede, ” siger Semrad. Og selvom du ikke bør vælge et prioritetslån bare for at få et fradrag, skader aldrig en reduceret skatteforpligtelse.

Selvfølgelig med et prioritetslån ender du med at betale mere samlet, da det kommer med rentebetalinger, der tilføjer over tid. Afhængigt af aktiemarkedets tilstand bemærker Semrad også, at besparelse på realkreditrenter ved at betale kontant muligvis ikke er økonomisk forsigtig. Du sparer måske mindre, end de penge måske har tjent, hvis du havde taget et prioritetslån og investeret de kontanter, du ikke har brugt på dit hus i lagre.

Hvis du ikke har et prioritetslån, kan det undgå en fritagelse for husstede, hvis du finder dig alvorligt i gæld i fremtiden.

De fleste stater giver forbrugerne et vist beskyttelsesniveau mod kreditorer med hensyn til deres hjem; nogle stater, såsom Florida, fritager huset fuldstændigt fra rækkevidde af visse kreditorer. Andre stater sætter grænser fra så lidt som $ 5.000 til op til $ 550.000. ”Det betyder, uanset husets værdi, kan kreditorer ikke tvinge sit salg til at opfylde deres krav, ” siger Semrad.

Sådan fungerer det: Hvis dit hjem er værd $ 500.000 og husets pantebeløb er $ 400.000, kan din husstedsfritagelse forhindre tvangssalg af dit hjem for at betale kreditorerne $ 100.000 til egenkapitalen i dit hjem, så længe din stats hjemmestedsfritagelse er mindst $ 100.000. Hvis din stats fritagelse er mindre end $ 100.000, kan en konkursbegunstigelse stadig tvinge salget af dit hjem til at betale kreditorer med hjemets egenkapital ud over fritagelsen.

At have et prioritetslån beskytter dog ikke dine penge fuldstændigt. ”Hvis en husejer efterlod midlerne i banken og finansierede huset, kunne en domskreditor kreditere bankkontoen og bruge størstedelen af ​​midlerne til at imødekomme dens krav, ” siger Semrad.

Bundlinjen

Det bedste råd, når man overvejer om kontanter eller prioritetslån er mest fornuftigt, er at vælge det valg, der giver dig det større pang for din penge. Spørg dig selv, hvilket vil give et større afkast på din investering.

"Betaling af kontanter for den fulde købspris for et hus svarer til at investere i en obligation, der betaler den samme rente, som du ville betale med et prioritetslån, " siger James Bregenzer, ejer af Bregenzer Group LLC, et privat kapital- og kapitalforvaltningsfirma i Indianapolis, IN. For eksempel er det at vælge ikke at betale et 30-årigt prioritetslån med en rente på 5, 5 procent stort set det samme som at realisere et afkast på 5, 5 procent på investeringsprisen.

Hvis du beslutter at købe et hus med et lån, skal du sørge for, at du nemt har råd til hovedstol og renter hver måned. Hvis du beslutter at gå med kontanter, skal du sørge for, at du stadig har nok til at dække løbende omkostninger som ejendomsskatter, husejereforsikring, husejers forening og andre gebyrer hver måned. (Se relateret til "Bør du betale alle kontanter for dit næste hjem?")

Key takeaways

• At betale kontant for et hjem eliminerer behovet for at betale renter på lånet og eventuelle lukkeomkostninger.
• Hvis du ikke har et prioritetslån, kan det også ophæve en fritagelse for husstede, hvis du finder dig selv alvorligt i gæld i fremtiden.
• Det bedste råd, når man overvejer om kontanter eller prioritetslån er mest fornuftigt, er at vælge det valg, der giver dig det større pang for din penge.