Købe et afskåret hus

Før pantekrisen i 2008-2009 var det meget vanskeligere at købe et afskærmet hjem. Tidligere måtte ejendomsforhandlerne følge auktioner, der blev sat på retsbygninger, eller sile gennem rækker af lovlige arkiveringer. Men bølgen af ​​afskærmninger, der blev bragt til grund af nedsmeltningen af ​​subprime, har ikke kun øget antallet af tilgængelige ejendomme, men det har gjort det lettere at finde og erhverve dem. Faktisk ligner processen ofte søgningen efter enhver anden slags hjem. Afskårne huse er tilgængelige i stort set alle ejendomsmarkeder i hele landet, hvilket giver muligheder for både husejere og investorer.

Sådan finder man afskårne huse

Man kan finde afskærmede ejendomme i MLS-tidsskrifter og websteder via online-ejendomssøgning, bankkontorer og -sider og lokale aviser. Der er mange websteder, der nu specialiserer sig i at finde hjem og ejendomme, der er afskærmning, som usa-foreclosure.com og Fannie Mae's HomePath.com. Nogle finansielle institutioner, som Bank of America, tilbyder også sider, der er dedikeret til at hjælpe dig med at søge efter et afskærmet hjem. I lokale tjenester med flere fortegnelser er ejendomme, der afskærmes, muligvis ikke fremhævet i sig selv; dette kan kun angives i ejendomsbeskrivelsen.

Långivere sælger i stigende grad deres beslaglagte aktiver gennem ejendomsmæglere, så tøv ikke med at bede en ejendomsmægler om muligheder. Nogle ejendomsmæglere er endda specialiserede i afskærmningsejendomme.

Mere specifikt afhænger lokalisering af et afskærmet hjem afhængigt af, hvor nøjagtigt det er i afskærmningsprocessen: Egenskaber kan stadig ejes af den oprindelige husejer (i de tidligere faser, i tilfælde af forhåndsafskærmning og kort salgsejendomme), eller af en sådan enhed som en bank eller regeringen (i de senere). Her er fem typer afskærmning og tilgange til køb.

1. Forhindringer
En ejendom er til forhåndsafskærmning, efter at pantelångiveren har meddelt låntagere, at de er i misligholdelse, men før ejendommen tilbydes til salg på auktion. Hvis en boligejer kan sælge ejendommen i løbet af dette tidsrum, kan han eller hun kunne undgå afskærmningsprocedurer, og dens negative virkning på deres kredithistorie og fremtidsudsigter (se Få et pantelån efter konkurs og afskærmning ). Som sådan er nogle husejere villige til at forhandle. Forhindringsafskærmninger er typisk opført i bygninger i amts- og byhusbygninger. Derudover viser mange online ressourcer, herunder www.foreclosure.com, egenskaber, der er i forhindringsfasen.

2. Kort salg
Kortsalg forekommer, når långiveren er villig til at acceptere mindre end det, der skyldes på et prioritetslån. Låntagere behøver ikke nødvendigvis at være i misligholdelse af pantebetalingen for en långiver for at acceptere et kort salg; dog er de typisk nødt til at bevise en form for økonomisk vanskelighed, såsom tab af et job, som sandsynligvis vil resultere i misligholdelse. Ofte er den pågældende bolig under vand, hvilket betyder, at det er mindre værd end den udestående prioritetsbalance. For at kvalificere sig som et kort salg, skal långiver acceptere at "sælge ejendommen kort" ved at acceptere mindre end skyldt, og hjemmet skal være noteret til salg. Disse egenskaber annonceres normalt som kortsalg "i afventning af bankgodkendelse."

At købe en kort salgsejendom er i de fleste henseender det samme som et traditionelt køb, men sproget i kontrakterne vil variere og specificere, at betingelserne er underlagt långiverens godkendelse. En bank kan tage flere måneder at svare på et kort salgstilbud, så processen kan tage betydeligt længere tid end et traditionelt køb. Mange ejendomswebsteder, herunder individuelle firmaer eller noteringstjenester, giver mulighed for at søge ved kort salg.

3. Sheriff Sale Auctions
En sheriff-salgsauktion forekommer, når långiveren har meddelt låntageren misligholdelse og tilladt en afdragsfri periode for låntageren at indhente pantebetalinger. En auktion er designet til, at långiveren hurtigt kan tilbagebetales for det lån, der er i standard. Disse auktioner forekommer ofte på byens retsbygningstrin, der administreres af de lokale retshåndhævende myndigheder. Ejendommen bliver auktioneret til den højeste byder på et offentligt annonceret sted, dato og tid. Disse meddelelser kan findes i lokale aviser og i mange online lokationer ved at udføre en søgning efter "auktion over sheriff-salg."

4. Bankejede ejendomme
Egenskaber, der ikke sælges på auktion, vender tilbage til banken; det vil sige, de bliver ejendomsejede ejendomme (REO). De administreres ofte af en banks REO-afdeling, som opretholder en fortegnelse over de bankejede ejendomme. Online kilder såsom www.realtytrac.com har omfattende lister, der kan søges efter by, stat eller postnummer.

5. Regeringsejede ejendomme
Nogle boliger købes med lån garanteret af Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). Når disse ejendomme går til afskærmning, overtages de af regeringen og sælges af mæglere, der arbejder for regeringen. En regeringsregistreret mægler skal kontaktes for at købe en statsejet ejendom. Købere kan undersøge sådanne ejendomme på www.hud.gov (klik på "TOPIC AREAS" og vælg "Homes to Sale").

Hvorfor afskaffede hjem er billigere

Det største salgssted for afskærmede boliger er naturligvis deres markerede pris - ofte væsentligt lavere fra andre lignende ejendomme i det samme område (kendt som sammenlignelige eller comps, i mægler-tale). De fleste afskærmninger sælges i det mindste til 5% under markedsværdien med endnu større rabatter i visse regioner. Købere kan også drage fordel af yderligere besparelser med frynsegoder som nedsatte betalinger, lavere renter eller fjernelse af vurderingsgebyrer og visse lukkeomkostninger.

Hvad gør dem til en sådan aftale? Hvis boligen befinder sig i forhåndsudskærmning eller kortsalgsfase, er dens ejere i en økonomisk binding - de har brug for penge. Og tiden er ikke på deres side: De skal losse ejendommen og få det, de kan, mens de kan, for at de ikke mister det helt. Kort sagt forhandler disse sælgere ikke nøjagtigt fra en styrkeposition. Selvom det kan virke grusomt at drage fordel af andres uheld, kan købere drage fordel af det.

De kan drage fordel endnu mere, hvis der faktisk er taget beslag på ejendommen. Sheriffens kontor er ikke interesseret i at hænge på et hus; banker vil ikke være i udlejerbranchen. Finansielle institutioner vil typisk slippe af med afskærmede ejendomme med det samme (til en rimelig pris, selvfølgelig - de er nødt til at svare til investorer og revisorer, at de har gjort ethvert forsøg på at inddrive så meget af det oprindelige lånebeløb som muligt). Igen gavner dette købere.

Endelig sælges afskærmede huse normalt i "som det er" -tilstand - hvis der er skade, er reparationer ikke en del af ligningen - og, som brugte biler og vintage møbler aficionados kender, "som den er" oversættes til en rabat. Naturligvis kan "som den er" være et dobbeltkantet sværd, som vi vil diskutere nedenfor.

Risici ved at købe afskaffede hjem

Problemer med ejendom

Mens det bærer en kompenserende rabat, kan "som den er" tilstand være temmelig dystre. Hvis boligen stadig besættes af ejerne, er det ofte dårligt vedligeholdt - når alt kommer til alt, hvis folket ikke kan foretage pantebetalinger, falder de sandsynligvis bag ved at betale for regelmæssig vedligeholdelse, for ikke at nævne større reparationer. Derudover er nogle mennesker, der står overfor eller tvunget til afskærmning, forvirrede og tager deres frustrationer ud over deres hjem, før banken overtager banken. Dette involverer ofte fjernelse af apparater og inventar og nogle gange endda direkte hærværk.

Skjulte omkostninger

Sammen med uforudsete reparations- og renoveringsarbejder kan overtrædelser såsom tilbagebetaling og panterettigheder (som auktionsejendomme ofte har knyttet til dem, enten af ​​IRS eller stat eller andre kreditorer) tilføje yderligere omkostninger til et ellers ønskeligt hus. Uanset hvad der skyldes, skal regeringen først betales og afvikles, inden købsprocessen kan gå videre. Dette gælder hovedsageligt for ejendomme, der auktioneres ud en bank betaler altid alle panterettigheder, der er knyttet til ejendommen, før de videresælges til en anden part.

Langsom proces

De foregående komplikationer betyder ofte masser af papirarbejde. Afskærmninger har typisk et antal yderligere dokumenter, der skal udfyldes for at forberede afslutningen, som ikke altid er så rettidig. Hvis det er en situation med kort salg, skal ejerens långiver godkende handlen, og det kan tage et stykke tid, som tidligere nævnt. Alvorlig skade fundet i huset kan resultere i en lavere hjemmevurdering, hvilket kan påvirke købers evne til at sikre et lån. Nogle långivere vil ikke låne under et vist dollarbeløb, fordi overskudspotentialet på et mindre lån ikke er værd at risikoen.

Mens du skulle tro, at en bank ville være ivrig efter at losse en tilbagetaget bolig, kan responstider mellem banken og andre involverede parter også være langsom med REO-egenskaber. Den tid, det tager at få et svar på dit bud, kan variere meget ; hvis banken, der ejer din ejendom er oversvømmet med tvangsauktioner, kan det tage meget længere tid for banken at behandle din anmodning. Det har været kendt for banker med betydelige efterspørgsler at tage op til 90 dage at svare på et tilbud. Hvis du planlægger at finansiere købet, ville det være klogt at bruge tiden på at få forhåndsgodkendelse af et prioritetslån.

Konkurrence

Som med ethvert marked, vil efterspørgslen stige, når der er en chance for at erhverve noget til en rabat fra den igangværende sats. Så øget interesse og konkurrence - ikke kun fra potentielle beboere, men fra investorer og flip-fagfolk - er uundgåelige, når man håndterer værdifulde afskærmede ejendomme. Meget ofte kan et afskærmet hjem prissættes attraktivt under de andre hjem i det omkringliggende område, men når ordet kommer ud, kan talrige tilbud komme hurtigt ind, og en budkrig følger. Så hvad der engang var et underpris i et stort kvarter, kan hurtigt blive en dyre ejendom.

Potentielle købere af afskærmede boliger kan være klogt at afgive bud på flere ejendomme på en gang, fordi det er muligt for konkurrerende købere at sikre en ejendom med et højere bud eller et tilbud med alt kontant. Men bliv ikke modløs, hvis en anden trumf dit tilbud på en bestemt ejendom; tjek med jævne mellemrum for at se, om det vises i bankens beholdning. Afskærmningsaftaler har en tendens til at falde ganske ofte igennem.

Køb af et afskåret hus

Hvis du køber fra en bank, skal du skærpe dine forhandlingsevner og starte processen med et lowball-tilbud på den ejendom, du ønsker. Banker, der har akkumuleret betydelige varebeholdninger af afskærmede ejendomme, vil være mere tilbøjelige til at forhandle om pris; jo længere banken har haft ejendommen, jo større er chancen for, at den seriøst vil overveje lavere tilbud, især på ejendomme, der er blevet afholdt i længere perioder. Derfor bør du sandsynligvis afgive dit oprindelige bud til en pris, der er mindst 20% under den aktuelle markedspris, eller måske endnu mere, hvis den ejendom, du byder på, ligger i et område med en høj forekomst af afskærmninger.

Hvis du kan betale for ejendommen og eventuelle nødvendige renoveringer kontant, er du i en misundelsesværdig position. Det er grunden til, at nogle købere beslutter at slå sig sammen med eksterne investorer, der kan hjælpe dem i frontend og dele eventuelle overskud, når hjemmet fortsætter med at sælge blokken. Faktisk repræsenterer kontante tilbud en betydelig del af REO-salget.

Finansieringsmuligheder for afskedigede hjem

Du kan bruge et prioritetslån til at købe en REO-ejendom, selvom private långivere har en tendens til at være skørne over finansiering af afskærmning. Der er dog to finansieringsmuligheder til rådighed for dem, der er kvalificerede - 203 (k) lån fra Federal Housing Administration (FHA) og HomeSteps-programmet gennem Freddie Mac, en af ​​de statsponsorerede virksomheder, der genkøber realkreditlån.

203 (k) Lån

FHA designede sine 203 (k) pantelån til at hjælpe med at dæmpe bekymringerne fra banker, der ellers ville forhindre REO med høj risiko. indkøb. Ved at opkræve låntagere en prioritetsforsikringspræmie er de i stand til at garantere lån, der ydes af private långivere, der deltager i programmet.

For låntagere er en af ​​de store fordele muligheden for at finansiere boligkøb plus eventuelle nødvendige reparationer i et enkelt prioritetslån. Den mere basale version, et strømlinet 203 (k) lån, er beregnet til begrænsede reparationer, der ikke kræver ingeniør- eller arkitektoniske planer. Enkeltpersoner kan låne op til $ 35.000 over husets salgspris for at dække grundlæggende retsmidler såsom nye apparater, sidespor og vinduer.

Med mere omfattende rettelser, såsom at opbygge en tilføjelse eller tage sig af strukturelle skader, er et traditionelt lån på 203 (k) normalt den bedste mulighed. I modsætning til den strømlinede variant, skal husejere tage ud mindst $ 5.000; det maksimale beløb er baseret på FHA-grænser for hvert amt. Derudover skal du betale for en uafhængig konsulent for at inspicere ejendommen og kontrollere, at arbejdet opfylder programretningslinjerne.

En yderligere ulempe ved disse lån er prisen. Ud over at betale realkreditforsikring betaler låntagere typisk renter, der er et kvart procentpoint højere end på konventionelle lån. De kan også være nødt til at gaffel over et eller to point, som er forhåndsgebyrer, der hver er værd 1% af hovedbeløbet.

Figur 1. En sammenligning mellem traditionelle 203 (k) lån og den strømlinede version.

(Kilde: Bank of America-websted)

HomeSteps

Freddie Mac giver likviditet til realkreditmarkedet ved at købe lån fra banker, samle dem og sælge dem til investorer som værdipapirer. Med HomeSteps tilbyder organisationen - gennem sine private udlånspartnere - særlig finansiering til dem, der kun vil købe de afskærmede ejendomme, som den ejer. HomeSteps findes i øjeblikket kun i følgende stater: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas og Virginia.

Hvis du tilfældigvis bor i et af disse stater, har HomeSteps nogle betydelige fordele. Hoved blandt dem er, at du ikke behøver at købe prioritetsforsikring, som adskiller den fra 203 (k) lån. Det alene kan spare købere hundreder, endda tusinder af dollars i løbet af pantelånet. Yderligere kræver et HomeSteps-prioritetslån ikke en vurdering ved oprindelsen, hvilket kan være en stor hindring for dem, der søger et konventionelt lån.

Købere kan finde en liste over enfamilie-, condo- og flerhusegenskaber på HomeSteps-webstedet.

Bundlinjen

På overfladen kan afskærmede hjem virke frygtelig tiltalende. Omkostninger kan imidlertid være ekstremt uforudsigelige, og underliggende skader kan gøre en ejendom uønsket. Købsprocessen er ofte langsom, hvilket kan fremkalde andre tanker i købernes sind, mens den store efterspørgsel efter lokkede afskærmede ejendomme kan skubbe nogle håbefulde købere væk.

Når alt dette bliver sagt, kan afskærmede boliger ende med at blive utrolige tilbud. Købere har den unikke mulighed for at betale under markedsværdien for boliger, som ikke ville være tilgængelige for dem under normale omstændigheder. Hvis der er besparelser på overtagelsessiden, forbedrer det sandsynligheden for, at køberen realiserer påskønnelse af sit aktiv og en gevinst på hans investering, hvis han sælger, i fremtiden.

Hvis det gøres ansvarligt, kan køb af et afskærmet hjem give en køber mulighed for at høste et utal af fordele i mange år fremover.