Bag kulisserne på dit pant
Et prioritetslån kan ses som en strøm af fremtidige pengestrømme. Disse pengestrømme købes, sælges, strippes, tranche og securitiseres på det sekundære realkreditmarked. Det sekundære realkreditmarked er ekstremt stort og meget likvidt.
Fra oprindelsesstedet til det punkt, hvor en låntagers månedlige betaling ender med en investor som en del af en realkreditobligation (MBS), kapitalstøttet sikkerhed (ABS), sikkerhedsstillet pantforpligtelse (CMO) eller sikkerhedsstillet gældsforpligtelse ( CDO) -betaling, der er flere forskellige institutioner, der alle udskiller en procentdel af de oprindelige gebyrer og / eller månedlige pengestrømme.
De fleste prioritetslån sælges til det sekundære realkreditmarked. I denne artikel viser vi dig, hvordan det sekundære prioritetsmarked fungerer og introducerer dig for dets største deltagere.
For mere kan du se Prioritetslån.
Deltagere i sekundærlånsmarkedet
Der er fire hoveddeltagere på dette marked: pantegiveren, aggregatoren, værdipapirhandleren og investoren.
1. Realkreditinstituttet
Realkreditinstituttet er det første selskab, der er involveret i det sekundære realkreditmarked. Realkreditinstitutterne består af banker, realkreditinstitutter og realkreditmæglere. En sondring, der skal bemærkes, er, at banker og realkreditinstitutter bruger deres egne midler til at lukke prioritetslån, og pantemæglere ikke gør det. Realkreditmæglere fungerer som uafhængige agenter for banker eller pantebankere. Mens banker bruger deres traditionelle finansieringskilder til at lukke lån, bruger pantebankfolk typisk det, der er kendt som et lager af kredit til at finansiere lån. De fleste banker og næsten alle realkreditinstitutter sælger hurtigt prioriterede prioritetslån til det sekundære marked.
Afhængig af ophavsmandens størrelse og sofistikering kan det dog samle prioritetslån i en bestemt periode, før den sælger hele pakken; det kan også sælge individuelle lån, når de er oprindeligt. Der er risiko for en ophavsmand, når den holder på et prioritetslån, efter at en rente er citeret og låst inde af en låntager. Hvis pantelånet ikke samtidig sælges til det sekundære marked på det tidspunkt, hvor låntageren låser renten, kan renterne ændres, hvilket ændrer værdien af prioritetslånet på det sekundære marked og i sidste ende den fortjeneste, som ophavsmanden giver på prioritetslånet.
Oprindere, der samler pantelån, før de sælger dem, afdækker ofte deres realkreditrørledninger mod renteændringer. Der er en speciel type transaktion, der kaldes en handel med bedste anstrengelser, designet til salg af et enkelt prioritetslån, hvilket eliminerer behovet for ophavsmanden til at afdække et realkreditlån. Mindre ophavsmænd anvender en tendens til at udnytte de bedste bestræbelser. (Se "En begyndervejledning til afdækning" for at lære mere.)
Generelt tjener pantelånsgivere penge gennem de gebyrer, der opkræves for at stamme et prioritetslån, og forskellen mellem renten, der gives til en låntager, og den præmie, et sekundært marked betaler for denne rente.
2. Aggregatoren
Aggregatorer er det næste selskab i linjen med sekundære markedsdeltagere. Aggregatorer er store realkreditinstitutter med bånd til Wall Street-firmaer og statsstøttede virksomheder (GSE'er) som Fannie Mae og Freddie Mac. Aggregatorer køber nyopståede prioritetslån fra mindre originatorer og danner sammen med deres egne oprindelser puljer af pantelån, som de enten securitiserer til private label-sikkerhedspapirer (ved at arbejde med Wall Street-firmaer) eller danne agenturet MBS'er (ved at arbejde gennem GSE). (Se "Fortjeneste fra realkreditgæld med MBS" for at lære mere om GSE'er.)
I lighed med ophavsmænd skal aggregatorer afdække prioritetslån i deres rørledninger fra det tidspunkt, de forpligter sig til at købe et prioritetslån, gennem securitisationsprocessen, og indtil MBS sælges til en værdipapirhandler. Afdækning af en realkreditpipeline er en kompleks opgave på grund af nedfald og spredt risiko. Aggregatorer tjener fortjeneste med forskellen i den pris, de betaler for realkreditlån, og den pris, som de kan sælge MBS'er, der er støttet af disse prioritetslån, afhængigt af deres sikringseffektivitet.
3. Værdipapirhandlere
Når der er dannet en MBS (og nogle gange før den dannes, afhængigt af typen af MBS), sælges den til en værdipapirhandler. De fleste Wall Street-mæglerfirmaer har MBS-handelsborde. Forhandlere laver alle slags kreative ting med MBS og realkreditlån. Slutmålet er at sælge værdipapirer til investorer. Forhandlere bruger ofte MBS'er til at strukturere CMO, ABS og CDO tilbud. Disse tilbud kan struktureres til at have forskellige og noget bestemte forudbetalingsegenskaber og forbedrede kreditvurderinger sammenlignet med det underliggende MBS eller hele lån. Forhandlere foretager en spredning i den pris, de køber og sælger MBS til, og ser ud til at tjene arbitrage på den måde, de strukturerer CMO-, ABS- og CDO-handler.
4. Investorer
Investorer er slutbrugerne af pantelån. Udenlandske regeringer, pensionskasser, forsikringsselskaber, banker, GSE'er og hedgefonde er alle store investorer i prioritetslån. MBS, CMO'er, ABS og CDO'er tilbyder investorer en bred vifte af potentielle afkast baseret på forskellige kreditkvalitet og renterisici.
Udenlandske regeringer, pensionskasser, forsikringsselskaber og banker investerer typisk i højt klassificerede prioritetsprodukter. Visse trancher i de forskellige strukturerede prioritetsaftaler efterspørges af disse investorer for deres forudbetaling og renterisikoprofiler. Hedgefonde er typisk store investorer i realkreditprodukter med lav kreditvurdering og strukturerede prioritetsprodukter, der har større renterisiko.
Af alle realkreditinvestorer har GSE'erne de største porteføljer. Den type realkreditprodukt, de kan investere i, reguleres stort set af Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
Bundlinjen
De færreste låntagere er klar over, i hvilket omfang deres prioritetslån skives, terninger og handles. I løbet af uger, måske en måned, fra det tidspunkt, hvor et prioritetslån stammer, kan det blive en del af en CMO-, ABS- eller CDO-aftale. Slutbrugeren af et prioritetslån kan være en hedgefond, der foretager retningsbestemte rentesatser eller bruger gearede positioner til at udnytte små relationelle prisfastsættelsesregelmæssigheder, eller det kan være centralbanken i et fremmed land, der kan lide kreditvurderingen af et bureaus MBS.
På den anden side kan det være et forsikringsselskab med base i Bruxelles tiltrukket af varigheden og konveksitetsprofilen for en bestemt tranche i en ABS-, CMO- eller CDO-handel. Det sekundære realkreditmarked er enormt, flydende og komplekst med flere institutioner, der alle er ivrige efter at forbruge et udsnit af pantetærten.
(Fortsæt her for en one-stop-shop om subprime-prioritetslån og subprime-nedbrydning.)