En introduktion til FHA 203 (k) lånet

Er du interesseret i at købe en fixer-overdel, men har ikke kontanter til at ombygge det? Eller måske har du gemt penge til ombygning, og du har fundet et hus, du elsker, men din långiver giver ikke dig mulighed for at købe det, fordi huset ikke betragtes som beboelig uden toiletter. Der er altid ejendomme på markedet, som ikke blev opretholdt af tidligere ejere med kontantbånd, blev behandlet dårligt af lejere eller bevidst blev skraldet af formers ejere, der blev afskærmet. Bør der ikke være en måde for en som dig at rette op på disse øjnene i kvarteret og bringe dem tilbage til livet?

En gave fra regeringen

Der er en måde at købe en fixer-overdel, og den bringes til dig af den føderale regering. Den føderale boligadministrations rehabiliteringslånsprodukt, FHA 203 (k) lånet, var designet til personer, der ønsker at rehabilitere eller reparere et beskadiget hjem, så de kan bo i det som deres primære opholdssted. Disse lån godkendes af regeringen for at tilskynde långivere til at tilbyde, hvad der ellers ville blive betragtet som et risikabelt låneprodukt. På grund af de involverede risici og udgifter håndteres rehabiliteringsprojekter normalt af professionelle ejendomsinvestorer, som kan købe ejendomme med kontanter og derfor ikke har brug for nogen bank for at godkende ejendommens tilstand.

Denne artikel vil beskrive, hvor mange penge du har brug for at spare, de to forskellige typer af 203 (k) lån, kvalificerede ejendomme, kvalificerede reparationer og mere - kort sagt, hvad du skal vide for at se, om denne type lån er rigtig til du. (For baggrundslæsning, se: Forsikring af FHA-pantelån .)

Hvor meget kontant du har brug for

Med FHA 203 (k) lånet kan du medtage de penge, der er nødvendige til reparationer og relaterede udgifter (materialer og arbejde) i lånet. Hvis du ville købe et hjem, hvor køkkenet var blevet revet ud, kunne du medtage prisen på nye skabe, bordplader, gulve, køleskab, komfur, ovn, mikroovn, vask, opvaskemaskine, opvaskemaskine og omkostningerne i lånet at designe, tillade og installere det hele. Lånet kan også omfatte en beredskabsreserve på 10-20% for udgifter ud over dine reparationsestimater. Du kan også få op til seks måneders værdi af pantebetalinger inkluderet for at dække pantelånet, mens du renoverer huset, så du ikke behøver at foretage en dobbelt boligbetaling.

Typer på 203 (k) Prioritetslån

Der er to typer FHA 203 (k) -lån: regelmæssige og strømlinede (også kaldet "modificeret"). Regelmæssig er til egenskaber, der har brug for strukturelle reparationer; strømlinet er til dem, der kun har brug for ikke-strukturelle reparationer. Enten kan bruges til køb eller refinansiering.

For det almindelige købslån på 203 (k) er det maksimale prioritetsbeløb baseret på den mindste værdi af ejendommens værdi plus rehab-omkostninger eller 110% af den forventede værdi af ejendommen efter rehabilitering. Dette betyder, at du ikke ønsker at købe et hus med en værdi på $ 150.000, hvis det havde brug for $ 25.000 i reparationer, medmindre du havde en ekstra $ 10.000 i kontanter, fordi det mest du kunne låne ville være $ 165.000 (110% af $ 150.000). Det strømlinede lån giver hjemmekøbere mulighed for at tilføje $ 35.000 til købsprisen for at betale for forbedringer. (Se: Prioritetslån: Hvor meget kan du have råd til at lære mere)

Selvfølgelig har du under alle omstændigheder indkomst til at støtte pantelånet - du kan ikke bare tage et lån for et bestemt beløb, fordi huset garanterer det.

Kvalificerede egenskaber

FHA 203 (k) lån er beregnet til ejere og ikke investorer. Følgende typer egenskaber er berettigede:

• Enfamilie- til firfamilieboliger
• Eksisterende konstruktion, der er afsluttet i mindst et år
• Nedrivning, så længe en del af det eksisterende fundament forbliver
• Et eksisterende hus, der flyttes til et nyt fundament
• Boligdelen af ​​en blandet brug (kommerciel / bolig) ejendom
• FHA-godkendte condos

Med en så bred vifte af kvalificerende ejendomme kan næsten enhver finde den rigtige ejendom, der kan kvalificere sig til et lån på 203 (k).

Finansieringsbetingelser og tilladte rehabiliterings- og reparationsomkostninger

Uanset hvilket arbejde du måske tror, ​​at huset har brug for, har långiveren og FHA deres egne krav, som du også skal opfylde. Det amerikanske ministerium for boliger og byudvikling (HUD) "kræver, at ejendomme, der finansieres under dette program, opfylder visse grundlæggende energieffektivitet og strukturelle standarder" for at "overholde HUD's minimumsejendomstandarder (24 CFR 200.926d og / eller HUD-håndbog 4905.1) og alle lokale koder og ordinancer. "

Energieffektivitetsstandarderne inkluderer lukning, isolering og ventilation samt brug af korrekt størrelse varme- og klimaanlæg til hjemmet. Hjemmet er også forpligtet til at have røgdetektorer støder op til hvert soveområde.

Du kan blive overrasket over de mange hjemmereparationer og forbedringer, der kan finansieres med lånet 203 (k). Disse inkluderer, men er ikke begrænset til, følgende:

• maleri
• værelse tilføjelser
• dæk
• terrasser
• klassificering og dræning af stedet
• badeværelse ombygning
• ombygning af køkken, inklusive apparater
• efterbehandling af loftet eller kælderen
• strukturelle ændringer og reparationer
• tilføjelse eller reduktion af antallet af enheder i en bolig (f.eks. enkelt familie til duplex)
• ny sidespor
• anden historie tilføjelser
• eliminering af blybaserede malingsproblemer
• varme-, ventilations- og klimaanlæg (HVAC)
• VVS
• tagdækning
• gulve
• energibesparelse
• adgang for handicappede

FHA tillader ikke, at "luksusartikler" såsom tennisbaner, svømmebassiner, boblebad og grillhuller finansieres med et lån på 203 (k), men nogle ting, som du måske kan tænke på som luksus, såsom boblebad, er faktisk tilladt. Tal med din långiver om de specifikke forbedringer, du vil foretage for at se, hvad du kan finansiere.

Afslutning af rehabiliteringen

Når du har gennemført købet, og hjemmet er dit, kan du starte reparationer og ombygning. FHA kræver, at alle reparationer skal være afsluttet inden for seks måneder, selvom långivere kan kræve en kortere tidsramme.

Du begynder at foretage realkreditbetalinger med det samme som på ethvert hjem. Når alt kommer til alt ejer du det - det betyder ikke noget, om du ikke bor i det endnu. Som nævnt tidligere kan du imidlertid finansiere dine første par pantebetalinger.

Rehab- og reparationspenge placeres på en sporkonto og frigives, når arbejdet er afsluttet og inspiceret for at sikre HUD-godkendelse. HUD skal også godkende det færdige produkt, når alt arbejde er afsluttet.

Problemer, der skal undgås

Mange långivere har ikke FHA 203 (k) -lån, uanset om de ikke ved, hvordan eller ikke ønsker at gøre det ekstra papirarbejde. At arbejde med en långiver, der ikke har erfaring med FHA 203 (k) lån, er noget, du skal undgå - processen er kompleks nok, som den er. Giv ikke dig selv hovedpine ved at arbejde med nogen, der ikke ved, hvad de laver.

Sørg også for, at du ikke investerer for meget i hjemmet - brug ikke så meget på reparationer og forbedringer, at du ikke vil være i stand til at inddrive dine omkostninger, hvis du sælger huset en dag. Se på de gennemsnitlige salgspriser for indflytningsklare hjem i dit kvarter, og prøv at placere dit hjem inden for dette interval. Du ønsker ikke at eje et hus på $ 300.000 i et kvarter på $ 200.000 hjem, fordi de fleste mennesker, der har råd til et $ 300.000 hjem, vil bo i et pænere kvarter, hvor alle hjem er sammenligneligt værdsat.

Ulemper

FHA 203 (k) -lån har en længere lukningsperiode end andre typer lån. De tager normalt 60 til 90 dage at lukke, sammenlignet med de 30 til 45 dage, der er almindelige for andre lån, herunder almindelige FHA-lån. Hvis du har travlt med at flytte, er lånet 203 (k) ikke produktet for dig. Du kan også forvente at betale en højere rente på grund af den øgede risiko forbundet med boligforbedringslån. (Se mere på realkreditpoint - Hvad er poenget? )

Disse lån er også mere arbejde for långivere og kræver specialiseret låneviden, så det kan være sværere at finde en långiver, der vil arbejde sammen med dig. Ansøgnings- og renoveringsprocesserne er masser af arbejde for husejere, og der er masser af bureaukrati involveret. Nogle låntagere har rapporteret forsinkelser med at modtage deres rehabiliteringsfonde, hvilket tilføjer processen yderligere stress.

Bundlinjen

Selvom det kan være mere arbejde at finde en långiver, der låner FHA 203 (k) og at gennemføre både ansøgnings- og renoveringsprocesserne, kan den ekstra indsats lønne sig. Dette låneprodukt kan gøre det muligt for dig at købe det perfekte hus, der bare har brug for en vis renovering for at være beboelig igen. Det kan også gøre det muligt for dig at gøre spranget fra leje til boligejerskab, da der muligvis er en fixer-top derude i dit prisklasse, når der ikke er nogen indflytningsklare hjem du har råd til. (Se mere om du er klar til at købe et hus? )