10 tip til at købe din første lejebolig

Fast ejendom har produceret mange af verdens rigeste mennesker, så der er masser af grunde til at tro, at ejendom er en sund investering. Som med enhver investering er det imidlertid bedre at være velbevandret inden du dykker ind med hundretusinder af dollars. Bevæb dig selv med nedenstående oplysninger, før du starter en ny karriere som ejendomsmægler.

Sørg for, at det er for dig

Kender du din vej rundt i en værktøjskasse? Hvordan har du det med at reparere gips eller fjerne et toilet? Sikker på, du kan kalde nogen til at gøre det for dig, men det vil spise ind i din fortjeneste. Ejendomsejere, der har et eller to hjem, udfører ofte deres egne reparationer for at spare penge. Hvis du ikke er den praktiske type og ikke har masser af ekstra kontanter, er det måske ikke det rigtige at være en udlejer.

Naturligvis ændres det, når du tilføjer flere ejendomme til din portefølje. Lawrence Pereira, præsident for King Harbour Wealth Management i Redondo Beach, Californien, ejer ejendomme på østkysten, mens han bor på vestkysten. Som nogen, der siger, at han slet ikke er praktisk, får han det til at fungere. Hvordan? ”Jeg sammensætter et solidt team af rengøringsassistenter, handymen og entreprenører, ” siger Pereira. Dette anbefales ikke for nye investorer, men når du får fat i investering i fast ejendom, behøver du ikke at forblive lokal.

Betal først gæld

Kyndige investorer bærer muligvis gæld som en del af deres investeringsportefølje, men den gennemsnitlige person bør undgå den. Hvis du har studielån, ubetalte medicinske regninger eller børn, der snart går på college, er det muligvis ikke det rigtige skridt at købe en lejebolig. Pereira er enig i, at det er vigtigt at være forsigtig og siger: ”Det er ikke nødvendigt at nedbetale gæld, hvis dit afkast fra din fast ejendom er større end gældsomkostningerne. Det er den beregning, du skal foretage. Dog ikke sætte dig selv i en position, hvor du mangler kontanter til at foretage betalinger på din gæld. Ha altid en sikkerhedsmargin. ”

Få udbetalingen

Investeringsegenskaber kræver generelt en større udbetaling end ejerboliger, så de har strengere godkendelseskrav. De 3%, du måske har lagt ned på det hjem, du i øjeblikket bor i, vil ikke arbejde for en investeringsejendom. Du har brug for mindst 20 procent, da hypoteksforsikring ikke er tilgængelig på lejeboliger.

Pas på høje renter

Omkostningerne ved at låne penge er muligvis relativt billige lige nu, men renten på en investeringsejendom vil være højere end de traditionelle prioritetsrenter. Husk, at du har brug for en lav pantebetaling, der ikke spiser i dit månedlige overskud for meget.

Beregn dine marginer

Wall Street-firmaer, der køber nødlidende ejendomme, sigter mod afkast på 5% til 7%, fordi de skal betale personale. Enkeltpersoner bør sætte et mål på 10%. Anslå vedligeholdelsesomkostninger til 1% af ejendommens værdi årligt. Andre omkostninger inkluderer forsikring, mulige husejers foreningsgebyrer, ejendomsskatter og månedlige udgifter såsom skadedyrbekæmpelse og landskabsarkitektur. Og så er der udlejerforsikring.

Undgå en Fixer-Upper

Det er fristende at se efter huset, som du kan få til en lejlighedskøb og vende ind i en lejebolig. Men hvis dette er din første ejendom, er det sandsynligvis en dårlig idé. Medmindre du har en entreprenør, der udfører kvalitetsarbejde på det billige - eller du er dygtig til store husforbedringer - betaler du sandsynligvis for meget for at renovere. Se i stedet for at købe et hjem, der er prissat under markedet og kun har brug for mindre reparationer.

Matt Holmes, grundlægger / administrerende direktør for Holmes Real Estate Group, siger, at den bedste type hus at købe er en, hvor du kan tilføje et soveværelse med det samme eller i den nærmeste fremtid. Han tilføjer, at:

Tilføjelse af et soveværelse øger ikke kun videresælgsværdien, men betaler ofte for sig selv i den første måned, hvis du lejer ud ejendommen efter værelse. Derudover koster det at tilføje et soveværelse ca. 10% af en køkkenindretning, og det kan hævdes, at på mange markeder også har en mere meningsfuld videresalgsvirkning.

Beregn driftsudgifter

Driftsudgifter på din nye ejendom vil være mellem 35 procent og 80 procent af din brutto driftsindkomst. Hvis du opkræver $ 1.500 for husleje, og dine udgifter kommer på $ 600 per måned, er du på 40 procent. Brug en 50-procents regel til en endnu lettere beregning. Hvis den leje, du opkræver, er $ 2.000 pr. Måned, kan du forvente at betale $ 1.000 i de samlede udgifter.

Bestem dit afkast

Hvad er dit afkast for hver dollar, du investerer? Aktier kan tilbyde et 7, 5% kontant-til-kontant afkast, mens obligationer kan betale 4, 5%. Et afkast på 6% i dit første år som udlejer betragtes som sundt, især i betragtning af at antallet bør stige over tid.

Få et billigt hjem

Jo dyrere hjem, jo ​​højere bliver dine løbende udgifter. Nogle eksperter anbefaler at starte med et $ 150.000 hjem.

Find den rigtige placering

Når du vælger en rentabel lejebolig, skal du kigge efter lave ejendomsskatter, et anstændigt skolekvarter, et kvarter med lave kriminalitetsrater og et område med et voksende jobmarked og masser af faciliteter, såsom parker, indkøbscentre, restauranter og biografer.

5 enkle måder at investere i fast ejendom på

Risiko mod belønning

Enhver økonomisk beslutning handler om at veje fordelene og bestemme udbetalingen mod potentiel risiko. Er det fornuftigt at investere i fast ejendom?

belønning:

• Din indkomst er passiv. Bortset fra de oprindelige investerings- og vedligeholdelsesomkostninger kan du tjene penge, mens du lægger det meste af din tid og energi i dit almindelige job.
• Din indkomst skal vokse. Du tjener ikke bare lejeindtægter; Når ejendomsværdierne stiger, stiger din investering i værdi.
• Du kan placere fast ejendom i en selvstyret IRA.
• Lejeindkomst er ikke inkluderet som en del af din indkomst underlagt social sikringsafgift.
• Den rente, du betaler på et lån til investeringsejendom, er fradragsberettiget.
• Kort efter endnu en krise er ejendomsværdier mere stabile end aktiemarkedet.
• Fast ejendom er et fysisk aktiv. Investering i aktier eller Wall Street-produkter er ikke noget, du kan se eller røre ved.

Risici:

• Selvom lejeindtægter er passive, kan lejere være en smerte at håndtere, medmindre du bruger et ejendomsadministrationsselskab.
• Hvis din justerede bruttoindkomst er over $ 200.000 (enkelt) eller $ 250.000 (gift arkivering i fællesskab), kan du være underlagt et overskud på 3, 8 procent på nettoinvesteringerne inklusive lejeindkomst.
• Lejeindtægter dækker muligvis ikke den samlede pantebetaling.
• I modsætning til aktier kan du ikke med det samme sælge fast ejendom, hvis markederne bliver sure.
• I modsætning til aktier kan du i de fleste tilfælde ikke sælge en del af din ejendom. Det er alt eller intet.
• Ind- og udrejseomkostninger er høje.
• Hvis du ikke har en lejer, skal du betale for alle udgifter.

Bundlinjen

Hold dine forventninger realistiske. Som med enhver investering vil lejeboliger ikke producere en stor månedlig løncheck i et stykke tid, og det kan være en katastrofal fejl at vælge den forkerte ejendom. Overvej at arbejde med en erfaren partner på din første ejendom eller leje dit eget hjem ud for at teste dine udlejerevner.