Måder at være prioritetsfriere hurtigere

Nogle prioritetslånere har kun to ting i tankerne: "Hvor meget har jeg råd til?" og "Hvad vil mine månedlige betalinger være?" De maksimerer deres finansiering på realkreditgæld og bruger et rentebærende eller negativt amortiseringslån for at minimere deres månedlige betalinger. Derefter stoler de på prisfastsættelse af bolig for at formørge risikoen forbundet med en konstant eller stigende prioritetsbalance.

I mange tilfælde, hvis disse husejere er heldige nok til at akkumulere noget kapital i deres hjem, maksimerer de deres finansiering igen ved hjælp af et boligkapitallån eller refinansiering af kontanter og bruger derefter provenuet til at foretage yderligere køb, betale ned forbrugsgæld, eller endda foretage yderligere investeringer. Lyder risikabelt? Det er. I denne artikel viser vi dig, hvordan du kan sikre dig, at du har et pantelån, du har råd til, og at opbygge egenkapital ved hurtigt at afbetale det.

At gøre pantematematik tilføjet

Hvert prioritetslån har en afskrivningsplan. En amortiseringsplan er en tabel, der fastlægger hver planlagt pantebetaling i en kronologisk rækkefølge, der begynder med den første betaling og slutter med den endelige betaling. (Se Forståelse af realkreditbetalingsstrukturen og træffe en risikobaseret panteafgørelse for at læse mere om afskrivninger.)

I amortiseringsplanen er hver betaling opdelt i en rentebetaling og en hovedbetaling. Tidligt i amortiseringsplanen er en stor procentdel af den samlede betaling renter, og en lille procentdel af den samlede betaling er hovedstol. Når du betaler dit prioritetslån, falder det beløb, der er tildelt til renter, og beløbet, der tildeles hovedstolen.

Amortiseringsberegningen forstås lettere ved at opdele den i tre dele:

Del 1 - Kolonne 5: Samlede månedlige betalinger
Beregningen af ​​den samlede månedlige betaling vises ved nedenstående formel.

Hvor :

A = periodisk betalingsbeløb
P = pantens resterende saldo
i = periodisk rente
n = det samlede antal resterende planlagte betalinger

Del 2 - Kolonne 6: Periodisk interesse

Copyright © 2017 Investopedia.com

figur 1

Beregningen af ​​den periodiske rente beregnes som vist nedenfor:

Den periodiske rente (kolonne 3) x den resterende hovedbalance (kolonne 4)

Bemærk: Renten vist i kolonne 3 er en årlig rente. Det skal divideres med 12 (måneder) for at nå frem til den periodiske rente.

Del 3 - Kolonne 7: Hovedbetalinger
Beregningen af ​​den periodiske hovedbetaling vises ved nedenstående formel.

Den samlede betaling (kolonne 5) - den periodiske rentebetaling (kolonne 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

Figur 2

Figur 2 viser en amortiseringsplan for et 30-årigt 8% fastforrentet realkreditlån. Af hensyn til pladsen vises kun de første fem og de sidste fem måneder.

Amortiseringsplanen viser, hvordan man betaler yderligere $ 300 hver måned mod hovedstolen på det samme prioritetslån vist i figur 1, vil forkorte pantelånets levetid til ca. 21 år og 10 måneder (262 samlede måneder mod 360) og reducere det samlede beløb af renter betalt over pantelånets levetid med $ 209.948.

Som du kan se, falder hovedstolens saldo med mere end de ekstra $ 300, du kaster på det hver måned. Det sparer dig for flere penge ved at skære ned på de måneders renter, der opkræves på den resterende løbetid.

For eksempel, hvis der blev betalt en ekstra $ 300 hver måned i 24 måneder ved starten af ​​et 30-årigt prioritetslån, er det ekstra beløb, hvormed hovedstolen reduceres, større end $ 7.200 (eller $ 300 x 24). Det faktiske beløb, der spares ved at betale de yderligere $ 300 pr. Måned ved udgangen af ​​det andet år, er $ 7.430.42. Du har sparet dig selv $ 200 i de første to år af dit prioritetslån - og fordelene øges kun, når de blandes gennem realkreditlånets levetid!

Dette skyldes, at når de ekstra $ 300 anvendes til den væsentligste saldo på pantelånet hver måned, anvendes en større procentdel af den planlagte pantebetaling på den væsentligste saldo på prioritetslånet i de efterfølgende måneder. (Find ud af mere om pantebetalinger i vores vejledning til realkreditlån .)

De rigtige fordele ved at foretage fremskyndede pantebetalinger

De sande fordele ved at foretage de fremskyndede betalinger måles ved at beregne, hvad der er gemt i forhold til hvad der er opgivet. For eksempel, i stedet for at betale en ekstra betaling på $ 300 pr. Måned mod det prioriterede pant, kunne $ 300 bruges til at gøre noget andet. Dette kaldes en omkostnings-fordel-analyse.

Lad os sige, at forbrugeren med prioritetslånet, der er vist i amortiseringsplanerne ovenfor, prøver at beslutte, om de $ 300 pr. Måned skal fremskyndes med realkreditbetalinger. Forbrugeren overvejer tre valg som vist nedenfor. For hver mulighed beregner vi omkostningerne mod fordelene, eller hvad der kan gemmes i forhold til hvad der opgives. (Af hensyn til dette eksempel antager vi, at gearing af enhver egenkapital i hjemmet gennem et boligkapitallån ikke er en mulighed. Vi vil også ignorere skattefradraget for pantelenter, hvilket kan ændre antallet en anelse.)

Husejers tre muligheder inkluderer:

1. At få et femårigt forbrugerlån på 14.000 dollars til en rente på 10% for at købe en båd.
2. Betaling af en kreditkortgæld på 12.000 dollars, der har en årlig rente på 15% (sammensat dagligt).
3. Investering i aktiemarkedet.

Valgmulighed 1: Køb af en båd
Beslutningen om at købe en båd er både et spørgsmål om fornøjelse og økonomi. En båd - ligesom mange andre forbrugers "legetøj" - er et værdiforringende aktiv. At tilføje husholdningens gæld til at købe et illikvidt, afskrivende aktiv tilføjer risiko for husholdningens balance. Denne forbruger skal veje nytten (fornøjelsen), der er opnået ved at eje en båd i forhold til den sande økonomi i beslutningen.

Vi kan beregne, at et lån på $ 14.000 til båden til en rente på 10% og en femårsperiode vil have en månedlig betaling på $ 297, 46.

Opdeling af omkostnings-fordel
Hvis husejeren havde foretaget $ 300 fremskyndet betaling i de første fem år af prioritetslånet snarere end at købe en båd, ville dette have forkortet pantelånets levetid med 47 måneder og sparet $ 2.935, 06 i 47 måneder, 313 måneder i fremtiden. Ved hjælp af en diskonteringssats på 3% har denne en nutidsværdi på $ 59.501. Yderligere, hvis de fremskyndede pantebetalinger foretages, reduceres prioritetssaldoen med et yderligere $ 21.599 ved udgangen af ​​femårsperioden. Denne tidlige pensionering af gæld reducerer risikoen i husholdningens balance. (Se Forstå pengeens tidsværdi for at lære mere om sammensætningseffekter på dine lån.)

Ved at beslutte at købe båden, bruger forbrugeren $ 297, 46 per måned i fem år på at eje en $ 14.000 båd. $ 297 pr. Måned i 60 måneder svarer til en nutidsværdi af $ 16.554.

Ved at sætte $ 300 på prioritetslånet vil denne forbruger spare 59.501 $ i løbet af pantelånet. At købe båden ville betyde at bruge $ 16.554 til at betale for en $ 14.000 båd, der sandsynligvis har en deprecierende videresalgsværdi.

Derfor skal forbrugeren spørge sig selv, om fornøjelsen ved at eje båden er værd at det store spalte i økonomien.

Valgmulighed 2: Betaling af kreditkortgæld på $ 12.000
Den daglige sammensætning af kreditkortrenter gør denne beregning kompliceret. Kreditkortrenter sammensættes dagligt, men det er sandsynligt, at forbrugeren ikke foretager daglige betalinger. Beregningen af ​​en amortiseringsplan angiver imidlertid, at hvis forbrugeren betaler ca. $ 300 pr. Måned i fem år, kan denne person eliminere kreditkortgælden.

Som i det første eksempel, vil foretagelse af fremskyndede betalinger på pantelånet på $ 300 hver måned i de første fem år give husejeren en nuværdi af fremtidige betalingsbesparelser på $ 59.501.

Ved at betale $ 300 per måned i fem år for at eliminere kreditkortgælden kan forbrugeren eliminere $ 12.000 i kreditkortgæld med en årlig rente på 15%.

Vi ved, at hvis forbrugeren foretager fremskyndede pantebetalinger, fortsætter kreditkortgælden med at samle renter, og den udestående saldo stiger med en stigende sats. Hvis vi sammensætter $ 12.000 dagligt til en årlig sats på 15% i 60 måneder, får vi $ 25.400. Hvis vi antager, at efter at have foretaget fem år med fremskyndede pantebetalinger, kunne forbrugeren derefter begynde at betale kreditkortgælden ned med $ 300 pr. Måned, ville det tage mere end 50 år med $ 300 pr. Måned at betale ned kreditkortsgælden på det tidspunkt punkt. I dette tilfælde er det mest økonomiske valg at nedbetale kreditkortgælden først.

Valgmulighed 3: Invester i aktiemarkedet
Vi har allerede vist, at forbrugeren vil spare en nutidsværdi på $ 59.501 ved at foretage fremskyndede pantebetalinger på $ 300 i de første fem år af prioritetslånet. Inden vi sammenligner de fremskyndede besparelser på realkreditudbetalingen med de afkast, der kan forekomme på aktiemarkedet i samme tidsperiode, må vi påpege, at det er ekstremt risikabelt at antage antagelser om aktiemarkedsafkast. Aktiemarkedets afkast er ustabile. Det historiske gennemsnitlige årlige afkast på S&P 500-indekset er ca. 11%, men nogle år er det op, og nogle år er det nede.

At sætte $ 300 mod prioritetslånet betyder en nutidsværdi af $ 59.501 af fremtidige realkreditbetalinger og en reduktion på $ 21.599 i den væsentligste saldo på realkreditlånet i de første fem år af prioritetslånet. Dette reducerer risikoen forbundet med gæld.

Hvis forbrugeren beslutter at investere $ 300 månedligt over en femårsperiode på aktiemarkedet - under forudsætning af et gennemsnitligt årligt afkast på 11% - giver dette en samlet porteføljeværdi på $ 23.855, der har en nutidsværdi på $ 20.536 (diskonteret til 3% ), hvilket er langt mindre end nutidsværdien af ​​59.501 dollar realiseret ved at foretage fremskyndede pantebetalinger.

Men hvis vi antager, at $ 23.855 fortsat vil tjene et årligt afkast på 11% ud over måned 60 - indtil måned 313, det tidspunkt, hvor pantebetalingen ville blive elimineret - ville den samlede værdi af porteføljen på dette tidspunkt være $ 239.989. Dette er større end nutidsværdien af ​​fremtidige besparelser på realkreditbetalingen på det fremtidige tidspunkt, hvilket ville være $ 129.998.

Vi kunne derefter konkludere, at investering på aktiemarkedet på lang sigt muligvis giver mere økonomisk mening - men dette ville kun være en given i en perfekt verden.

Bundlinjen

Husejere er nødt til at forstå, at større pantelån sammenlignes med værdien af ​​boligen, jo større er risikoen de har påtaget sig. De skal også være opmærksomme på, at prisfastsættelse af bolig ikke bør være afhængig af for at formørge risikoen ved pantegæld. Desuden er de nødt til at forstå, at nedbetaling af realkreditgæld reducerer risikoen og kan være til deres økonomiske fordel.

Et af de vigtigste aspekter ved at foretage fremskyndede pantebetalinger er, at hver dollarreduktion i den udestående hovedstol på et prioritetslån reducerer størrelsen af ​​de betalte renter som en del af fremtidige planlagte betalinger og øger størrelsen af ​​den betalte hovedstol som en del af de samme betalinger. Derfor en simpel beregning, der opsummerer det beløb, der er sparet i en periode, der slutter, før lånet er betalt, fanger ikke nøjagtigt hele fordelen ved at foretage fremskyndede pantebetalinger. En beregning af nutidsværdien af ​​den fremtidige betalingsbesparelse er en mere nøjagtig analyse. Derudover reducerer hver hovedstol, der udbetales tidligt, risikoen i husholdningens balance.

Er du stadig interesseret i at refinansiere dit prioritetslån "> Den rigtige økonomi ved at refinansiere et prioritetslån og amerikansk drøm eller pant mareridt?