Hvornår (og hvornår ikke) skal du refinansiere dit pant

Refinansiering af et prioritetslån betyder at betale et eksisterende lån og erstatte det med et nyt. Der er mange grunde til, at husejere refinansierer: at opnå en lavere rente; at forkorte deres prioritetslån at konvertere fra et prioriteret prioritetslån (ARM) til et fast rente eller omvendt; at benytte egenkapitalen til at finansiere et stort køb eller for at konsolidere gælden.

Da refinansiering kan koste mellem 3% og 6% af et låns hovedstol og - som med et originalt prioritetslån - kræver en vurdering, titelsøgning og ansøgningsgebyrer, er det vigtigt for en husejer at afgøre, om refinansiering er en klog økonomisk beslutning.

Refinansiering for at sikre en lavere rente

En af de bedste grunde til at refinansiere er at sænke renten på dit eksisterende lån. Historisk set er tommelfingerregeln, at refinansiering er en god ide, hvis du kan reducere din rente med mindst 2%. Mange långivere siger dog, at besparelser på 1% er nok til et incitament til at refinansiere.

Key takeaways

• En lavere rente på dit prioritetslån er en af ​​de bedste grunde til at refinansiere.
• Når renten falder, skal du overveje at refinansiere for at forkorte dit prioritetslån og betale væsentligt mindre i rentebetalinger.
• Skift til et fastforrentet prioritetslån - eller til en rentesats med regulerbar rente - kan være fornuftigt afhængigt af satserne og hvor længe du planlægger at blive i dit nuværende hjem.
• Tapping af egenkapital eller konsolidering af gæld kan være gode grunde til at refinansiere — eller at gøre det kan undertiden gøre gældsfangeren værre.

At reducere din rente hjælper dig ikke kun med at spare penge, men det øger også den sats, hvormed du bygger egenkapital i dit hjem, og det kan reducere størrelsen på din månedlige betaling. For eksempel har et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med en rente på 9% på et $ 100.000 hjem et hovedstol og en renteudbetaling på $ 804.62. Det samme lån på 4, 5% reducerer din betaling til $ 506, 69.

Refinansiering for at forkorte lånets løbetid

Når renten falder, har husejere ofte muligheden for at refinansiere et eksisterende lån til et andet lån, der uden meget ændring i den månedlige betaling har en markant kortere løbetid. For et 30-årigt fastforrentet pantelån på et hjem på $ 100.000 kan refinansiering fra 9% til 5, 5% reducere løbetiden i halve til 15 år med kun en mindre ændring i den månedlige betaling fra $ 804.62 til $ 817.08.

Refinansiering for at konvertere til en prioritetslån eller fast rente

Mens ARM ofte starter med at tilbyde lavere renter end fast realkreditlån, kan periodiske justeringer resultere i rentestigninger, der er højere end den rente, der er tilgængelig gennem et fast rente. Når dette sker, resulterer konvertering til et fast rente til en lavere rente og eliminerer bekymring over fremtidige renteforhøjelser.

Omvendt kan konvertering fra et fastforrentet lån til en ARM være en sund økonomisk strategi, hvis renten falder. Hvis renten fortsætter med at falde, resulterer de periodiske rentejusteringer på en ARM i faldende renter og mindre månedlige realkreditbetalinger, hvilket eliminerer behovet for at refinansiere hver gang renten falder. Når renten på realkreditlån stiger, ville det på den anden side være en uklok strategi.

Konvertering til en ARM, der ofte har en lavere månedlig betaling end et tidsbegrænset pant, kan være en god ide for husejere, der ikke planlægger at blive i deres hjem i mere end et par år. Hvis renten falder, kan disse husejere reducere deres låns rente og månedlige betaling, men de behøver ikke at bekymre sig om fremtidige højere renter, fordi de ikke vil bo i hjemmet længe nok.

Refinansiering for at trykke på egenkapital eller konsolidere gæld

Mens de tidligere nævnte grunde til refinansiering alle er økonomiske forsvarlige, kan refinansiering af prioritetslån være en glat hældning til uendelig gæld.

Husejere får ofte adgang til egenkapitalen i deres hjem for at dække større udgifter, såsom omkostningerne til boligindretning eller et barns universitetsuddannelse. Disse husejere kan muligvis retfærdiggøre refinansieringen ved, at ombygging tilføjer værdi til hjemmet, eller at renten på realkreditlånet er mindre end renten på penge, der er lånt fra en anden kilde.

En anden begrundelse er, at renterne på realkreditlån er fradragsberettigede. Selvom disse argumenter kan være rigtige, er det sjældent en smart økonomisk beslutning at øge antallet af år, du skylder på dit prioritetslån, og heller ikke bruge en dollar på renter for at få et skattefradrag på 30 cent. Bemærk også, at siden skattelettelses- og jobloven trådte i kraft, er størrelsen på det lån, som du kan trække renter på, faldet fra $ 1 million til $ 750.000, hvis du købte dit hus efter den 15. december 2017.

Mange husejere refinansierer for at konsolidere deres gæld. Til pålydende er det en god ide at erstatte gæld med høj rente med et lavt rentepant. Desværre medfører refinansiering ikke automatisk økonomisk forsigtighed. Tag kun dette skridt, hvis du er overbevist om, at du kan modstå fristelsen til at bruge, når refinansieringen frigør dig fra gæld.

Det tager år at inddrive de mellem 3 og 6% af hovedstolen, der refinansierer omkostningerne, så gør det ikke, medmindre du planlægger at blive i dit nuværende hjem i mere end et par år.

Vær opmærksom på, at en stor procentdel af mennesker, der engang genererede gæld med høj rente på kreditkort, biler og andre køb, ganske enkelt vil gøre det igen, når refinansieringen af ​​prioritetslån giver dem den tilgængelige kredit til at gøre det. Dette skaber et øjeblikkeligt firedoblet tab sammensat af spildt gebyr på refinansieringen, mistet egenkapital i huset, yderligere år med øgede renteudbetalinger på det nye prioritetslån og afkast af gæld med høj rente, når kreditkortene er maksimeret igen - det mulige resultatet er en endeløs forvaring af gældscyklussen og eventuel konkurs.

Bundlinjen

Refinansiering kan være et godt økonomisk skridt, hvis det reducerer din pantebetaling, forkorter lånets løbetid eller hjælper dig med at opbygge egenkapital hurtigere. Når det bruges omhyggeligt, kan det også være et værdifuldt værktøj til at bringe gælden under kontrol. Inden du refinansierer, skal du kigge nøje på din økonomiske situation og spørge dig selv: Hvor længe planlægger jeg at fortsætte med at bo i huset? Hvor mange penge sparer jeg ved at refinansiere?

Skattelettelsesloven har ændret størrelsen på lånet, som du kan trække renter fra: Det er faldet fra $ 1 million til $ 750.000, hvis du købte dit hus efter den 15. december 2017.

Husk igen, at refinansiering koster 3% til 6% af lånets hovedstol. Det tager år at inddrive disse omkostninger med de besparelser, der genereres af en lavere rente eller kortere sigt. Så hvis du ikke planlægger at blive i hjemmet i mere end et par år, kan omkostningerne ved refinansiering bortfalde nogen af ​​de potentielle besparelser. Det lønner sig også at huske, at en erfaren husejer altid leder efter måder at reducere gælden, oprette egenkapital, spare penge og fjerne deres pantebetaling. At tage kontanter ud af din egenkapital, når du refinansierer, hjælper ikke med at nå nogle af disse mål.